木津川台小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年木津川市公示地価、住宅地の小幅上昇と大きな地点差

2026年公示地価では、木津川市の住宅地平均は20.0万円/坪、前年比+0.5%となりました。商業地は38.7万円/坪ですが、1地点のみの参考値です。住宅地では、区画整然とした城山台や兜台が上昇する一方、加茂・山城方面の既存住宅地域には下落または横ばいの地点があります。継続20地点の前年比も+0.5%で市平均と一致しており、平均は全体の方向をおおむね反映していますが、地点間の価格差と変動差には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の住宅地は20地点で、平均価格は20.0万円/坪です。商業地は1地点で38.7万円/坪となっています。商業地の価格は地点数が限られるため、市内商業地全体の水準ではなく参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比の中央値は+0.0%で、中央50%の地点は前年比-0.4%から+0.8%の範囲に入っています。平均はプラスですが、典型的な地点は横ばいに近く、一部の上昇地点と下落地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+0.5%です。地点別では、城山台10丁目24番14が26.8万円/坪、前年比+5.1%、木津池田101番3が21.7万円/坪、前年比+2.3%、州見台5丁目5番10が22.9万円/坪、前年比+1.4%となりました。区画整備された住宅地や木津駅周辺の地点で、市平均を上回る上昇が確認できます。

一方、相楽西戸崎36番は8.3万円/坪、前年比-0.8%、加茂町例幣正等庵7番は5.5万円/坪、前年比-0.6%、加茂町里中森10番8は11.6万円/坪、前年比-0.6%です。市平均が小幅上昇でも、既存住宅地域や郊外側では異なる動きが見られます。

町丁目別では、2025年の参考集計となる兜台の住宅地5地点が41.3万円/坪、前年比+0.2%です。2026年の市平均とは調査年が異なる参考比較ですが、市内でも高い価格帯を形成する住宅地である一方、変化率は小幅だったことが分かります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、兜台7丁目3番7が46.9万円/坪、前年比+0.7%であるのに対し、加茂町例幣正等庵7番は5.5万円/坪、前年比-0.6%です。同じ住宅地でも、高の原から約10分の区画整然とした住宅地域と、加茂駅から約30分で農家住宅や作業所が見られる既存住宅地域では、価格水準と変化が大きく異なります。

上昇率では、区画整然とした城山台の城山台10丁目24番14が前年比+5.1%で目立ちます。これに対し、既成住宅地域に近接する相楽西戸崎の相楽西戸崎36番は前年比-0.8%、一般住宅と農家住宅が並ぶ山城町上狛藤原の山城町上狛藤原4番1外は前年比+0.0%です。市内の変化は一方向ではなく、整備された住宅地、既存集落に近い住宅地、農家住宅を含む地域という街並みの違いに沿って分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地13地点の平均が17.5万円/坪、前年比-0.3%でした。同じ地価調査内では、相楽台9丁目14番8が45.3万円/坪、前年比+1.5%である一方、加茂町観音寺中貝戸3番は5.6万円/坪、前年比-4.1%です。商業地は、開発団地内の路線商業地域である州見台1丁目6番10ほか5筆が27.6万円/坪、加茂駅に近い店舗併用住宅などの商業地域である加茂町兎並東前田23番2が19.4万円/坪でした。公示地価と地価調査を混在させずに見ると、それぞれの調査でも住宅地の立地差と街並みの違いが価格帯に表れています。

注目地点

2026年公示地価の兜台7丁目3番7は、高の原から約10分に位置し、中規模一般住宅が多い区画整然とした兜台の住宅地域です。46.9万円/坪、前年比+0.7%で、道路幅員や低層住宅地としての土地利用が整った街並みが、市内で相対的に高い価格水準として表れています。住宅地の親エリア参考集計では、木津川市が21.0万円/坪、京都府が55.4万円/坪であり、この地点は市平均を大きく上回る一方、京都府平均は下回る位置です。

2026年公示地価の加茂町例幣正等庵7番は、加茂駅から約30分の加茂町例幣正等庵にあり、農家住宅や作業所が見られる既存住宅地域です。5.5万円/坪、前年比-0.6%で、駅から離れた郊外側の立地と、区画整備された住宅団地とは異なる土地利用が、市内で低い価格水準となっている背景として読み取れます。

2026年公示地価の城山台10丁目24番14は、木津駅から約19分にある城山台の区画整然とした住宅地域です。26.8万円/坪、前年比+5.1%で、駅前直近ではないものの、中規模一般住宅を中心とする整った住宅地という位置づけが、市平均を上回る価格と上昇率に表れています。2025年の木津駅周辺住宅地11地点の参考平均20.4万円/坪と比べても高い水準ですが、調査年が異なる参考比較です。

2026年公示地価の相楽西戸崎36番は、西木津駅から約8分と駅に近い一方、既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域です。8.3万円/坪、前年比-0.8%で、駅距離だけでは価格水準を説明できず、周辺の土地利用や接道状況を含む地点条件を見る必要があります。当該価格は標準地の評価であり、相楽西戸崎全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の山城町上狛藤原4番1外は、上狛駅から約5分の山城町上狛藤原に位置します。一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、12.4万円/坪、前年比+0.0%です。駅徒歩圏にありながら、区画整然とした新しい住宅地とは異なる既存集落型の街並みであり、市内では中低位の価格帯と横ばいの動きが確認できます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+0.5%で、同じ20地点を継続比較した前年比も+0.5%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の構成変化による乖離は見られません。このため、市平均は継続地点全体の方向をおおむね反映しています。

ただし、内訳は上昇8地点、下落7地点、横ばい5地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均が示す小幅上昇だけで全地点が上昇したと捉えることはできず、実態は上昇・下落・横ばいが混在しています。中央50%が前年比-0.4%から+0.8%に収まる一方、城山台10丁目24番14の前年比+5.1%のように幅の外側にある地点もあり、個別地点の確認が欠かせません。

商業地は継続1地点が前年比+0.9%ですが、1地点のみであるため、市内商業地全体を代表する判断には適しません。調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は平均と継続13地点がともに前年比-0.3%で整合しており、上昇3地点、下落7地点、横ばい3地点でした。公示地価と地価調査では対象地点と時点が異なるため、それぞれの調査内で実態を確認する必要があります。

エリアの動き

木津川市の周辺地域である精華町では、学研狛田東地区地区計画が令和6年12月24日付の精華町告示第76号で設定されています。また、祝園駅東地区地区計画は平成8年5月24日付の精華町告示第14号、祝園一ノ間地区地区計画は平成21年12月28日付の精華町告示第69号で設定されています。

これらはいずれも木津川市内ではなく精華町の都市計画です。木津川市の公示地価との因果関係を示す資料ではないため、周辺自治体における土地利用計画の事実として位置づけるのが適切です。

• 公示地価は個別の標準地を評価した価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価の商業地平均は1地点のみのため参考値です。
• 2025年の駅別・町丁目別集計は、2026年公示地価との調査年が異なる参考情報です。
• 京都府との価格比較は住宅地の親エリア参考集計であり、個別地点を同条件で比較したものではありません。
• 精華町の地区計画は木津川市外の事実であり、木津川市の地価変動要因を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。