滋賀大学教育学部附属中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年大津市固定資産税評価額にみる用途・地域別の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の大津市平均は、住宅地が18.7万円/坪で前年比+1.8%、商業地が41.5万円/坪で前年比+4.7%となり、商業地の伸びが目立ちます。一方、住宅地では京町1丁目408番の63.1万円/坪に対し、北小松字村屋敷414番は3.6万円/坪で、立地や街並みによる価格差が大きく表れています。継続地点との比較では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均値は全体の変化をおおむね反映していますが、地点ごとの上昇・下落は分かれています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地56地点が18.7万円/坪、商業地22地点が41.5万円/坪、工業地2地点が12.0万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、駅前や事務所・店舗が集まる地域と、郊外の既成住宅地域を含む住宅地との差が表れています。工業地は2地点のみのため、価格水準は参考値として見る必要があります。

前年比の中央値は+2.2%で、中央50%の範囲は-0.2%から+3.6%、ばらつきは中程度です。市内全体が一様に動いているのではなく、上昇幅の大きい中心部の商業地と、下落する郊外住宅地が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の市平均は、住宅地が前年比+1.8%、商業地が前年比+4.7%です。商業地の伸びが住宅地を上回り、用途によって変化の強さに差があります。

地点別では、2026年固定資産税評価額の中央3丁目310番1外が62.5万円/坪、前年比+12.2%、松山町字一丁田1121番1外が34.7万円/坪、前年比+10.0%、京町4丁目字松ケ枝1078番17が55.1万円/坪、前年比+8.8%です。いずれも商業地で、市平均より高い上昇率が中心市街地側で確認できます。一方、住宅地では2026年固定資産税評価額の千町3丁目字坂口577番1が5.0万円/坪、前年比-3.7%、関津5丁目字馬場崎933番1外が5.0万円/坪、前年比-3.3%、千野1丁目字内畑1153番1外が4.3万円/坪、前年比-2.7%です。郊外側の低価格帯では下落地点も見られます。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目別集計では、住宅地の一里山が31.1万円/坪、前年比+3.8%、坂本が17.6万円/坪、前年比+3.1%、南郷が12.2万円/坪、前年比+1.4%です。商業地の本堅田は26.5万円/坪、前年比+3.7%で、町丁目ごとにも価格水準と変化率に幅があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、住宅地平均の前年比+1.8%に対し、商業地平均は前年比+4.7%です。商業地では中央3丁目310番1外の前年比+12.2%、松山町字一丁田1121番1外の前年比+10.0%、京町4丁目字松ケ枝1078番17の前年比+8.8%が市平均より高く、中央や京町など中心部の地点で高い伸びが確認できます。住宅地では京町2丁目407番が40.0万円/坪、前年比+7.5%である一方、千町3丁目字坂口577番1などは下落しており、同じ用途でも立地別の差があります。

価格水準にも地域構成の違いが表れています。2026年固定資産税評価額の住宅地は、共同住宅・一般住宅・店舗が混在する京町1丁目408番が63.1万円/坪である一方、農家住宅が建ち並ぶ北小松字村屋敷414番は3.6万円/坪です。商業地も、大津駅前の事務所地域にある梅林1丁目167番外が91.1万円/坪であるのに対し、和邇駅前の地域商業地にある和邇中浜字下梶原444番1外は13.9万円/坪です。駅への近さだけでなく、周辺建物の用途や商業集積の規模が異なる地点を含むことが、市内の価格帯の広さとして表れています。

別種の調査である2025年地価調査では、住宅地平均が17.6万円/坪、前年比+1.3%、商業地平均が39.3万円/坪、前年比+4.0%です。同じ地価調査内では、中央2丁目818番が46.5万円/坪、前年比+10.0%、中央3丁目8番が39.3万円/坪、前年比+7.6%となる一方、枝2丁目字天神下366番は4.8万円/坪、前年比-3.4%です。固定資産税評価額と地価調査の双方で、中心部の商業・住商混在地域と、農家住宅や農地を含む郊外地域との違いが確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の京町1丁目408番は、共同住宅、一般住宅、店舗が混在する京町の住宅地域にあり、大津駅から約8分です。63.1万円/坪、前年比+4.8%という水準は、一般住宅だけで構成される郊外住宅地とは異なり、駅に近い住商混在の街並みと容積率500%の土地利用を反映した位置づけです。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の大津駅周辺集計も住宅地37.2万円/坪、商業地57.3万円/坪と高く、同地点が市内中心部の価格帯に属することが分かります。また、2025年の住宅地参考集計では大津市が19.5万円/坪、滋賀県が13.4万円/坪であり、市内でも高価格側に位置する地点です。

2026年固定資産税評価額の北小松字村屋敷414番は、北小松駅から約5分ですが、周辺は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。駅に近い一方、商業・業務利用の集積を示す街並みではなく、道路幅も4mの住宅地であるため、3.6万円/坪という低い価格帯に位置しています。前年比-1.9%で、駅距離だけでは市内の価格差を説明できない例です。

2026年固定資産税評価額の梅林1丁目167番外は、大津駅から約2分の梅林にあり、中層事務所ビルなどが建ち並ぶ駅前商業地域です。91.1万円/坪、前年比+4.3%で、容積率600%、幅員16mの県道沿いという高密度な業務・商業利用の文脈があります。大津駅周辺でも住宅地より商業地の集計価格が高いことと整合し、市内の駅前商業地を代表する価格水準です。

2026年固定資産税評価額の和邇中浜字下梶原444番1外は、和邇駅から約1分で、スーパー、店舗兼共同住宅などが建ち並ぶ地域商業地です。駅前立地ではあるものの、容積率200%で、事務所ビルが集まる大津駅前とは土地利用の規模が異なります。このため13.9万円/坪、前年比+0.2%にとどまり、同じ駅前商業地でも商業集積の性格によって価格帯が分かれることを示しています。

2026年固定資産税評価額の中央3丁目310番1外は、大津駅から約7分の中央にあり、中高層の事務所ビルと店舗が混在する商業地域です。幅員30mの道路と容積率600%の土地利用を背景に、62.5万円/坪、前年比+12.2%となっています。駅前直近の梅林1丁目167番外より価格水準は低いものの、中心部の業務・店舗利用を備えた地点であり、2026年固定資産税評価額では市平均を大きく上回る変化が確認できます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、市平均が前年比+1.8%で、前年から継続する55地点の前年比も+1.8%、中央値は+1.9%です。上昇38地点、下落14地点、横ばい3地点で、平均と継続地点の差は0.1ポイント未満です。このため、市平均は住宅地全体の変化をおおむね反映しています。ただし、下落地点も一定数あり、個別地点まで一様な上昇を示すものではありません。

商業地は、市平均と継続22地点の前年比がともに+4.7%、中央値が+3.9%で、22地点すべてが上昇しています。平均と継続地点の乖離がなく、商業地の市平均は地点実態との整合性が高いと判断できます。一方、中央値より平均の方が高いため、中央3丁目310番1外など上昇率の高い地点を含む分布であることには注意が必要です。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、前年比の中央値は+11.3%です。ただし対象が2地点に限られるため、市内の工業地全体を代表する数値としては慎重に扱う必要があります。総じて住宅地と商業地の市平均は実態を反映していますが、市内には価格水準と変化率の地域差があるため、用途別平均と個別地点を併せて確認することが重要です。

エリアの動き

大津市内では「ベルヴィタウン夕照大江一丁目地区」と「月輪三丁目北流地区」の地区計画が決定されています。前者は大津市、後者も告示番号25の大津市内の計画として確認されており、市内南部を含む地区単位の土地利用ルールに関する動きです。

また、市外の草津市では「南草津プリムタウン地区地区計画区域」が決定されています。大津市内の計画ではありませんが、南草津方面に関する周辺地域の都市計画上の事実として位置づけられます。これらの計画と個別地点の地価変化との因果関係は示されていません。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、それぞれ同じ調査種別内で比較しています。
• 2025年の町丁目別・駅別集計は、2026年固定資産税評価額とは調査年が異なる参考値です。
• 工業地平均は2地点のみを対象とするため、参考値として掲載しています。
• 地区計画については決定の事実と所在自治体のみを記載しており、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。