玉川中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年草津市公示地価、駅前と郊外で際立つ価格差

2026年公示地価の草津市平均は、住宅地47.9万円/坪、商業地79.8万円/坪、工業地21.7万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+4.2%、商業地が参考値で前年比+6.3%となり、継続地点の中央値は前年比+4.6%でした。草津駅・南草津駅に近い地点が高価格帯を形成する一方、駅から離れた農家住宅混在地域では10万円/坪前後にとどまります。住宅地と商業地の市平均は継続地点の動きとほぼ一致しており、全体の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が13地点で47.9万円/坪、商業地が9地点で79.8万円/坪、工業地が1地点で21.7万円/坪です。商業地は住宅地の約1.7倍の水準にあり、草津市では駅前商業地と住宅地の価格帯が明確に分かれています。工業地は1地点のみのため、参考値として捉える必要があります。

継続13地点の前年比は中央値が+4.6%、第1四分位が+3.3%、第3四分位が+5.0%で、中央50%の幅は1.7ポイントです。多くの地点が比較的近い伸び率に集まる一方、駅前など一部にはこれを上回る上昇地点があり、立地による価格水準の差が大きい市況です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の市平均は、住宅地が前年比+4.2%、商業地が参考値で前年比+6.3%です。商業地の伸びが住宅地を上回り、用途別では駅前や幹線道路沿いを含む商業地点の変化が相対的に大きく表れています。

地点別では、2026年公示地価の大路1丁目字西北ノ端726番1外が168.6万円/坪、前年比+10.6%、野路1丁目字池之尻16番5外が145.8万円/坪、前年比+9.1%、南草津1丁目3番3外が122.0万円/坪、前年比+8.7%でした。前2地点の前年比は参考値ですが、草津駅と南草津駅に近い高価格帯の地点で上昇率も高くなっています。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の南草津プリムタウン1丁目11番8外が57.9万円/坪、前年比+0.6%、北山田町字西ノ内20番が10.1万円/坪、前年比+0.7%、追分6丁目字上尾629番42が29.9万円/坪、前年比+3.0%です。いずれも価格は上昇していますが、上昇幅には駅前地点との差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の大路商業地が7地点で110.7万円/坪、前年比+7.4%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、草津駅周辺の商業地が市内でも高い価格帯にあることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、南草津1丁目3番3外が122.0万円/坪、前年比+8.7%であるのに対し、北山田町字西ノ内20番は10.1万円/坪、前年比+0.7%です。前者は南草津駅に近い中高層マンションも見られる住宅地域、後者は草津駅から約45分の農家住宅と一般住宅が混在する地域です。住宅地の価格差には、駅への近さと市街地の密度の違いが表れています。

同じ2026年公示地価の商業地では、大路1丁目字西北ノ端726番1外が168.6万円/坪、前年比+10.6%の参考値、青地町字柳692番10外が28.1万円/坪、前年比+3.6%の参考値です。草津駅前で中高層の店舗・事務所が多い地域と、駅から約33分離れた県道沿いで店舗・営業所が混在する地域との差から、商業集積の形態と駅距離が価格水準に対応していることが分かります。

別種別の2025年地価調査を同種別内で見ると、住宅地は西渋川1丁目字詰リ354番10外が51.6万円/坪、前年比+5.1%、穴村町字きとろ248番4外が10.1万円/坪、前年比+0.0%でした。商業地は野路1丁目字池之尻13番1外が113.4万円/坪、前年比+5.8%の参考値、大路2丁目字世基321番20外が36.4万円/坪、前年比+3.6%の参考値です。こちらでも駅に近い高層建物の見られる地域と、住宅や農家住宅が混在する郊外側との価格差が確認できます。

2026年公示地価の13地点を対象とした統計では、徒歩時間と価格の関係を示す弾性値が-3.67、決定係数が0.701でした。駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低いという負の関係が比較的明瞭であり、草津市では駅距離が地点間の価格差を説明する重要な要素になっています。

注目地点

2026年公示地価の南草津1丁目3番3外は、南草津駅から約4分の南草津にあり、中高層マンションが見られる駅近の住宅地域です。122.0万円/坪、前年比+8.7%という水準には、住宅地でありながら駅前市街地に近く、容積率500%の高密度な土地利用が可能な立地特性が表れています。調査年が異なる参考比較ですが、2025年の南草津駅周辺住宅地平均42.7万円/坪を大きく上回る地点です。

2026年公示地価の北山田町字西ノ内20番は、草津駅から約45分の北山田町字西ノ内に位置し、農家住宅と一般住宅が混在しています。10.1万円/坪、前年比+0.7%で、駅徒歩圏の高密度な住宅地とは異なる郊外側の土地利用と、幅2.5mの市道に接する環境が低い価格水準に対応しています。当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の大路1丁目字西北ノ端726番1外は、草津駅から約1分の駅前にあり、中高層の店舗や事務所が多い商業地域です。168.6万円/坪、前年比+10.6%の参考値で、容積率600%の高度利用が可能な駅前商業地という性格が、市内の高い価格帯につながっています。2025年の草津駅周辺商業地平均82.7万円/坪との調査年が異なる参考比較でも、駅前中心部として際立つ水準です。

2026年公示地価の青地町字柳692番10外は、草津駅から約33分の青地町字柳にあり、店舗や営業所などが混在する県道沿いの地域です。28.1万円/坪、前年比+3.6%の参考値で、駅前型の商業集積ではなく、幅12mの県道に沿った路線商業の性格を持ちます。このため、同じ商業地でも草津駅前の地点より低い価格帯に位置しています。

2026年公示地価の南草津プリムタウン1丁目11番8外は、南草津駅から約12分の南草津プリムタウンにあり、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。57.9万円/坪、前年比+0.6%で、駅直近の中高層住宅地域より低い一方、郊外の農家住宅混在地域より高い中間的な価格帯です。整った街区と駅徒歩圏に近い位置関係が価格水準に表れていますが、当年の上昇率は市平均を下回っています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+4.2%、同じ地点を追った13地点の前年比も+4.2%で、差は0.0ポイントです。13地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.6%でした。平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地平均は地点全体の実態をよく反映しています。

商業地は、市平均が参考値で前年比+6.3%、継続8地点が前年比+6.2%となり、差は0.1ポイントです。継続8地点はいずれも上昇し、中央値は前年比+5.5%でした。地点ごとのばらつきは住宅地より大きいものの、市平均と継続地点の方向および伸び率はほぼ整合しています。

工業地は1地点のみで、前年比+4.6%、中央値も前年比+4.6%です。地点の動き自体は上昇を示しますが、1地点から市内工業地全体を代表させることはできず、参考値として扱うのが適切です。

別種別の2025年地価調査でも、住宅地平均の前年比+3.2%に対して継続15地点が前年比+3.1%、商業地平均の前年比+6.4%に対して継続7地点も前年比+6.4%でした。公示地価と地価調査の双方で平均と継続地点がほぼ一致しており、草津市の用途別平均は全体傾向をおおむね代表しています。

• 価格は各調査地点の公示地価または地価調査を坪単価に換算した値です。
• 商業地の平均・前年比および一部地点の前年比は参考値です。
• 駅別・町丁目別の2025年集計は、2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較です。
• 工業地の2026年公示地価は1地点のみのため、市内全体を代表する値ではありません。
• 標準地の価格は当該地点の値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。