中洲小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年守山市公示地価、駅前商業地と郊外住宅地に表れた価格差

2026年公示地価の守山市平均は、住宅地31.6万円/坪、商業地44.2万円/坪、工業地14.7万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+2.7%、商業地が前年比+4.5%となり、守山駅前の商業地では前年比+8.5%の地点も見られます。一方、駅から離れた既成住宅地域には下落地点があり、立地による差が明瞭です。継続地点による実態検証では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均値は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が8地点で31.6万円/坪、商業地が6地点で44.2万円/坪、工業地が1地点で14.7万円/坪です。商業地は住宅地を12.6万円/坪上回り、用途による価格差が表れています。

継続地点の前年比中央値は+2.8%で、中央50%は+1.8%から+4.0%の範囲にあります。上昇率のばらつきは中程度で、市内が一様に動いているのではなく、駅前商業地、一般住宅地、郊外の既成住宅地などの立地差を伴う相場です。

前年比で見る変化

2026年公示地価を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+2.7%、商業地平均は前年比+4.5%です。工業地は1地点の価格が14.7万円/坪ですが、用途平均の前年比は示されていないため、価格水準のみの参考となります。

地点別では、2026年公示地価の勝部1丁目字三反長232番5が77.7万円/坪、前年比+8.5%、浮気町字中ノ町300番19が52.6万円/坪、前年比+5.7%、水保町字北川1144番4が19.5万円/坪、前年比+5.1%です。上昇率が小さい地点では、矢島町字屋敷田3183番が9.0万円/坪、前年比-0.4%、水保町字北川1255番440外が18.4万円/坪、前年比+1.1%、小島町字江西935番33が32.9万円/坪、前年比+1.6%です。駅前から郊外までの立地条件の違いが、価格水準と変化率の幅として表れています。

変化の要因

2026年公示地価では、商業地平均が前年比+4.5%で、住宅地平均の前年比+2.7%を上回ります。商業地の内訳では、守山駅前の勝部にある勝部1丁目字三反長232番5が前年比+8.5%、浮気町字中ノ町の浮気町字中ノ町300番19が前年比+5.7%です。一方、水保町字北川の路線商業地である水保町字北川1255番440外は前年比+1.1%にとどまります。駅前商業地域と郊外の路線商業地域では、同じ商業地でも動きに差があります。

住宅地では、整然とした住宅地域の今宿2丁目字西浦268番39が前年比+4.1%、郊外住宅地の水保町字北川1144番4が前年比+5.1%です。これに対し、農家住宅が建ち並ぶ矢島町字屋敷田の矢島町字屋敷田3183番は前年比-0.4%です。住宅地の変化は駅距離だけでなく、整備された一般住宅地か、既成の農家住宅地域かという街並みの違いも伴っています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は前年比+2.9%です。千代町字高田111番19は37.0万円/坪、前年比+4.5%、吉身7丁目字馬場209番42と吉身3丁目字太田551番9はともに前年比+4.2%でした。一方、農家住宅が建ち並ぶ大林町字村内312番は9.8万円/坪、前年比-0.7%、今浜町字内畑443番は6.6万円/坪、前年比-0.5%です。公示地価とは別の調査ですが、住宅地内部の立地差を確認できる材料です。

2026年公示地価の8地点による回帰統計では、駅徒歩時間と価格の関係は緩い負の勾配で、係数は-1.16、決定係数は0.528です。駅からの所要時間が長い地点ほど価格が低い傾向を一定程度説明していますが、街並みや用途など他の条件も価格差に関係するため、駅距離だけで各地点の水準を説明することはできません。

注目地点

2026年公示地価の今宿2丁目字西浦268番39は、今宿の中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域にあります。守山駅から約13分で、駅徒歩圏に位置しながら住宅地としての街並みが形成されています。47.9万円/坪、前年比+4.1%という水準には、郊外の既成住宅地域より駅に近く、区画の整った一般住宅地である位置づけが表れています。

2026年公示地価の矢島町字屋敷田3183番は、矢島町字屋敷田の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。守山駅から約68分と駅前から離れ、道路幅も4mの地域にあります。9.0万円/坪、前年比-0.4%で、駅徒歩圏の整然とした住宅地とは異なる郊外側の立地と街並みが、市内で低い価格水準となる背景です。

2026年公示地価の勝部1丁目字三反長232番5は、守山駅から約1分の駅前商業地域です。中層の雑居ビルやホテルなどが建ち並び、容積率600%の高密度な土地利用が可能な場所です。77.7万円/坪、前年比+8.5%で、駅から離れた路線商業地より高い水準にあり、市内の商業機能が集まる駅前立地の性格が価格差に表れています。

2026年公示地価の水保町字北川1255番440外は、水保町字北川にある国道沿いの路線商業地域です。飲食店舗や営業所などが多い一方、守山駅から約110分と駅前商業地から大きく離れています。18.4万円/坪、前年比+1.1%であり、駅前型ではなく道路沿いの商業利用を中心とする立地が、商業地平均を下回る価格水準に対応しています。

2026年公示地価の水保町字北川1144番4は、同じ水保町字北川でも、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地です。守山駅から約109分で、価格は19.5万円/坪、前年比+5.1%です。近隣の路線商業地と価格帯は近いものの、こちらは幅7mの市道に面する一般住宅地であり、同一町内でも幹線道路沿いの商業利用と住宅地帯では土地利用の文脈が異なります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比+2.7%と8継続地点の前年比+2.7%が一致し、中央値も+2.8%です。8地点のうち7地点が上昇、1地点が下落しており、平均値は多数の地点が上昇している実態と整合しています。ただし、今宿2丁目字西浦268番39の47.9万円/坪と矢島町字屋敷田3183番の9.0万円/坪には大きな開きがあるため、市平均は個別地域の価格水準そのものを示すものではありません。

商業地でも、市平均の前年比+4.5%と6継続地点の前年比+4.5%が一致し、中央値は+4.2%です。6地点すべてが上昇しているため、平均上昇は地点実態を反映しています。一方、勝部1丁目字三反長232番5の前年比+8.5%と水保町字北川1255番440外の前年比+1.1%には幅があり、駅前商業地と郊外の路線商業地を一つの平均だけで捉えることには限界があります。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも+7.9%です。地点数が限られるため、市内の工業地全般を代表する数値ではなく、当該地点の動きとして扱う必要があります。なお、今回の公示地価では調査地点の入替による平均への影響は0.0%であり、住宅地と商業地の平均と継続地点が一致する結果を支えています。

エリアの動き

守山市内では、「レインボーロード沿道第2地区地区計画」と「第一種市街地再開発事業守山銀座ビル地区地区計画」の決定情報が確認されています。前者は沿道地区、後者は守山銀座ビル地区を対象とする都市計画上の動きであり、市内でも対象となる空間的な文脈が異なります。

周辺自治体では、草津市の「草津駅西地区地区計画区域（地区整備計画）」の決定情報も確認されています。これは守山市外の計画であるため、市内の公示地価変化の要因とは扱わず、近隣都市における都市計画情報として位置づけられます。

• 用途別平均と前年比は地点数が限られるため、参考値としてご覧ください。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 駅徒歩分数は入力された所要時間を切り上げて表示しています。
• 地区計画の決定時期は特定せず、確認された計画名と対象地域のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。