葉山小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

栗東市の2026年固定資産税評価額、駅近と郊外で分かれる価格水準

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の栗東市平均は、住宅地が21.0万円/坪で前年比+3.3%、商業地が23.1万円/坪、工業地が12.2万円/坪です。住宅地では栗東駅に近い綣6丁目342番30が35.4万円/坪である一方、山裾の御園字奥谷1653番外は4.1万円/坪となり、立地による価格差が明確です。住宅地平均の前年比は継続10地点の動きと一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地10地点が21.0万円/坪、商業地4地点が23.1万円/坪、工業地1地点が12.2万円/坪です。商業地と工業地は地点数が少ないため参考値ですが、住宅地と商業地の平均価格は近く、工業地はこれらを下回ります。

前年比が確認できる地点の中央値は前年比+3.7%で、第1四分位が前年比+2.7%、第3四分位が前年比+4.4%です。上昇率の中央50%が比較的狭い範囲に収まる一方、駅近住宅地と山裾の既成住宅地では価格水準に大きな開きがあり、市内相場は立地条件によって分かれています。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+3.3%です。地点別では小柿10丁目787番19が26.2万円/坪、前年比+5.3%、坊袋字杉ノ木176番10が21.3万円/坪、前年比+4.8%、霊仙寺2丁目664番が27.8万円/坪、前年比+4.2%でした。住宅地の上昇が複数の町丁目に広がっていることが分かります。

一方、2026年固定資産税評価額の御園字奥谷1653番外は4.1万円/坪、前年比-1.1%でした。上昇率が小さい地点では、御園字大平田991番1が13.6万円/坪、前年比+2.2%、大橋4丁目277番5が18.3万円/坪、前年比+2.9%です。市内で方向や上昇幅に差があるものの、住宅地全体ではプラスとなっています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、小柿4丁目217番7が31.7万円/坪、前年比+7.3%、大橋4丁目112番1外が18.3万円/坪、前年比+4.8%、綣3丁目10番2外が48.9万円/坪、前年比+4.7%でした。いずれも商業地で、2024年から2025年にかけて住宅地より高い上昇率を示した地点が見られます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、綣6丁目342番30が35.4万円/坪、前年比+3.9%である一方、御園字奥谷1653番外は4.1万円/坪、前年比-1.1%です。前者は栗東駅に近い一般住宅地、後者は手原駅から離れた山裾の既成住宅地であり、駅への距離と街並みの違いが価格帯の差として表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、霊仙寺2丁目766番が28.7万円/坪、御園字向出814番1が14.2万円/坪です。霊仙寺の地点は栗東駅から約12分の県道沿いで、低層店舗と店舗兼住宅が多い地域です。これに対し、御園字向出の地点は手原駅から約54分の近隣商業地域であり、同じ県道沿いでも駅との距離や周辺用途に違いがあります。

2025年地価調査では、住宅地の中沢2丁目210番3が27.5万円/坪、前年比+2.5%、林字東出39番が6.9万円/坪、前年比-0.7%でした。商業地では、駅前の綣3丁目10番2外が48.9万円/坪、前年比+4.7%、国道沿いの大橋4丁目112番1外が18.3万円/坪、前年比+4.8%です。同じ調査種別内でも、駅前商業地、路線商業地、一般住宅地、農家住宅が混在する住宅地という地域特性によって価格水準が分かれています。

2026年固定資産税評価額の住宅地10地点を用いた回帰統計では、駅徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.38、決定係数は0.808です。駅からの時間が長い地点ほど価格が低いという統計的な関係が強く表れていますが、これは地点間の関連を示すものであり、個別価格の因果関係を確定するものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の綣6丁目342番30は、綣にある中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。栗東駅から約5分という駅近接の位置にあり、35.4万円/坪、前年比+3.9%でした。住宅地平均21.0万円/坪を上回る水準には、駅への近さと一般住宅地としてまとまった街並みが表れています。

2026年固定資産税評価額の御園字奥谷1653番外は、御園字奥谷の山裾に位置し、農家住宅が見られる既成住宅地域です。手原駅から約74分で、4.1万円/坪、前年比-1.1%でした。駅近の住宅地とは異なる郊外側の立地と、農家住宅を含む街並みが、市内で低い価格帯となっている地点の文脈です。

2026年固定資産税評価額の霊仙寺2丁目766番は、霊仙寺の県道沿いにあり、低層店舗と店舗兼住宅が多い商業地域です。栗東駅から約12分で、価格は28.7万円/坪と商業地平均23.1万円/坪を上回ります。幅員20mの県道沿いで容積率300%という土地利用条件も含め、駅に比較的近い沿道商業地としての位置づけが読み取れます。

2026年固定資産税評価額の御園字向出814番1は、御園字向出にある低層店舗中心の県道沿いの近隣商業地域です。手原駅から約54分で、14.2万円/坪となっています。霊仙寺2丁目766番より駅から離れ、容積率も200%であることから、駅寄りの商業地域とは異なる郊外型の価格水準が表れています。

2026年固定資産税評価額の小柿10丁目787番19は、小柿にある中小規模一般住宅が存する住宅地域です。草津駅から約18分で、26.2万円/坪、前年比+5.3%でした。駅直近ではないものの住宅地平均を上回っており、一般住宅地として形成された街並みと草津駅との距離感を併せて捉える必要がある地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+3.3%で、同じ10地点を継続比較した前年比も+3.3%です。両者の差は0.0ポイントで、10地点中9地点が上昇、1地点が下落し、中央値は前年比+3.7%でした。平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地平均は地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地は継続4地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+3.9%、中央値は前年比+4.1%です。工業地は1地点のみで、前年比+8.9%でした。商業地は方向性がそろっていますが4地点の集計であり、工業地は単一地点であるため、住宅地より慎重に見る必要があります。

参考として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均と継続地点がともに前年比+2.1%、商業地5地点も平均と継続地点がともに前年比+4.6%でした。調査種別と調査年は異なりますが、それぞれの同種別内では平均と継続地点の動きに乖離は見られません。

エリアの動き

栗東市外では、草津市の「追分丸尾地区地区計画区域」と「野路国道沿道地区地区計画区域」、湖南市の「石部緑台西部地区地区計画」が決定済みです。いずれも栗東市内の固定資産税評価額地点に関する計画ではなく、周辺自治体で確認された都市計画上の動きとして位置づけられます。

計画の決定時期や栗東市の地価との直接的な関係は示されていないため、ここでは周辺地域における事実として整理します。

• 価格は各標準地の固定資産税評価額または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較ではなく参考として記載しています。
• 商業地と工業地は地点数が少ないため、用途別平均や前年比は参考値として確認する必要があります。
• 駅徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 回帰統計は地点間の相関を示すもので、個別地点の価格形成に関する因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。