甲南第二小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

甲賀市の固定資産税評価額に見る水口エリアと郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の甲賀市平均は、住宅地5.2万円/坪、商業地12.4万円/坪、工業地4.8万円/坪です。住宅地は前年比+0.3%ですが、地点別では水口町の上昇と、甲賀町・土山町・信楽町の下落が併存しています。価格面でも、水口町の住宅地や路線商業地と、農家住宅が点在する郊外側との開きが明瞭です。実態検証では住宅地平均と継続17地点の前年比が一致する一方、中央値は前年比0.0%であり、市平均だけでなく地点分布の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額における甲賀市の用途別平均は、住宅地が17地点で5.2万円/坪、商業地が4地点で12.4万円/坪、工業地が1地点で4.8万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の2倍を超えており、水口町の路線商業地を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。

住宅地の地点別前年比は中央値が前年比0.0%、四分位範囲が3.8ポイントで、ばらつきは中程度です。平均では小幅な上昇でも、横ばいを中心に上昇地点と下落地点が分かれる相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.3%となりました。上昇が目立つ地点は、水口町山字菖蒲谷1640番297の4.1万円/坪、前年比+4.5%、水口町東名坂158番3の13.4万円/坪、前年比+3.1%、水口町名坂字飯道寺田1014番34の7.8万円/坪、前年比+2.9%です。水口町内でも、郊外住宅地から比較的価格水準の高い住宅地まで上昇が確認できます。

一方、甲賀町高嶺字天岡960番2外は1.5万円/坪、前年比-5.2%、土山町南土山字堂垣外甲637番外は3.4万円/坪、前年比-2.1%、信楽町江田字小麦生597番外は3.5万円/坪、前年比-2.0%です。水口町の上昇地点と甲賀町・土山町・信楽町の下落地点が併存しており、市内の変化は一様ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、中規模住宅と共同住宅が混在する水口町東名坂158番3が13.4万円/坪、前年比+3.1%であるのに対し、農家住宅が点在する傾斜地の甲賀町高嶺字天岡960番2外は1.5万円/坪、前年比-5.2%です。水口駅から約22分の水口町側と、油日駅から約43分の既成住宅地域では、街並みや交通条件の違いが価格帯の開きとして表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、県道沿いに低層店舗が建ち並び、水口城南駅から約5分の水口町水口字樋下6004番1外が18.6万円/坪です。これに対し、国道沿いに低層店舗が見られ、信楽駅から約7分の信楽町長野字三代出459番9は7.0万円/坪です。駅に近い商業地同士でも、水口町の路線商業地域と信楽町の商業地域では価格水準が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、区画整理地内で貴生川駅から約4分の水口町虫生野中央108番が11.0万円/坪、前年比+0.8%でした。一方、農家住宅と農地が見られ、信楽駅から約62分の信楽町中野字北垣外124番4外は1.9万円/坪、前年比-3.2%でした。同じ2025年地価調査の商業地では、国道沿いの水口町東名坂288番1外が15.6万円/坪、県道沿いの甲南町野尻字酒屋垣内531番1外が7.0万円/坪であり、住宅地・商業地ともに水口町側と郊外側の立地差が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の水口町東名坂158番3は、中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域にあり、13.4万円/坪、前年比+3.1%です。水口駅から約22分と駅前立地ではありませんが、水口町内の住宅地としてまとまりのある街並みを形成しています。甲賀市の2026年住宅地平均5.2万円/坪を大きく上回る水準であり、水口町の住宅地が市内で相対的に高い価格帯を形成していることを示す地点です。調査年が異なる参考比較では、2025年の住宅地集計は甲賀市5.2万円/坪に対して滋賀県13.4万円/坪であり、市全体は県平均を下回っています。

2026年固定資産税評価額の甲賀町高嶺字天岡960番2外は、農家住宅が点在する傾斜地の既成住宅地域で、1.5万円/坪、前年比-5.2%です。油日駅から約43分に位置し、駅徒歩圏の住宅地とは異なる郊外側の環境です。農家住宅が点在する街並みと駅までの距離が、水口町の住宅地より低い価格帯という立地上の違いに対応しています。

2026年固定資産税評価額の水口町水口字樋下6004番1外は、県道沿いに低層店舗などが建ち並ぶ路線商業地域です。水口城南駅から約5分で、幅員17.8mの県道に面する商業地という文脈を持ち、価格は18.6万円/坪です。住宅主体の地点ではなく、駅への近さと沿道型の商業集積を備えるため、甲賀市の商業地平均12.4万円/坪を上回る価格帯にあります。

2026年固定資産税評価額の信楽町長野字三代出459番9は、低層店舗などが見られる国道沿いの商業地域で、7.0万円/坪です。信楽駅から約7分と駅には近いものの、水口町の路線商業地より低い価格水準です。容積率300%の商業地ですが、実際の周辺は低層店舗が見られる街並みであり、水口町の県道沿い商業地とは商業集積と価格帯が異なります。

2026年固定資産税評価額の水口町山字菖蒲谷1640番297は、中規模住宅のほか空地も見られる郊外住宅地で、4.1万円/坪、前年比+4.5%です。水口松尾駅から約50分と駅から離れ、市平均5.2万円/坪を下回る価格帯ですが、2026年の上昇率は水口町東名坂の住宅地を上回ります。価格水準の高さではなく、空地も残る郊外住宅地で前年からの変化が大きかった地点として位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.3%で、同じ17地点を追った前年比も+0.3%です。調査地点の構成変化による乖離はなく、市平均は継続地点の変化と整合しています。内訳は上昇8地点、下落7地点、横ばい2地点で、中央値は前年比0.0%、ばらつきは中程度です。このため平均は全体の集計値として妥当ですが、典型的な地点が一様に上昇したことを意味するわけではありません。

商業地は継続4地点で前年比+1.7%、中央値は前年比+2.5%となり、上昇3地点、下落1地点です。上昇地点が多い一方、4地点のみの集計であるため、商業地全体を評価する際は個別地点の立地も併せて見る必要があります。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比は+4.3%です。観測された地点の変化は明確ですが、単一地点の数値で甲賀市の工業地全般を代表させることはできません。総じて住宅地平均の実態との整合性は高い一方、用途別・地域別の価格差を把握するには地点単位の確認が必要です。

• 2026年の価格と前年比は、2026年1月1日時点の固定資産税評価額に基づきます。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額の商業地は4地点、工業地は1地点の集計であるため、平均値の解釈には注意が必要です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。