甲西北中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年湖南市公示地価にみる用途別相場と地点間の差

2026年公示地価の湖南市平均は、住宅地12.3万円/坪、商業地17.7万円/坪、工業地10.7万円/坪です。住宅地は前年比+0.2%ですが、地点中央値は前年比-0.2%で、上昇地点より下落地点が多く、市平均だけでは実態を捉えにくい結果です。一方、商業地は継続地点で前年比+0.8%、工業地は前年比+8.9%となりました。市内では、中央5丁目154番や石部東3丁目445番3の住宅地と、農家住宅が並ぶ朝国字宮之下646番との間に、立地と街並みに応じた価格差が見られます。

今年の相場概況

2026年公示地価の湖南市平均は、住宅地が11地点で12.3万円/坪、商業地が3地点で17.7万円/坪、工業地が2地点で10.7万円/坪です。用途別では商業地が最も高く、住宅地がこれに続き、工業地は住宅地を下回る価格構成です。商業地と工業地の平均価格は地点数が少ないため、参考値として捉える必要があります。

住宅地11地点の前年比分布は、中央値が前年比-0.2%、第1四分位が前年比-0.5%、第3四分位が前年比+0.3%で、四分位範囲は0.8ポイントです。変化率は比較的狭い範囲に集まっていますが、プラスとマイナスが混在しており、市内住宅地が一方向に動いた相場ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+0.2%です。上昇が目立つ地点は石部東3丁目445番3の17.3万円/坪、前年比+2.9%と、中央5丁目154番の22.0万円/坪、前年比+2.7%です。石部口1丁目982番5も9.5万円/坪、前年比+0.3%となっており、上昇地点の中でも変化幅には差があります。

一方、下田字高松2235番32は9.8万円/坪、前年比-2.0%、朝国字宮之下646番は5.5万円/坪、前年比-0.6%、宮の森1丁目4207番28は14.0万円/坪、前年比-0.5%です。上昇幅の大きい石部東と中央はいずれも各1地点の集計であるため、町丁目全体の相場ではなく、当該標準地の動きとして見るのが適切です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地11地点は、上昇3地点、下落6地点、横ばい2地点です。上昇側には石部東3丁目445番3の前年比+2.9%と中央5丁目154番の前年比+2.7%がある一方、下田字高松2235番32は前年比-2.0%となりました。住宅地平均の小幅なプラスの内側には、石部東や中央の上昇と、下田字高松、朝国字宮之下などの下落が併存しています。

同じ2026年公示地価では、商業地3地点の継続地点前年比は+0.8%で、上昇2地点、横ばい1地点です。石部中央6丁目1192番2は店舗や公共施設などが混在する近隣商業地域、三雲字ナガレ146番1は店舗や営業所が見られる県道沿いの地域であり、同じ商業地でも街路条件や土地利用の性格が異なります。工業地2地点はともに上昇し、継続地点前年比は+8.9%ですが、地点数が少ないため市内工業地全体への一般化は避ける必要があります。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地8地点の平均は参考値で前年比-0.6%となり、下落6地点、横ばい2地点です。北山台4丁目15番12は15.6万円/坪、前年比0.0%である一方、西寺6丁目680番1は5.5万円/坪、前年比-1.8%でした。商業地2地点は上昇1地点、下落1地点で中央値が前年比-0.3%、工業地2地点はともに上昇し、継続地点前年比は+8.1%です。公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、用途ごとに変化の方向が分かれている点は共通しています。

注目地点

2026年公示地価の中央5丁目154番は、甲西駅から約11分の中央にあり、中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域です。当該地点の22.0万円/坪、前年比+2.7%は市の住宅地平均12.3万円/坪を上回ります。住宅地の参考集計でも湖南市12.4万円/坪に対して滋賀県19.1万円/坪ですが、この地点は滋賀県平均も上回り、市内では駅に比較的近い中央地区の価格水準を示しています。

2026年公示地価の朝国字宮之下646番は、三雲駅から約20分の朝国字宮之下に位置し、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。当該地点は5.5万円/坪、前年比-0.6%で、市の住宅地平均を大きく下回ります。駅から距離があることに加え、一般住宅中心の市街地とは異なる農家住宅主体の街並みが、市内での相対的に低い価格帯を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の石部中央6丁目1192番2は、石部駅から約13分の石部中央にあり、店舗と公共施設などが混在する近隣商業地域です。当該地点の19.0万円/坪は市の商業地平均17.7万円/坪を上回ります。県道沿いで容積率400%の土地利用が想定されることから、住宅との混在が見られる商業地の中でも、比較的集約度の高い近隣商業地として位置づけられます。

2026年公示地価の三雲字ナガレ146番1は、三雲駅から約6分の三雲字ナガレにあり、店舗や営業所などが見られる県道沿いの地域です。当該地点は17.0万円/坪で、市の商業地平均17.7万円/坪に近い水準です。駅に近い一方、店舗や営業所が点在する路線商業の性格が強く、近隣商業地域の石部中央6丁目1192番2とは異なる土地利用が価格差の背景として読み取れます。

2026年公示地価の石部東3丁目445番3は、石部駅から約22分の石部東に位置し、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。当該地点は17.3万円/坪、前年比+2.9%で、市の住宅地平均12.3万円/坪を上回ります。駅直近ではないものの、農家住宅主体の朝国字宮之下646番とは異なり、一般住宅が連続する既成住宅地であることが、市内で相対的に高い価格帯を捉えるうえで重要です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+0.2%で、同じ11地点の継続地点前年比も+0.2%です。この点では地点の入替による乖離はありませんが、地点中央値は前年比-0.2%で、上昇3地点、下落6地点、横ばい2地点となっています。平均値はプラスでも、典型的な地点の変化と地点数の構成は小幅下落側にあるため、市平均だけでは住宅地の実態を十分に代表していません。

商業地は3地点のうち上昇2地点、横ばい1地点で、地点中央値は前年比+0.9%、継続地点前年比は+0.8%です。方向はおおむね一致していますが、3地点のみの結果であるため、市内商業地全体の傾向としては参考値です。工業地は2地点がともに上昇し、地点中央値と継続地点前年比はいずれも+8.9%ですが、こちらも少数地点の集計として捉える必要があります。

したがって、湖南市の2026年公示地価は、住宅地平均の前年比+0.2%を一律の上昇と解釈せず、石部東3丁目445番3や中央5丁目154番の上昇と、下田字高松2235番32などの下落を分けて確認することが実態把握につながります。商業地と工業地についても、平均値より各地点の用途環境と地点数を併せて見ることが重要です。

エリアの動き

湖南市では、決定済みの地区計画として「菩提寺イワタニランド南地区(調)」「菩提寺北山地区地区計画」「岩根東口地区地区計画」が確認されています。菩提寺周辺と岩根周辺という市内の異なる地域を対象とした都市計画上の動きですが、各計画と今回の公示地価の変化を直接結び付ける根拠は示されていません。

公示地価では、菩提寺周辺の菩提寺西7丁目2093番365が2026年公示地価で11.2万円/坪、前年比-0.3%です。岩根周辺では岩根字山ノ神833番50が11.4万円/坪、前年比-0.3%となっています。地区計画の対象地区と標準地は同一地点とは限らないため、これらは周辺地域の価格水準を確認するための参考情報です。

• 価格は標準地の公示地価を坪単価に換算したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として扱っています。
• 商業地と工業地の平均および変化率は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 駅までの徒歩分数は入力された所要時間を切り上げた概算です。
• 地区計画の記述は決定済みとして確認された事実に限り、地価への因果関係や将来の影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。