恒富小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

延岡市の2026年公示地価にみる住宅地と商業地の二極性

2026年公示地価の延岡市平均は、住宅地が9.9万円/坪で前年比+0.3%、商業地が15.5万円/坪で前年比-0.3%、工業地が6.3万円/坪です。住宅地では古城町2丁目9番2が18.9万円/坪、商業地では南町2丁目1番2が20.7万円/坪となる一方、郊外側には低価格帯の地点もあります。継続地点を用いた実態検証では、住宅地と商業地の平均変動率が地点実態と一致しており、市平均は全体の方向をおおむね反映しています。ただし、中央値はいずれも横ばいで、地点ごとの差を併せて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地22地点が9.9万円/坪、商業地10地点が15.5万円/坪、工業地2地点が6.3万円/坪です。商業地は住宅地より5.6万円/坪高く、店舗・事務所が混在する市街地と、住宅地域や郊外部との用途差が価格水準に表れています。

継続22地点の前年比分布は、中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.1%、第3四分位が前年比+1.0%です。変動の中心は横ばいで、全体として値動きの幅は比較的まとまっていますが、住宅地の上昇地点と商業地の下落地点が併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の市平均は、住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比-0.3%です。用途別に方向が分かれており、住宅地は小幅上昇、商業地は小幅下落となっています。

2026年公示地価で上昇率が大きい住宅地は、古城町2丁目9番2が18.9万円/坪、前年比+2.1%、富美山町515番7が11.4万円/坪、前年比+2.0%、南一ケ岡2丁目6番105が11.8万円/坪、前年比+2.0%です。一方、幸町2丁目89番3は商業地で19.8万円/坪、前年比-1.7%、土々呂町4丁目4290番1は住宅地で6.7万円/坪、前年比-1.5%です。市平均の小幅な変化の内側で、地点と用途によって異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、区画整然とした閑静な住宅地域にある古城町2丁目9番2が18.9万円/坪、前年比+2.1%であるのに対し、農家住宅が建ち並ぶ郊外の上伊形町1063番1は2.2万円/坪、前年比+0.0%です。さらに、富美山町515番7と南一ケ岡2丁目6番105はいずれも前年比+2.0%であり、住宅地平均の前年比+0.3%より高い伸びです。整然とした住宅地域と郊外の農家住宅地域という立地・街並みの違いが、価格水準と変動率の差に表れています。

同じ2026年公示地価の商業地では、店舗と事務所が混在する南町2丁目1番2が20.7万円/坪、前年比-0.5%、営業所・店舗・工場が並ぶ路線商業地域の大門町239番1外が12.8万円/坪、前年比+0.0%です。幸町2丁目89番3は各種専門店が建ち並ぶ幹線沿いで19.8万円/坪ですが、前年比-1.7%となっています。商業地では、市街地型の商業地域と郊外寄りの路線商業地域で価格帯が異なる一方、前年比は横ばいから下落の地点が中心です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が7.7万円/坪、前年比-0.2%です。区画整理済みの住宅地域にある岡富町63番は17.9万円/坪、前年比+2.2%、街路の整然とした西小路9番5は19.6万円/坪、前年比+2.0%でした。一方、農地や林地の中に農家住宅が点在する北方町板下字屋形原戌520番1は0.6万円/坪、前年比-0.5%です。2025年地価調査の商業地平均は参考値で12.0万円/坪、前年比-1.1%であり、中央通2丁目2番7は23.1万円/坪、前年比-1.0%、北浦町古江字古江浜2501番23は3.3万円/坪、前年比-5.0%でした。同じ地価調査内でも、市街地の商業集積と周辺部の県道沿い地域との間に大きな価格差があります。

注目地点

2026年公示地価の古城町2丁目9番2は、一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域にあり、南延岡駅から約29分です。当該地点は18.9万円/坪、前年比+2.1%で、住宅地平均の9.9万円/坪を上回ります。駅直近ではないものの、整った街区と住宅地としてのまとまりが、農家住宅や用途混在型の郊外地点とは異なる高い価格帯として表れています。

2026年公示地価の上伊形町1063番1は、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、旭ケ丘駅から約35分です。当該地点は2.2万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均を下回ります。旭ケ丘駅周辺の2026年住宅地平均は3地点の参考値で8.3万円/坪であり、その中でも低い水準です。駅から距離があり、農家住宅を中心とする郊外側の地域特性が、整然とした市街地住宅地との価格差を示しています。

2026年公示地価の南町2丁目1番2は、店舗と事務所などが混在する商業地域で、延岡駅から約19分です。当該地点は20.7万円/坪、前年比-0.5%で、商業地平均の15.5万円/坪を上回ります。容積率300%の商業地域として土地利用の密度が比較的高く、駅前直近ではないものの、市街地型の商業・業務用途が混在する立地が高い価格帯に対応しています。

2026年公示地価の大門町239番1外は、営業所、店舗、工場などが建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、延岡駅から約28分です。当該地点は12.8万円/坪、前年比+0.0%で、商業地平均を下回ります。中心的な店舗・事務所混在地域とは異なり、広い道路に面して営業所や工場も交じる用途構成であることが、南町2丁目1番2との価格帯の違いを示しています。

2026年公示地価の幸町2丁目89番3は、延岡駅から約4分の幹線沿いにあり、各種専門店が建ち並ぶ商業地域です。当該地点は19.8万円/坪で商業地平均を上回りますが、前年比-1.7%です。駅に近く容積率500%の商業立地であるため市内では高価格帯を保つ一方、直近では2024年の20.5万円/坪、2025年の20.2万円/坪、2026年の19.8万円/坪と下落が続いており、価格水準の高さと前年比の方向は分けて捉える必要があります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均と継続22地点の前年比がともに+0.3%で一致しています。内訳は上昇8地点、横ばい9地点、下落5地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均は住宅地全体の小幅上昇を示していますが、地点数では横ばいが最も多いため、すべての住宅地が同じ程度に上昇しているわけではありません。

商業地も、市平均と継続10地点の前年比がともに-0.3%で一致しています。内訳は横ばい7地点、下落3地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均は小幅下落の方向を反映していますが、多くの地点は横ばいであり、一部地点の下落を含む分布として読むのが適切です。

工業地は2地点のうち横ばい1地点、下落1地点で、継続地点の前年比と中央値はいずれも-0.2%です。地点数が少ないため市内全体への一般化には注意が必要ですが、確認できる範囲では横ばいと小幅下落に分かれています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地平均と継続21地点はともに前年比-0.2%、商業地平均と継続8地点はともに前年比-1.1%で整合しています。公示地価、地価調査のいずれも平均と継続地点の変化に乖離はなく、調査地点の構成変化による平均のずれは確認されません。したがって、市平均は用途別の方向をおおむね代表していますが、中央値や地点別内訳まで確認することで実態をより正確に把握できます。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格の直接比較ではなく参考比較として記載しています。
• 駅別平均は地点数が少ない場合があるため、周辺価格帯を把握するための参考値です。
• 工業地の平均は2地点による集計のため、限定的な参考値として確認する必要があります。
• 価格と前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。