長島中学校悠分校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

駅周辺と郊外で価格差が際立つ2026年桑名市公示地価

2026年公示地価の桑名市平均は、住宅地17.6万円/坪、商業地29.0万円/坪で、前年比はそれぞれ+0.7%、+1.0%です。桑名駅徒歩圏の区画整理された住宅地や国道沿い商業地が平均を上回る一方、農地が混在する多度・長島方面では低価格や下落が見られます。注目地点は3.9万円/坪から52.6万円/坪まで幅があり、立地による差が明確です。実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が38地点で17.6万円/坪、商業地が7地点で29.0万円/坪です。地点数が少ない参考値では、工業地が2地点で9.4万円/坪、林地が1地点で1.0万円/坪となっています。商業地は住宅地の約1.6倍の水準で、用途による価格差が明確です。

前年比の分布は中央値が+0.7%で、中央50%は-0.3%から+1.2%の範囲です。市全体としては緩やかな上昇が中心ですが、上昇地点だけでなく下落地点も含まれており、立地や周辺用途による違いを伴う相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+0.7%、商業地平均は参考値で前年比+1.0%です。2026年公示地価では、大字矢田字大塚90番2外が33.7万円/坪、前年比+3.8%、大字東方字打上田251番2外が31.2万円/坪、前年比+3.2%、大字東方字徳成1601番30が33.1万円/坪、前年比+2.8%となり、桑名駅に比較的近い住宅地点で市平均を上回る上昇が見られます。

一方、2026年公示地価の長島町鎌ケ地字畑割38番1外は5.2万円/坪、前年比-1.3%、長島町出口字宮東199番5は11.6万円/坪、前年比-0.9%、多度町北猪飼字野添641番は3.9万円/坪、前年比-0.9%です。上昇が目立つ桑名駅寄りの地点に対し、長島・多度方面には下落地点があり、市内で方向性が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2024年から2025年の地価調査では住宅地平均が前年比-0.1%です。2025年地価調査の松並町2丁目6番19は33.7万円/坪、前年比+3.0%である一方、大字下深谷部字八ツ橋2194番は10.9万円/坪、前年比-1.2%、長島町平方字トノ割476番は6.1万円/坪、前年比-1.1%となっており、同じ地価調査内でも地点差があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、桑名駅から約9分で区画整理された新興住宅地域にある大字矢田字大塚90番2外が33.7万円/坪、前年比+3.8%です。これに対し、多度駅から約38分で農家住宅と一般住宅が並ぶ多度町北猪飼字野添641番は3.9万円/坪、前年比-0.9%です。駅への距離に加え、区画整備された住宅地か、農家住宅を含む既成住宅地かという地域構成の違いが、価格水準の差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、桑名駅から約5分の末広町58番外が52.6万円/坪、前年比+2.5%です。店舗・事務所が建ち並ぶ国道沿いで、容積率400%の商業地域です。一方、益生駅から約30分の大字江場字中野722番1外は19.0万円/坪、前年比+0.7%で、中小規模店舗が見られる容積率200%の路線商業地域です。同じ商業地でも、桑名駅への近さや土地利用の集積度により価格帯が異なります。

用途別では、2026年公示地価の商業地平均29.0万円/坪が住宅地平均17.6万円/坪を上回り、工業地は参考値で9.4万円/坪、林地は参考値で1.0万円/坪です。市内相場は単一の水準ではなく、駅周辺の商業・住宅地域、郊外の既成住宅地域、工業地、林地という用途構成に応じて幅があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地11地点の平均が14.6万円/坪、前年比-0.1%、商業地4地点の平均が44.2万円/坪、工業地1地点が14.5万円/坪です。同じ地価調査の住宅地では、桑名駅から約13分の松並町2丁目6番19が33.7万円/坪、前年比+3.0%である一方、農地も見られる長島町平方字トノ割476番は6.1万円/坪、前年比-1.1%です。こちらでも、戸建住宅地と農地混在地域の違いが価格水準に表れています。

注目地点

2026年公示地価の大字矢田字大塚90番2外は、桑名駅から約9分の区画整理された新興住宅地域にあります。33.7万円/坪、前年比+3.8%で、住宅地平均17.6万円/坪を大きく上回ります。駅徒歩圏であることに加え、整った街区に一般住宅が形成されている点から、市内住宅地の中でも高い価格帯に位置する地点です。

2026年公示地価の多度町北猪飼字野添641番は、多度駅から約38分で、農家住宅と一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。3.9万円/坪、前年比-0.9%と住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏から離れ、農家住宅を含む既成住宅地という周辺構成であることが、桑名駅寄りの区画整備された住宅地との価格差を読み解くポイントです。

2026年公示地価の末広町58番外は、桑名駅から約5分に位置し、店舗や事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域です。52.6万円/坪、前年比+2.5%で、商業地平均29.0万円/坪を上回ります。幅員30mの国道に面し、容積率400%という土地利用条件も含め、駅周辺の商業集積を反映した高い価格水準です。

2026年公示地価の大字江場字中野722番1外は、益生駅から約30分の国道沿いにあり、中小規模の店舗が見られる路線商業地域です。19.0万円/坪、前年比+0.7%で、商業地平均を下回ります。駅近くの集積型商業地というより、自動車交通に対応した郊外側の路線商業地であることが、末広町58番外との価格帯の違いにつながる立地上の特徴です。

2026年公示地価の長島町鎌ケ地字畑割38番1外は、近鉄長島駅から約33分で、農家住宅と農地が混在する既成住宅地域です。5.2万円/坪、前年比-1.3%と住宅地平均を下回ります。駅から距離があり、農地を含む低密度な土地利用であるため、桑名駅徒歩圏の住宅地点とは異なる郊外型の価格水準を示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+0.7%で、前年から継続して調査された38地点の前年比も+0.7%です。両者の差は0.0ポイントで、中央値も+0.7%となっています。内訳は上昇26地点、下落11地点、横ばい1地点であるため、下落地点を含みながらも、市平均は住宅地全体の中心的な動きと整合しています。

商業地は、市平均が参考値で前年比+1.0%、継続7地点の前年比も+1.0%で、差は0.0ポイントです。7地点すべてが上昇し、中央値は+0.7%となっています。地点数が限られるため幅を持って見る必要がありますが、平均と継続地点の動きは一致しています。

工業地は2地点が上昇し、継続地点の中央値は前年比+1.4%です。林地は1地点が下落し、中央値は前年比-0.3%です。これらは地点数が少ない参考値で、市内全体を代表する平均としてではなく、調査対象地点の動きとして捉える必要があります。

以上から、地点数が確保されている住宅地では市平均が実態をよく反映し、商業地でも平均と継続地点は整合しています。ただし、住宅地の個別価格は3.9万円/坪から33.7万円/坪まで開きがあるため、市平均だけでは駅周辺と農地混在地域の価格差までは表せません。

• 価格と前年比は、同じ調査種別の数値を用いています。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年が異なるため、参考比較として記載しています。
• 商業地、工業地、林地など地点数が少ない集計は参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。