千種中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年千種区公示地価の相場構造と注目エリア

2026年公示地価における千種区の平均は、住宅地が103.8万円/坪、商業地が215.6万円/坪で、2025年比はそれぞれ前年比+3.7%、前年比+6.7%です。住宅地では池下駅に近い桐林町2丁目37番と駅から距離のある新西1丁目604番2、商業地では今池駅前と竹越1丁目1515番外の価格差が目立ちます。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地23地点が103.8万円/坪、商業地22地点が215.6万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、駅前の中高層店舗・事務所地域から郊外側の店舗兼共同住宅地域までを含むことが、用途間の価格差に表れています。

住宅地23地点の前年比分布は、中央値が前年比+2.9%、第1四分位が前年比+1.2%、第3四分位が前年比+6.3%で、四分位範囲は5.1ポイントです。区内では上昇が一様ではなく、駅への近さや住宅地の街並みに応じて伸びに幅がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+3.7%、商業地が前年比+6.7%です。地点別では、2026年公示地価の内山2丁目701番外が176.5万円/坪、前年比+11.4%、今池4丁目409番が156.0万円/坪、前年比+10.0%、姫池通3丁目7番が186.8万円/坪、前年比+9.7%となり、商業地で相対的に高い上昇率が確認できます。

一方、2026年公示地価の住宅地では、池上町2丁目6番15、徳川山町1丁目25番、東山元町1丁目58番1がいずれも前年比+0.0%です。これらは下落ではなく横ばいであり、商業地の高い上昇率と住宅地の一部の横ばいが併存しています。

町丁目の参考集計では、2026年公示地価の今池の商業地5地点が305.4万円/坪、前年比+7.3%です。地点数が限られるため参考値ですが、商業地の区平均215.6万円/坪、前年比+6.7%を上回る価格水準と伸びを示しています。

調査年と調査種別を分けて見ると、2025年地価調査の住宅地では、春里町3丁目15番1が117.4万円/坪、前年比+7.0%、月見坂町1丁目18番3が161.7万円/坪、前年比+6.5%、橋本町2丁目13番2外が199.7万円/坪、前年比+4.8%です。いずれも少数地点による参考値であり、2026年公示地価とは直接比較できません。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地23地点では、池下駅から約5分の桐林町2丁目37番が171.9万円/坪、前年比+7.3%であるのに対し、茶屋ケ坂駅から約24分の新西1丁目604番2は54.2万円/坪、前年比+1.2%です。前者は中規模一般住宅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域、後者は一般住宅の中にアパートも見られる駅から距離のある住宅地域であり、交通条件と住宅地の構成の違いが価格帯の差として表れています。

2026年公示地価の商業地22地点では、今池駅から約1分の今池1丁目805番外が568.6万円/坪、前年比+6.4%です。これに対し、茶屋ケ坂駅から約15分の竹越1丁目1515番外は69.4万円/坪、前年比+2.4%です。中高層の店舗・事務所ビルが並ぶ駅前商業地と、店舗兼共同住宅が多い郊外側の商業地という用途構成の違いが、同じ商業地内の大きな価格差につながっています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は本山駅から約3分の橋本町2丁目13番2外が199.7万円/坪、茶屋ケ坂駅から約18分の竹越1丁目908番が56.2万円/坪です。商業地は千種駅から約2分の内山3丁目2605番が373.6万円/坪、今池駅から約13分の松軒1丁目407番が124.3万円/坪です。地価調査でも、駅に近い住宅地・事務所商業地と、駅から離れた混在地域との価格差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地23地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-4.12、決定係数は0.445です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い緩やかな関係が認められますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の桐林町2丁目37番は、池下駅から約5分の桐林町にあり、中規模一般住宅を中心とする住宅地域です。当該地点の171.9万円/坪、前年比+7.3%は住宅地平均103.8万円/坪を上回ります。駅徒歩圏に位置しつつ、商業地ではなく一般住宅中心の街並みであることが、区内住宅地の中で高い価格水準を示す背景として読み取れます。

2026年公示地価の新西1丁目604番2は、茶屋ケ坂駅から約24分の新西に位置します。一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域で、54.2万円/坪、前年比+1.2%です。駅からの距離があり、池下駅徒歩圏の住宅地とは交通条件が異なるため、住宅地平均を下回る価格帯となっています。

2026年公示地価の今池1丁目805番外は、今池駅から約1分の今池にあり、中高層の店舗や事務所ビルが並ぶ商業地域です。容積率800%の駅前立地で、当該地点は568.6万円/坪、前年比+6.4%と、商業地平均215.6万円/坪や今池5地点の参考平均305.4万円/坪を上回ります。駅への近さと高密度な商業・業務用途が、区内でも高い価格帯となる立地文脈です。

2026年公示地価の竹越1丁目1515番外は、茶屋ケ坂駅から約15分の竹越に位置し、中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域です。69.4万円/坪、前年比+2.4%で、駅前の店舗・事務所集積地とは異なり、商業機能と居住機能が混在しています。この用途構成と駅からの距離が、商業地平均を下回る価格水準として表れています。

2026年公示地価の内山2丁目701番外は、今池駅から約5分の内山にあり、中低層店舗と高層マンションが見られる商業地域です。176.5万円/坪は商業地平均215.6万円/坪を下回る一方、前年比は+11.4%です。駅前直近の高密度な店舗・事務所地域より価格水準は低いものの、商業と居住が重なる今池周辺の立地特性を持つ地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+3.7%と、前年から継続して調査された23地点の前年比+3.7%が一致しています。内訳は上昇19地点、横ばい4地点で、中央値は前年比+2.9%、上昇率の四分位範囲は5.1ポイントです。平均と継続地点の差は0.0ポイントであり、住宅地平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。ただし、平均より中央値が低いため、個々の地点では平均ほど伸びていないケースもあります。

商業地でも、2026年公示地価の区平均は前年比+6.7%、継続22地点も前年比+6.7%で一致しています。22地点すべてが上昇し、中央値も前年比+6.7%です。このため、商業地の平均上昇は一部地点だけの動きではなく、調査地点に広がった変化を代表していると判断できます。

参考として、2025年地価調査の住宅地8地点は、平均と継続地点がともに前年比+3.7%で、8地点すべてが上昇しています。商業地4地点もすべて上昇し、中央値は前年比+6.8%、継続地点は前年比+6.6%です。ただし、地価調査は地点数が少ないため、公示地価より限定的な実態検証として扱う必要があります。

エリアの動き

2024年3月15日、今池では、商業・業務機能の集積を位置づける今池駅周辺地区計画が都市計画決定され、駅周辺の再整備が進行中とされています。対象エリアには、中高層の店舗・事務所ビルが並ぶ今池1丁目805番外や、店舗と高層マンションが見られる内山2丁目701番外など、商業・業務・居住用途が異なる地点が近接しています。地区計画は、こうした今池駅周辺の空間的な位置づけを示す事実として確認できます。

• 各価格は標準地の公示地価または基準地の地価調査であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格を直接比較していません。
• 今池の町丁目集計は5地点、2025年地価調査は住宅地8地点・商業地4地点のため、参考値として扱っています。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 地区計画に関する記述は都市計画決定と確認済みの事実に限っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。