二川中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年豊橋市公示地価の現在地

2026年公示地価の豊橋市平均は、住宅地が26.5万円/坪、商業地が49.5万円/坪、工業地が12.1万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比+1.1%となり、商業地の伸びが相対的に大きくなりました。駅前商業地と農地の多い郊外住宅地では価格差が明瞭ですが、実態検証では住宅地・商業地とも平均と継続地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地42地点が26.5万円/坪、商業地22地点が49.5万円/坪、工業地3地点が12.1万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、豊橋駅周辺の駅前商業地を含むことが用途間の価格差として表れています。工業地は3地点に限られるため、価格水準は参考値として見る必要があります。

継続する住宅地42地点の前年比分布は、中央値が+0.0%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+0.8%で、四分位範囲は0.8ポイントです。多くの住宅地点が横ばいから小幅上昇の範囲に集まっており、市内全域が同じ強さで上昇しているのではなく、安定的な地点が中心の相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の市平均は、住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比+1.1%です。住宅地は小幅上昇、商業地はそれを上回る上昇となっており、用途によって変化の幅が異なります。

地点別では、2026年公示地価の駅前大通3丁目53番外が108.8万円/坪、前年比+2.7%、松葉町3丁目20番が50.9万円/坪、前年比+2.6%、新川町71番が53.2万円/坪、前年比+2.5%でした。いずれも商業地であり、商業地平均を上回る伸びが目立ちます。一方、住宅地の前芝町字青木47番14は15.5万円/坪、前年比-1.5%で、多米中町2丁目13番1と牛川町字乗小路32番483は前年比+0.0%でした。住宅地では上昇だけでなく、横ばいや下落も含む動きです。

町丁目の参考集計では、2025年の広小路商業地5地点が192.1万円/坪、前年比+2.9%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、駅前側の商業集積が高い価格帯を形成していることを示す集計です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、向山台町5番11が43.3万円/坪、前年比+0.8%であるのに対し、石巻小野田町字宮下26番2外は6.0万円/坪、前年比+0.0%です。前者は台地上の閑静な住宅地域、後者は農家住宅や作業所、農地が多い住宅地域であり、住宅地平均26.5万円/坪の内側には街並みと交通条件が異なる価格帯が併存しています。

2026年公示地価の商業地では、広小路1丁目40番1外が208.3万円/坪、前年比+1.6%である一方、大崎町字東里中32番は16.1万円/坪、前年比+0.0%です。豊橋駅前で中高層店舗ビルが並ぶ商業地域と、店舗・営業所・住宅が混在する近隣商業地域との差が大きく、商業地平均49.5万円/坪だけでは立地別の幅を捉えきれません。また、駅前大通3丁目53番外の前年比+2.7%に対し、郊外側の大崎町字東里中32番は前年比+0.0%であり、同じ商業地でも変化の幅が分かれています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は花田三番町12番外が40.0万円/坪、前年比+1.7%、東七根町字松端157番1外が6.7万円/坪、前年比-0.5%でした。商業地では、参考値ながら広小路1丁目32番が137.5万円/坪、前年比+2.2%、新栄町字鳥畷5番1外が31.6万円/坪、前年比+0.6%です。さらに、参考値の八町通3丁目3番は40.7万円/坪、前年比+3.3%で、2025年地価調査の商業地では地点ごとに異なる伸びが確認できます。

2026年公示地価の住宅地42地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.96、決定係数が0.432です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的な関係が見られますが、決定係数からは価格差のすべてを駅距離だけで説明できないことも分かります。

注目地点

2026年公示地価の向山台町5番11は、豊橋駅から約24分の向山台町にあり、中規模一般住宅が多い閑静な台地上の住宅地域です。43.3万円/坪、前年比+0.8%で住宅地平均26.5万円/坪を上回ります。駅直近ではないものの、農地混在地域ではなく一定の住宅地としてまとまった街並みであることが、市内住宅地の中で相対的に高い水準と整合します。

2026年公示地価の石巻小野田町字宮下26番2外は、豊橋駅から約138分の石巻小野田町字宮下に位置します。農家住宅や作業所が見られ、周囲に農地が多い住宅地域であるため、駅周辺や既成住宅地とは土地利用の性格が異なります。6.0万円/坪、前年比+0.0%という水準は、郊外側の距離感と農地混在の街並みを反映した当該地点の特徴として捉えられます。

2026年公示地価の広小路1丁目40番1外は、豊橋駅から約1分の広小路にあり、中高層の店舗ビルなどが並ぶ駅前商業地域です。容積率600%の高度利用が可能な立地で、208.3万円/坪、前年比+1.6%と商業地平均49.5万円/坪を大きく上回ります。駅への近さ、店舗ビルが集積する街並み、高い利用密度が重なる地点であり、市内商業地の中でも駅前性が価格水準に明瞭に表れています。

2026年公示地価の大崎町字東里中32番は、豊橋駅から約80分の大崎町字東里中にあり、店舗、営業所、住宅などが混在する近隣商業地域です。16.1万円/坪、前年比+0.0%で、商業地平均49.5万円/坪を下回ります。中高層ビルが集積する駅前型ではなく、住宅も混在する郊外側の商業地であることから、広小路や駅前大通とは異なる価格帯を形成しています。

2026年公示地価の駅前大通3丁目53番外は、豊橋駅から約7分の駅前大通にあり、中高層の店舗・事務所ビルが並ぶ商業地域です。幅員50mの県道に面し、容積率600%で、108.8万円/坪、前年比+2.7%となりました。駅前直近の広小路1丁目40番1外より価格は低いものの、商業地平均を上回る水準にあり、駅から連続する中心商業地の一角という位置づけが読み取れます。

調査年が異なる参考比較として、2025年の住宅地平均は豊橋市が27.0万円/坪、愛知県が44.4万円/坪でした。市内では駅前商業地やまとまった住宅地が高い一方、農地の多い郊外住宅地も含まれるため、親エリア平均との比較だけでなく、市内での立地差を併せて確認する必要があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比+0.3%と継続42地点の前年比+0.3%が一致しています。内訳は上昇19地点、横ばい22地点、下落1地点で、中央値は+0.0%です。平均は一部地点だけの上昇を示すものではなく、横ばいを中心に小幅上昇が加わる地点分布と整合しているため、住宅地の実態をおおむね反映しています。

商業地では、市平均が前年比+1.1%、継続21地点も前年比+1.1%で、差はごく小さい範囲です。22地点の内訳は上昇15地点、横ばい6地点で、下落地点はなく、中央値は前年比+1.3%です。平均と継続地点の変化がほぼ一致し、中央値もプラスであるため、商業地平均は広い地点での上昇傾向を代表しています。

工業地は継続3地点が前年比+0.6%、中央値が前年比+0.5%で、3地点すべてが上昇しています。ただし地点数が少ないため、市内工業地全体を代表するというより、調査対象地点で確認された動きとして扱うのが適切です。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続24地点がともに前年比+0.4%、商業地は平均と継続9地点がともに前年比+1.6%でした。商業地平均は参考値ですが、各調査種別の内部では平均と継続地点の動きが整合しており、調査地点の構成による大きな乖離は確認されません。

エリアの動き

豊橋市では、都市計画として「低層住宅地区」「生活利便A地区」「生活利便B地区」が決定されています。低層住宅を対象とする地区と、生活利便性に着目した2種類の地区が市内に設定されている事実から、住宅地と生活利便に関する異なる地区区分が併存しています。

これらは豊橋市を対象とする決定済みの都市計画です。個別の標準地との位置関係や地価への寄与は示されていないため、本記事の価格変化とは直接結び付けず、市内の土地利用を理解するための空間的な背景として整理します。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別の中で比較しています。
• 地点数が少ない工業地や参考値とされた商業地の集計は、市内全体を断定する材料ではなく参考として扱っています。
• 都市計画に関する記述は、決定済みであることと地区名称に基づく事実整理です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。