浦川小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

浜松市天竜区の2026年公示地価と地点別の価格差

2026年公示地価における浜松市天竜区の用途別平均は、住宅地が10.1万円/坪、商業地が13.0万円/坪です。2025年から継続する地点では、住宅地3地点がすべて下落し、前年比の中央値は-2.4%でした。二俣本町駅に近い既成住宅地と郊外住宅地の間には価格差があり、区平均だけでは立地ごとの実態を捉えきれません。2025年地価調査でも住宅地平均と継続地点の前年比はともに-2.6%で、下落傾向は地点実態と整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が3地点で10.1万円/坪、商業地が1地点で13.0万円/坪です。住宅地では、二俣町二俣字和田1985番外の12.6万円/坪から船明字扇田2520番20の6.5万円/坪まで幅があり、同じ用途でも立地による価格差が見られます。

商業地は二俣町二俣字城下1490番の1地点のみで、2026年公示地価は13.0万円/坪です。住宅地・商業地とも地点数が限られるため、用途別平均は区全域を均質に示す相場ではなく、調査地点を集計した参考水準として捉える必要があります。

住宅地の2026年公示地価平均10.1万円/坪は、静岡県 浜松市の住宅地平均24.7万円/坪を下回ります。天竜区内でも駅に近い既成住宅地と郊外側の住宅地で水準が異なるため、親エリアとの比較に加えて区内の位置関係を見ることが重要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年まで継続する公示地価の住宅地3地点はすべて下落し、前年比の中央値は-2.4%、3地点をまとめた前年比は-2.4%です。内訳は、2026年公示地価の二俣町二俣字和田1985番外が前年比-1.8%、山東字上市場4254番2が前年比-2.4%、船明字扇田2520番20が前年比-3.1%でした。商業地の二俣町二俣字城下1490番も前年比-2.0%で、継続地点では用途をまたいで下落しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地8地点の平均前年比は-2.6%です。下落幅が小さい地点は龍山町戸倉字クモリ562番15、春野町堀之内字犬居129番、大谷字田島93番5で、いずれも前年比-2.4%でした。一方、水窪町奥領家3383番1は前年比-3.0%、春野町石打松下字堀田158番11外は前年比-2.8%、佐久間町佐久間2662番1は前年比-2.7%です。いずれも参考値ですが、住宅地の変動率はおおむねマイナス圏に集まっています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、二俣本町駅に約5分の二俣町二俣字和田1985番外が12.6万円/坪、約20分の山東字上市場4254番2が11.2万円/坪、約38分の船明字扇田2520番20が6.5万円/坪です。前年比はそれぞれ-1.8%、-2.4%、-3.1%で、駅に近い既成住宅地、空地も見られる住宅地、郊外住宅地という立地や街並みの違いに対応して価格帯が分かれています。

2026年公示地価の商業地は、二俣本町駅から約4分の二俣町二俣字城下1490番で13.0万円/坪、前年比-2.0%です。国道沿いに店舗や営業所などが見られる商業地域であり、同じ2026年公示地価の住宅地平均10.1万円/坪より高い水準ですが、商業地は1地点のため区内商業地全体への一般化はできません。

別調査である2025年地価調査では、住宅地平均は8地点で3.1万円/坪、前年比-2.6%です。住宅地は大谷字田島93番5の11.1万円/坪から龍山町下平山字馬場247番9の0.4万円/坪まで広がり、一般住宅が建ち並ぶ地域と山腹斜面の古くからの住宅地域で価格水準が大きく異なります。商業地も、駅に近い路線商業地域の二俣町鹿島字サビ160番1が17.1万円/坪で横ばい、古くからの商業地域にある佐久間町浦川2846番32外が3.2万円/坪で前年比-3.0%となっており、同じ調査種別・用途内でも地域特性による差があります。

2025年地価調査の住宅地8地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.48、決定係数は0.453です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+0.5%低い統計上の関係を示しますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の二俣町二俣字和田1985番外は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、二俣本町駅から約5分です。12.6万円/坪という水準は、同じ2026年公示地価の住宅地平均10.1万円/坪を上回ります。駅に近い既成市街地側の住宅地という位置づけが、郊外側の地点より高い価格帯に対応しています。ただし、これは当該地点の公示地価であり、二俣町二俣字和田全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の船明字扇田2520番20は、中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、二俣本町駅から約38分です。6.5万円/坪は同年の住宅地平均10.1万円/坪を下回り、駅に近い二俣町二俣字和田1985番外との差も確認できます。船明字扇田が郊外側に位置し、容積率も150%であることから、既成市街地側とは異なる低密度な住宅地の文脈を持つ地点です。

2026年公示地価の山東字上市場4254番2は、中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域で、二俣本町駅から約20分です。11.2万円/坪は住宅地平均10.1万円/坪をやや上回り、駅近の既成住宅地と郊外住宅地の中間的な水準です。山東字上市場では住宅利用が中心である一方、空地も見られるという街並みが、二俣町中心部とは異なる地域性を示しています。

調査年が異なる参考地点として、2025年地価調査の大谷字田島93番5は、中小規模の一般住宅などが建ち並ぶ住宅地域にあり、天竜二俣駅から約27分です。11.1万円/坪は同じ2025年地価調査の住宅地平均3.1万円/坪を上回ります。駅から一定の距離がある一方、一般住宅が連続する大谷字田島の住宅地であり、山間部の低価格地点とは異なる価格帯に位置しています。

2025年地価調査の龍山町下平山字馬場247番9は、小規模住宅が見られる山腹斜面の古くからの住宅地域で、天竜二俣駅から約275分です。0.4万円/坪は同じ2025年地価調査の住宅地平均3.1万円/坪を下回ります。龍山町下平山字馬場の地形、古くからの住宅地という街並み、駅からの距離が、天竜二俣駅周辺や一般住宅が連続する地点とは異なる低い価格帯に対応しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均10.1万円/坪は3地点の集計です。実際の地点価格は6.5万円/坪、11.2万円/坪、12.6万円/坪に分かれており、平均はこの範囲内にあるものの、駅近の既成住宅地と郊外住宅地の差を単独では表現できません。価格水準の目安にはなりますが、個別地点の実態を代表する度合いは限定的です。

前年比の実態を見ると、住宅地3地点はすべて下落し、中央値は前年比-2.4%、継続地点をまとめた前年比も-2.4%です。各地点も前年比-1.8%から-3.1%の範囲に収まっているため、2026年公示地価の住宅地については、下落という方向性を地点実態が明確に裏付けています。

商業地は2026年公示地価が1地点のみで、13.0万円/坪、前年比-2.0%です。この価格と変動率は二俣町二俣字城下1490番の実態そのものですが、地点数が1地点のため、天竜区内の多様な商業地域を代表する区平均とは評価できません。

調査年が異なる参考検証として、2025年地価調査の住宅地は平均前年比-2.6%に対し、継続8地点の前年比も-2.6%、中央値も-2.6%です。8地点すべてが下落し、変動率の中央50%は前年比-2.8%から-2.4%に集まっているため、この調査では平均の変化が地点実態と整合しています。商業地は3地点中2地点が下落、1地点が横ばいで、中央値は前年比-2.9%でした。

• 2026年公示地価の住宅地は3地点、商業地は1地点の集計であり、用途別平均は参考値です。
• 2025年地価調査の数値は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 前年比は同じ調査種別の継続地点同士で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。