南部中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

磐田市の2026年公示地価と地点別にみる相場の実像

磐田市の2026年公示地価は、住宅地平均が16.6万円/坪で前年比+0.2%、商業地平均が24.1万円/坪、工業地平均が9.1万円/坪です。住宅地では、国府台字桜新田27番16や見付字茨気1586番30が市平均を上回る一方、駅から離れた地点には低価格帯や下落地点もあります。継続23地点の動きと住宅地平均は一致しており、住宅地の市平均は全体傾向をおおむね反映していますが、商業地と工業地は地点数が少ないため個別確認が重要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が23地点で16.6万円/坪、商業地が4地点で24.1万円/坪、工業地が3地点で9.1万円/坪です。商業地は住宅地より7.5万円/坪高く、工業地は住宅地より7.5万円/坪低いため、用途による価格水準の差が明確です。ただし、商業地と工業地の平均は地点数が限られる参考値です。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+0.2%で、第1四分位が-0.3%、第3四分位が+0.5%、四分位範囲が0.8ポイントです。変動は比較的狭い範囲に分布しており、市内全体では小幅な動きが中心ですが、地点によって上昇と下落が併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価では、住宅地平均が前年比+0.2%です。上昇幅が大きい住宅地は見付字茨気1586番30の21.9万円/坪・前年比+1.7%、国府台字桜新田27番16の29.5万円/坪・前年比+1.1%、城之崎4丁目12番17の24.9万円/坪・前年比+0.7%です。市平均を上回る上昇地点がある一方、変化の幅自体はおおむね小幅です。

下落幅が大きい住宅地は豊浜字苗代3072番7の5.0万円/坪・前年比-0.7%、福田字午新田3205番2外の5.8万円/坪・前年比-0.6%、福田中島字中418番2外の6.3万円/坪・前年比-0.5%です。価格水準が低い地点にも下落が見られ、市平均の小幅上昇だけでは地点差を捉えきれません。

調査年が異なる参考比較として、2024年から2025年の地価調査では、住宅地平均が14.6万円/坪・前年比+0.1%でした。中泉589番6は2025年地価調査で35.7万円/坪・前年比+2.8%の参考値、二之宮東16番10外は27.9万円/坪・前年比+2.0%です。一方、福田字水神野5096番1は3.2万円/坪・前年比-2.1%でした。公示地価と地価調査は調査時点が異なるため、数値は同じ調査種別の前年値と比較して解釈する必要があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、区画整理済みで中規模住宅が多い国府台字桜新田27番16が29.5万円/坪・前年比+1.1%であるのに対し、住宅と作業場が見られる既成住宅地域の豊浜字苗代3072番7は5.0万円/坪・前年比-0.7%です。また、郊外住宅地の見付字茨気1586番30は21.9万円/坪・前年比+1.7%です。住宅地の変化は一方向ではなく、街区の整備状況、住宅地の性格、駅からの距離が異なる地点ごとに価格水準と前年比が分かれています。

同じ2026年公示地価の商業地では、低層の郊外型店舗が多い今之浦3丁目12番5外が30.9万円/坪・前年比-0.2%、店舗や事務所が並ぶ上岡田字宮裏1051番1外が19.3万円/坪・前年比+0.3%です。ともに磐田駅から約20分の路線商業地域ですが、前面道路や沿道用途の違いに対応して価格帯が分かれており、価格の高低と前年比の方向は必ずしも一致していません。

2025年地価調査では、磐田駅から約2分の駅前通り沿いにある中泉589番6が35.7万円/坪・前年比+2.8%の参考値である一方、御厨駅から約58分で小売店舗と住宅が混在する福田字村中1932番1は8.6万円/坪・前年比-0.4%の参考値です。住宅地でも、磐田駅から約10分の二之宮東16番10外が27.9万円/坪・前年比+2.0%、御厨駅から約73分で海岸近くにある福田字水神野5096番1が3.2万円/坪・前年比-2.1%となっており、駅への距離感と地域の用途構成に大きな差があります。

2026年公示地価の住宅地23地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.8、決定係数は0.321です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い緩やかな関係が確認できますが、説明力は32.1%にとどまるため、駅距離以外の地域特性も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の国府台字桜新田27番16は、磐田駅から約19分の国府台字桜新田に位置します。中規模の一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域で、整った住宅街という周辺文脈があります。29.5万円/坪は住宅地平均16.6万円/坪を大きく上回り、前年比も+1.1%です。駅前直近ではないものの、徒歩圏との距離感と整備された住宅環境を併せ持つ地点であることが、市内で相対的に高い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の豊浜字苗代3072番7は、御厨駅から約70分の豊浜字苗代にあります。周辺は住宅だけでなく作業場なども見られる既成住宅地域で、駅徒歩圏の住宅地とは異なる郊外側の立地です。5.0万円/坪、前年比-0.7%という水準は、住宅地平均との差が大きく、長い駅距離と住宅以外の用途が混在する街並みを踏まえて捉える必要があります。

2026年公示地価の今之浦3丁目12番5外は、磐田駅から約20分の今之浦にある路線商業地域です。低層の郊外型店舗が多く、幅22mの県道沿いという道路利用を前提とした商業地の性格があります。30.9万円/坪は商業地平均24.1万円/坪を上回りますが、前年比は-0.2%です。駅前商業地ではなく、幹線道路沿いの店舗集積として形成された価格帯とみるのが適切です。

2026年公示地価の上岡田字宮裏1051番1外は、磐田駅から約20分の上岡田字宮裏に位置します。店舗や事務所が並ぶ路線商業地域で、駅からの距離は今之浦3丁目12番5外と同程度ですが、価格は19.3万円/坪、前年比は+0.3%です。商業地平均を下回る価格水準は、同じ路線商業地域でも道路条件や沿道の用途構成によって価格帯が異なることを示しています。

2026年公示地価の見付字茨気1586番30は、磐田駅から約45分の見付字茨気にある郊外住宅地です。一般住宅が建ち並ぶ住宅中心の街並みで、駅からは離れているものの、21.9万円/坪と住宅地平均を上回り、前年比+1.7%です。駅距離だけでは価格を説明できず、住宅用途のまとまりを持つ周辺環境も相対的な価格水準を捉えるうえで重要であることが分かります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比+0.2%と継続23地点の前年比+0.2%が一致し、中央値も+0.2%です。内訳は上昇12地点、下落8地点、横ばい3地点で、上昇地点が過半を占める一方、下落地点も一定数あります。したがって、住宅地平均は市内の中心的な変化をおおむね反映していますが、すべての地点が上昇していることを意味するものではありません。

同じ公示地価の商業地は、継続4地点で前年比+0.6%、中央値+0.2%、上昇2地点、下落1地点、横ばい1地点です。工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+0.9%、中央値は+1.0%です。ただし、商業地と工業地は地点数が少ないため、市平均だけで用途全体の実態を代表させるより、個別地点の立地と価格を併せて確認する必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、平均と継続17地点がともに前年比+0.1%で、中央値は0.0%です。上昇7地点、下落7地点、横ばい3地点と方向が分かれているため、平均は実態と整合するものの、横ばいを中心に上昇と下落が拮抗した分布です。商業地も参考値の平均と継続6地点がともに前年比-0.1%ですが、上昇1地点、下落3地点、横ばい2地点であり、中央値は-0.2%です。総合すると、住宅地平均の代表性は比較的高く、地点数の少ない用途では平均の解釈に幅を持たせる必要があります。

エリアの動き

磐田市内では、「国道150号沿道地区計画」「豊田新駅周辺地区計画」「遠州豊田PA周辺地区計画」が決定済みです。いずれも市内の沿道または交通拠点周辺に関する地区計画であり、駅周辺型の市街地と道路交通を前提とする沿道型エリアの双方が都市計画上の対象となっています。

これらの地区計画は磐田市内の空間構成を示す事実ですが、個別の公示地価地点との因果関係を示すものではありません。2026年公示地価では、磐田駅周辺から郊外の路線商業地域、御厨駅から距離のある住宅地域まで価格差が大きく、地区計画についても対象地域の位置づけと個別地点の立地を分けて捉える必要があります。

• 公示地価と地価調査は調査時点が異なるため、前年比と価格の比較は同じ調査種別内で行っています。
• 商業地・工業地や1地点のみの町丁目集計は標本数が少ないため、参考値として扱っています。
• 掲載した標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。