大井川西小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年焼津市公示地価にみる住宅地の二極的な動き

2026年の焼津市公示地価は、住宅地平均が15.0万円/坪、前年比-0.3%となりました。一方、商業地は21.6万円/坪、工業地は14.2万円/坪です。住宅地では西小川2丁目4番10が前年比+1.5%となる一方、浜当目2丁目542番は前年比-3.2%で、地点差が表れています。継続16地点の前年比も-0.3%で市平均と一致するため、住宅地平均は全体の実態とおおむね整合しますが、中央値は0.0%であり、横ばいを境に上昇地点と下落地点が分かれています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が16地点で15.0万円/坪、商業地が4地点で21.6万円/坪、工業地が2地点で14.2万円/坪です。商業地は住宅地より6.6万円/坪高い一方、工業地は住宅地に近い水準ですが、商業地と工業地は地点数が少ないため参考値として見る必要があります。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は0.0%、第1四分位は-0.6%、第3四分位は+0.5%で、中央半数の幅は1.1ポイントです。変動は横ばいを中心に比較的一様に分布しており、市全体が一方向へ動いたというより、立地によって上昇と下落が分かれた相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.3%でした。これに対し、2026年公示地価では西小川2丁目4番10が21.6万円/坪、前年比+1.5%、南小川2丁目24番27外が15.9万円/坪、前年比+1.0%、三ケ名字宮嶋368番18が24.1万円/坪、前年比+1.0%となっています。平均が小幅に下がるなかでも、西小川や南小川などには上昇地点があります。

一方、2026年公示地価では浜当目2丁目542番が5.2万円/坪、前年比-3.2%、石津港町19番14外が7.4万円/坪、前年比-3.1%、坂本字前の田411番21が13.0万円/坪、前年比-2.0%でした。上昇地点と比べて下落率の大きい地点もあり、この地点差が焼津市の住宅地相場を特徴づけています。

町丁目の参考集計では、2025年の西小川の住宅地5地点が21.2万円/坪、前年比+1.3%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、西小川2丁目4番10の上昇が単独地点だけの動きではなく、同エリアの集計にも同じ方向が見られることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、小屋敷字早稲田193番1が26.6万円/坪、前年比+0.5%であるのに対し、利右衛門字六軒屋2515番2外は5.0万円/坪、前年比-0.7%です。前者は西焼津駅から約6分の住宅・アパート・医院等が混在する地域、後者は藤枝駅から約109分の一般住宅と農家住宅が見られる既成住宅地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や周辺の土地利用が価格帯の大きな違いとして表れています。

2026年公示地価の商業地では、柳新屋字村中503番4外が26.4万円/坪、駅北2丁目11番4が17.2万円/坪です。柳新屋字村中は低層店舗と共同住宅が混在する県道沿いの路線商業地域で、西焼津駅から約8分です。これに対して駅北の地点は焼津駅から約5分ですが、低層小売店舗が多い近隣商業地域です。駅への近さだけでは価格差を説明できず、路線商業と近隣商業という地域特性も併せて見る必要があります。

調査種別を分けて見ると、2025年地価調査の住宅地では小土字道東257番22が25.0万円/坪、前年比+0.5%、利右衛門字天王820番が7.0万円/坪、前年比-1.4%でした。商業地では八楠3丁目11番8外が28.6万円/坪、栄町3丁目102番4外が16.3万円/坪です。また、住宅地では西小川4丁目10番21外が前年比+1.1%である一方、小川新町4丁目1901番5は前年比-2.5%でした。2025年地価調査でも、区画整然とした住宅地域、既成住宅地域、路線商業地域、駅前商業地域の間で価格と変化率に差があります。

2026年公示地価の住宅地16地点を使った回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.18、決定係数は0.434です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.2%低い関係が統計上見られ、駅距離には一定の説明力があります。ただし、価格差のすべてを説明する水準ではなく、用途や街並みなど他の地点条件も関係する相関として捉える必要があります。

注目地点

2026年公示地価の小屋敷字早稲田193番1は26.6万円/坪、前年比+0.5%です。小屋敷字早稲田は住宅だけでなくアパートや医院等も混在する住宅地域で、西焼津駅から約6分という徒歩圏にあります。市の住宅地平均15.0万円/坪を大きく上回る背景として、駅への近さと複数用途が混在する市街地的な環境を読み取れます。

2026年公示地価の利右衛門字六軒屋2515番2外は5.0万円/坪、前年比-0.7%です。利右衛門字六軒屋は一般住宅と農家住宅が見られる既成住宅地域で、最寄りの藤枝駅までは約109分です。駅徒歩圏の住宅地とは異なる郊外側の立地と街並みであり、市の住宅地平均を下回る価格水準には、こうした位置づけの違いが表れています。

2026年公示地価の柳新屋字村中503番4外は26.4万円/坪です。柳新屋字村中では低層店舗と共同住宅が県道沿いに混在し、西焼津駅から約8分の路線商業地域を形成しています。商業地平均21.6万円/坪を上回っており、駅への近さに加え、沿道型の商業利用と居住利用が重なる立地として位置づけられます。

2026年公示地価の駅北2丁目11番4は17.2万円/坪です。駅北にあり、焼津駅から約5分と近い一方、周辺は低層の小売店舗が多い近隣商業地域です。容積率の高い商業地域であっても、当該地点は商業地平均21.6万円/坪を下回っており、駅への近さだけでなく、商業地の利用形態や街区の性格によって価格帯が異なることが分かります。

2026年公示地価の西小川2丁目4番10は21.6万円/坪、前年比+1.5%です。西小川は一般住宅を中心に店舗等も混在する住宅エリアで、当該地点は焼津駅から約23分と駅前ではありません。それでも住宅地平均15.0万円/坪を上回り、2025年の町丁目参考集計でも5地点平均21.2万円/坪、前年比+1.3%でした。調査年が異なる参考比較ですが、住宅と店舗が共存する西小川の価格帯と上昇傾向を示す地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-0.3%で、同じ16地点を継続比較した前年比も-0.3%です。上昇7地点、下落5地点、横ばい4地点で、中央値は0.0%でした。平均と継続地点の変化率が一致しているため、市平均は住宅地全体の実態とおおむね整合しています。

ただし、中央値が0.0%であるのに平均が前年比-0.3%となっていることから、典型的な地点は横ばいであり、平均値だけでは地点ごとの方向差を十分に表せません。前年比の中央半数も-0.6%から+0.5%に広がり、西小川2丁目4番10の前年比+1.5%と浜当目2丁目542番の前年比-3.2%のような差があります。したがって、住宅地平均は全体水準の把握には有効ですが、個別エリアの実態確認には地点別の内訳が欠かせません。

商業地は継続4地点の前年比が+0.2%で、上昇2地点、下落1地点、横ばい1地点、中央値も+0.2%です。工業地は継続2地点の前年比と中央値がともに+0.6%で、上昇1地点、横ばい1地点でした。いずれも地点分布は確認できますが、標本が少ないため、市内全域の商業地・工業地を代表する数値としては慎重に扱う必要があります。

エリアの動き

国土交通省の記録では、藤枝市に「新藤岡台地区」「駅前一丁目8街区」「駅前一丁目9街区」の地区計画があります。設定年月日はそれぞれ平成19年5月17日、令和元年12月6日、令和4年3月10日です。

これらはいずれも焼津市内ではなく藤枝市の都市計画情報です。焼津市の公示地点との具体的な距離や直接的な関係は示されていないため、焼津市の地価変化との因果関係は読み取れません。

• 価格は各調査地点の公示地価または用途別集計であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地4地点と工業地2地点の2026年平均は、地点数が少ないため参考値です。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 都市計画情報は設定記録の事実のみを記載し、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。