白浜小学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

下田市の地価に表れる住宅地の二極性と商業地の小幅な調整

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の下田市平均は、住宅地が10.9万円/坪、商業地が13.9万円/坪です。住宅地では区画整理済みの東中が13.4万円/坪、蓮台寺字溝添が9.2万円/坪となり、立地や街並みに応じた幅があります。継続地点では住宅地3地点のうち2地点が下落、1地点が横ばいで、商業地2地点はいずれも下落しました。住宅地平均の前年比-7.2%は継続地点の前年比-0.5%と乖離しており、地点構成の変化を踏まえて読む必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地が3地点で10.9万円/坪、商業地が2地点で13.9万円/坪です。商業地平均は住宅地平均を3.0万円/坪上回っており、市内では店舗や事務所を含む土地の価格水準が相対的に高くなっています。

住宅地は蓮台寺字溝添247番7の9.2万円/坪から東中10番12の13.4万円/坪まで、商業地は西本郷1丁目9番2の13.7万円/坪から二丁目547番の14.3万円/坪まで分布しています。住宅地の価格差が商業地より大きく、区画整理済みの住宅地域、温泉場に近い住宅地域、店舗も見られる住宅地域といった立地特性の違いが価格帯に表れています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた住宅地平均は、集計上、前年比-7.2%です。ただし、継続地点の変化とは大きく乖離しており、調査地点の構成変化・入替を含む数値であるため、実態は後段で詳しく検証します。

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、東中10番12が前年比0.0%、蓮台寺字溝添247番7が前年比-0.3%、三丁目748番が前年比-1.1%です。商業地では、西本郷1丁目9番2が前年比-0.2%、二丁目547番が前年比-1.1%となりました。少数地点の参考値ですが、横ばいから小幅な下落まで地点差があり、一様な変化ではありません。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、旧岡方村字白岩山692番34が前年比0.0%、六丁目389番15が前年比-0.8%、一丁目137番4が前年比+0.2%でした。固定資産税評価額の目安とは調査種別が異なるため直接比較はできませんが、住宅地と駅に近い商業地で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地3地点を見ると、区画整理済みで中規模住宅が多い東中は13.4万円/坪で前年比0.0%、温泉場に近い蓮台寺字溝添は9.2万円/坪で前年比-0.3%、住宅のほか店舗も見られる三丁目は10.2万円/坪で前年比-1.1%です。同じ住宅地でも、街区の整備状況や住宅以外の用途との混在、駅との位置関係によって価格水準と変化率が分かれています。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、中小規模の店舗が建ち並ぶ既成商業地域の二丁目が14.3万円/坪で前年比-1.1%、事務所・店舗・一般住宅が混在する西本郷が13.7万円/坪で前年比-0.2%です。価格差は0.6万円/坪ですが、店舗中心の既成商業地域と複数用途が混在する商業地域では、変化率に違いが見られます。

2025年地価調査では、住宅地平均が2地点で12.8万円/坪、商業地平均が1地点で20.2万円/坪でした。住宅地は高台の閑静な住宅地域である旧岡方村字白岩山692番34が14.6万円/坪、住宅を中心に店舗も見られる六丁目389番15が11.0万円/坪です。商業地の一丁目137番4は、下田駅に近く中小規模店舗が建ち並ぶ地域で20.2万円/坪となっており、同じ地価調査内では駅近の商業集積が高い価格水準として表れています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の東中10番12は、区画整理済みで中規模一般住宅が多い東中の住宅地です。下田駅から約17分と駅前商業地から一定の距離がありますが、整った住宅街区という性格を持ち、13.4万円/坪は市内住宅地平均10.9万円/坪を上回ります。一方、静岡県の住宅地平均17.1万円/坪よりは低く、市内では高めでも県全体との比較では低い水準です。

2026年固定資産税評価額の目安の蓮台寺字溝添247番7は、中小規模住宅が多く、温泉場に近い蓮台寺字溝添の住宅地です。蓮台寺駅から約18分で、下田駅周辺ではなく蓮台寺側に位置します。9.2万円/坪は市内住宅地平均と静岡県の住宅地平均をともに下回っており、駅からの距離に加え、私道に面する郊外側の住宅地域という立地が相対的な価格差として表れています。

2026年固定資産税評価額の目安の二丁目547番は、中小規模の店舗などが建ち並ぶ二丁目の既成商業地域です。下田駅から約10分で、容積率400%の商業利用を前提とする地域にあり、14.3万円/坪は市内商業地平均13.9万円/坪を上回ります。駅前直近ではないものの、店舗が連続する商業地域としての性格が、市内商業地の中で相対的に高い価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の目安の西本郷1丁目9番2は、事務所、店舗、一般住宅が混在する西本郷の商業地域です。下田駅から約7分と注目地点の商業地では駅に近い一方、13.7万円/坪は市内商業地平均をやや下回ります。店舗中心ではなく住宅も混在し、容積率も200%であることから、駅への近さだけでなく用途構成の違いも価格帯を読むうえで重要です。

2026年固定資産税評価額の目安の三丁目748番は、一般住宅を中心に店舗なども見られる三丁目の住宅地です。下田駅から約14分で、純粋な住宅街とも店舗中心の商業地とも異なる混在型の地域です。10.2万円/坪は市内住宅地平均を下回っており、区画整理済みの東中より低く、蓮台寺側の住宅地より高い中間的な価格水準となっています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は10.9万円/坪で、集計上の前年比は-7.2%です。一方、同じ地点を継続比較した3地点の前年比は平均-0.5%で、内訳は下落2地点、横ばい1地点、中央値は前年比-0.3%でした。平均の前年比と継続地点の動きには大きな乖離があり、その理由は調査地点の構成変化・入替です。このため、-7.2%を既存住宅地全体の下落率として捉えるのは適切ではなく、実態は小幅な下落を中心に一部横ばいと読むのが妥当です。

商業地は2地点とも下落し、継続地点の前年比は平均-0.7%、中央値も前年比-0.7%です。西本郷1丁目9番2の前年比-0.2%と二丁目547番の前年比-1.1%がともにマイナスであるため、商業地平均13.9万円/坪は価格水準を示す一方、変化の方向については小幅な下落という地点実態と整合します。

ただし、住宅地3地点、商業地2地点という限られた標準地による検証です。平均値は市内全域の個別土地を均一に表すものではなく、東中、蓮台寺字溝添、三丁目などの街並みや用途、駅との位置関係を地点ごとに確認する必要があります。

エリアの動き

下田市では「武ガ浜地区再開発地区計画」が決定済みの都市計画として確認されています。対象情報は下田市域を示しており、各固定資産税評価額の目安地点との個別の位置関係は特定せず、市内で確認された都市計画上の動きとして捉える必要があります。この計画と今回の地価変動との因果関係は示されていません。

• 2026年の用途別平均は住宅地3地点、商業地2地点による参考値です。
• 各標準地の固定資産税評価額の目安は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年固定資産税評価額の目安とは直接比較していません。
• 静岡県との比較は住宅地のみを対象としています。
• 前年比は小数第1位に丸めて表記しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。