鷲津小学校 周辺 路線価の目安(公示地価等から推計)

湖西市の路線価の目安、駅周辺と既成市街地で異なる2026年相場

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の湖西市平均は、住宅地が15.0万円/坪で前年比+0.6%、商業地が17.4万円/坪、工業地が5.9万円/坪です。住宅地では駅南2丁目2803番の23.3万円/坪と新居町新居字源太松1750番18の9.4万円/坪に価格差があり、駅への距離や街区の性格が地点水準に表れています。住宅地平均の前年比は継続10地点の動きと整合する一方、商業地は上昇・横ばい・下落が混在しており、用途ごとに実態を分けて捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地10地点が15.0万円/坪、商業地3地点が17.4万円/坪、工業地1地点が5.9万円/坪です。商業地と工業地は地点数が少ないため参考値ですが、住宅地より商業地の価格水準が高く、工業地は両用途を下回っています。

同じ2026年路線価の目安内で見ると、住宅地は駅南2丁目2803番の23.3万円/坪から新居町新居字源太松1750番18の9.4万円/坪まで幅があります。商業地も鷲津字横須賀5334番の23.8万円/坪に対し、新居町新居字関門跡3354番4は11.2万円/坪です。市平均だけでなく、駅前商業地、駅に近い整然とした住宅地、既成市街地という立地の違いを併せて確認する必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.6%です。上昇率が比較的大きい地点は、鷲津字分川3010番の13.4万円/坪・前年比+1.6%、鷲津字小名川1040番1外の19.4万円/坪・前年比+1.5%、南台4丁目1116番155の17.0万円/坪・前年比+1.2%でした。鷲津周辺と新所原駅側の住宅地で、平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、新居町中之郷字権現鼻1066番8、新居町内山字林ノ谷366番79、岡崎字新古595番3で、いずれも前年比+0.0%です。住宅地全体は小幅上昇ですが、すべての地点が同じ割合で動いたわけではありません。商業地についても地点ごとの差があり、変化の方向は一様ではありません。

変化の要因

2026年路線価の目安は住宅地10地点、商業地3地点、工業地1地点で構成されています。住宅地では、区画整理済みの鷲津字分川3010番が前年比+1.6%、利便性の良い住宅地域とされる鷲津字小名川1040番1外が前年比+1.5%でした。これに対し、新居町中之郷字権現鼻1066番8など3地点は前年比+0.0%であり、同じ住宅用途でも鷲津周辺の整備された住宅地と既成住宅地で動きに差があります。

価格水準も同じ調査種別内で差があります。2026年路線価の目安の住宅地では、新所原駅から約6分の駅南2丁目2803番が23.3万円/坪、新居町駅から約15分の新居町新居字源太松1750番18が9.4万円/坪です。商業地では、鷲津駅から約3分の駅前商業地域である鷲津字横須賀5334番が23.8万円/坪、新居町駅から約9分の既成商業地域である新居町新居字関門跡3354番4が11.2万円/坪です。駅との距離に加え、駅前商業地域か既成商業地域かという街区の性格が価格差と対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地5地点の平均が10.8万円/坪、前年比+0.1%です。住宅地では梅田字ムメタ397番5が19.2万円/坪・前年比+1.4%だった一方、新居町新居字弁天2895番20は4.3万円/坪・前年比-0.6%でした。また、新居町中之郷字あけぼの3943番は17.8万円/坪・前年比+1.5%、新所字中岡2820番6は6.2万円/坪・前年比-0.9%です。2025年地価調査では、駅に比較的近い区画整然とした住宅地と、駅から離れた集落内や海岸近くの既成住宅地で変化が分かれています。

2026年路線価の目安の住宅地10地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-3.11、決定係数は0.578です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭ですが、これは地点間の関連を示すものであり、駅距離だけを価格差の原因と断定するものではありません。

注目地点

駅南2丁目2803番は、2026年路線価の目安で23.3万円/坪、前年比+0.9%の住宅地です。一般住宅などが並ぶ区画整然とした地域で、新所原駅から約6分という徒歩圏にあります。市内住宅地平均の15.0万円/坪を上回る背景には、駅への近さと整った住宅街区という立地上の特徴が表れています。

新居町新居字源太松1750番18は、2026年路線価の目安で9.4万円/坪、前年比+0.3%です。一般住宅を中心とする既成住宅地域にあり、新居町駅から約15分と、駅南の地点より駅から離れています。既成市街地としての住宅環境を持つ一方、駅近くの整然とした住宅地とは立地条件が異なり、市内住宅地平均を下回る価格水準になっています。

鷲津字横須賀5334番は、2026年路線価の目安で23.8万円/坪の商業地です。鷲津駅から約3分の駅前に位置し、小売店舗や事務所などが並ぶ商業地域です。幅員18mの国道沿いで容積率も400%となっており、駅前で商業利用が集積する街区の性格が、市内商業地平均17.4万円/坪を上回る価格水準に対応しています。

新居町新居字関門跡3354番4は、2026年路線価の目安で11.2万円/坪の商業地です。新居町駅から約9分の国道沿いにあり、小規模店舗が並ぶ既成商業地域とされています。駅前の事務所・店舗集積を持つ鷲津字横須賀とは異なり、既成市街地型の商業地であることが、市内商業地平均を下回る価格水準に表れています。

鷲津字分川3010番は、2026年路線価の目安で13.4万円/坪、前年比+1.6%の住宅地です。鷲津駅から約20分と駅前からは離れていますが、一般住宅などが並ぶ区画整理済みの地域です。価格自体は市内住宅地平均を下回る一方、前年比は平均より高く、駅近の高価格地点とは異なる形で、整備された郊外側住宅地の動きが確認できます。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.6%で、同じ10地点を追った継続地点の前年比も+0.6%です。地点の中央値は前年比+0.5%で、10地点のうち7地点が上昇、3地点が横ばいでした。平均と継続地点の変化率が一致し、中央値もプラス圏にあるため、住宅地平均は地点全体の実態をおおむね反映しています。

ただし、地点別の上昇率は第1四分位が前年比+0.0%、第3四分位が前年比+1.3%で、鷲津字分川3010番の前年比+1.6%から複数地点の前年比+0.0%まで差があります。したがって、前年比+0.6%は市内の典型的な方向を示しますが、個別地点の変化率をそのまま表す数字ではありません。

商業地は継続3地点の前年比が+0.4%である一方、内訳は上昇1地点、横ばい1地点、下落1地点、中央値は前年比+0.0%です。地点数が少なく方向も分かれているため、単一の平均より各地点の確認が重要です。工業地は1地点のみで前年比+1.8%となっており、市内工業地全体を代表する値としては参考にとどめる必要があります。

エリアの動き

国土交通省の不動産情報ライブラリには、湖西市を対象とする地区計画が決定済みの都市計画情報として収録されています。対象位置は湖西市単位で示されているため、今回取り上げた駅周辺や各標準地との個別の空間関係は特定せず、市域レベルで確認できる土地利用上の動きとして扱います。

• 2026年路線価の目安は2026年1月1日時点の標準地価格です。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価の目安との比較は参考扱いです。
• 各地点の価格は当該標準地の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地・工業地や一部の駅別・町丁目別集計は地点数が少ないため、参考値として確認する必要があります。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。