白羽小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年御前崎市公示地価にみる用途別相場と地点構成

2026年公示地価における御前崎市の平均は、住宅地が7.7万円/坪、商業地が9.6万円/坪です。住宅地平均の集計上の前年比は+23.2%ですが、継続する住宅地3地点はすべて下落し、前年比は平均-0.6%でした。この乖離には調査地点の構成変化が影響しており、市平均の変動率だけでは地点の実態を捉えにくい状況です。池新田の整った住宅地域や県道沿いの商業地域が比較的高い一方、農家住宅や農地が混在する地域では低い価格帯が確認できます。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地3地点が7.7万円/坪、商業地1地点が9.6万円/坪です。商業地は池新田字中雨垂坪3921番13外の1地点で、県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域が調査対象となっています。

住宅地は、池新田字落合5557番5外の8.6万円/坪、池新田字山ノ神坪2823番1の8.4万円/坪、御前崎字海老漉沢116番2の6.2万円/坪で構成されています。池新田の一般住宅地と、一般住宅・農家住宅が混在する御前崎側との間に価格差があり、7.7万円/坪という住宅地平均の内側にも立地や街並みによる幅があります。

前年比で見る変化

2025年と2026年を比べた住宅地平均の集計値は前年比+23.2%です。一方、同じ2026年公示地価の継続地点では、池新田字落合5557番5外が前年比-0.4%、池新田字山ノ神坪2823番1が前年比-0.4%、御前崎字海老漉沢116番2が前年比-1.1%でした。商業地の池新田字中雨垂坪3921番13外も前年比-0.3%です。

町丁目別では、池新田字落合と池新田字山ノ神坪がともに前年比-0.4%、御前崎字海老漉沢が前年比-1.1%、池新田字中雨垂坪が前年比-0.3%です。いずれも1地点による参考値ですが、継続地点の動きは小幅な下落でそろっています。住宅地平均の前年比との方向の違いは、調査地点の構成変化を踏まえて読む必要があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、区画整然とした池新田字落合が8.6万円/坪、一般住宅が建ち並ぶ池新田字山ノ神坪が8.4万円/坪で、いずれも前年比-0.4%です。一般住宅と農家住宅が混在する御前崎字海老漉沢は6.2万円/坪、前年比-1.1%でした。商業地では、県道沿いの池新田字中雨垂坪3921番13外が9.6万円/坪、前年比-0.3%です。用途だけでなく、住宅地内部でも区画の整った地域と農家住宅が混在する地域に価格帯の違いが確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地4地点の平均が4.5万円/坪です。内訳は、白羽字曽根5372番10が5.7万円/坪・前年比-1.2%、佐倉字法ノ沢1565番1外が5.1万円/坪・前年比-0.7%、白羽字道田1104番8が4.4万円/坪・前年比-0.7%、合戸字西前477番1が3.0万円/坪・前年比-2.2%です。一般住宅の間に農地が見られる地域や、農家住宅を含む地域が中心で、公示地価の池新田2地点とは異なる住宅地構成です。

同じ2025年地価調査内では、商業地の池新田字下松原坪3337番3が8.1万円/坪・前年比-0.8%、林地の上朝比奈字北ノ前3761番が0.1万円/坪・前年比-1.3%です。県道沿いの商業地域と、人工林・雑木林が混在する林地では用途と土地利用が大きく異なるため、用途別に価格水準を捉える必要があります。

注目地点

2026年公示地価の池新田字落合5557番5外は、一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした池新田字落合の住宅地です。菊川駅から約200分と徒歩圏の距離感ではありませんが、当該地点は8.6万円/坪で、御前崎市の住宅地平均7.7万円/坪を上回ります。整った住宅地という周辺文脈が、市内の公示地価住宅地の中で相対的に高い位置を理解する手掛かりになります。ただし、静岡県の住宅地平均24.4万円/坪は下回ります。

2026年公示地価の御前崎字海老漉沢116番2は、中規模の一般住宅と農家住宅が混在する御前崎字海老漉沢の住宅地です。菊川駅から約300分で、池新田の2地点よりも駅から遠い位置関係にあります。当該地点は6.2万円/坪で市の住宅地平均を下回っており、農家住宅を含む混在型の街並みと郊外側の距離感を備えた地点として位置づけられます。

2026年公示地価の池新田字山ノ神坪2823番1は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ池新田字山ノ神坪の住宅地です。菊川駅から約175分で、今回の公示地価住宅地3地点では駅までの所要時間が最も短く、8.4万円/坪と市平均を上回ります。容積率150%の住宅地域であり、県道沿いの商業地とは異なる落ち着いた住宅用途の地点として、池新田内の比較的高い住宅地価格帯を示しています。

調査年が異なる参考地点として、2025年地価調査の白羽字曽根5372番10は、一般住宅の間に農地が見られる白羽字曽根の住宅地です。菊川駅から約288分と離れ、5.7万円/坪、前年比-1.2%でした。農地を含む低密度な住宅地の文脈を持ちながら、同じ2025年地価調査の住宅地4地点の平均4.5万円/坪は上回っています。

同じく2025年地価調査の合戸字西前477番1は、農家住宅のほか一般住宅も見られる合戸字西前の住宅地です。菊川駅から約163分ですが、当該地点は3.0万円/坪、前年比-2.2%でした。駅までの所要時間だけでは価格差を説明できず、農家住宅を含む地域構成や、4.5m道路に接する郊外型住宅地という地点固有の条件も併せて捉える必要があります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は7.7万円/坪で、3地点の価格は6.2万円/坪から8.6万円/坪に分布しています。この価格水準の中心を確認する指標として平均は利用できますが、前年比については、集計上の前年比+23.2%と継続地点3地点の平均前年比-0.6%が大きく乖離しています。この方向の違いは調査地点の構成変化・入替によるものであり、平均の前年比を既存住宅地の一様な上昇と解釈することはできません。

継続する住宅地3地点はすべて下落し、前年比の中央値は-0.4%です。商業地も1地点が下落し、継続地点の前年比は-0.3%でした。したがって、2026年公示地価の地点実態は住宅地・商業地ともに小幅な下落であり、市平均の価格水準は用途別相場の目安になる一方、市平均の前年比は地点の変化を代表していません。

参考として2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地4地点はすべて下落し、継続地点の平均は前年比-1.2%、中央値は前年比-1.0%です。商業地1地点は前年比-0.8%、林地1地点は前年比-1.3%でした。公示地価とは調査年・地点構成が異なりますが、それぞれの調査種別内では継続地点に下落が確認できます。

• 2026年公示地価の用途別平均は住宅地3地点、商業地1地点による参考値です。
• 町丁目別の価格と前年比はいずれも1地点による参考値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、周辺すべての土地に当てはまるものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、価格や最高・最低を直接比較していません。
• 静岡県平均との比較は、2026年公示地価の住宅地について同じ調査種別内で行っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。