小笠東小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

菊川市の公示地価にみる駅周辺と郊外住宅地の価格差

2026年公示地価の菊川市平均は、住宅地が12.7万円/坪、商業地が19.8万円/坪です。住宅地では菊川駅から約6分の地点が19.5万円/坪である一方、約118分の郊外側では7.4万円/坪となり、立地による幅が見られます。2025年との継続地点比較では、住宅地は上昇・横ばい・下落が混在し、商業地は横ばいに近い動きです。地点分布を踏まえると、市平均だけでは駅周辺と郊外側の差を十分に表しにくく、用途と立地を分けて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の菊川市平均は、住宅地4地点が12.7万円/坪、商業地2地点が19.8万円/坪です。商業地平均が住宅地平均を7.1万円/坪上回っており、用途による価格水準の違いが明確です。

住宅地は、堀之内字南海戸1613番3の19.5万円/坪から高橋字池之谷3771番37の7.4万円/坪まで幅があります。商業地は加茂字宮ノ西5879番が20.2万円/坪、半済字小作1892番1が19.4万円/坪で、住宅地より価格帯が狭くなっています。住宅地では菊川駅周辺と郊外側の立地差が平均値の背後にある一方、商業地は路線商業地域にある2地点が近い水準で並ぶ構成です。

前年比で見る変化

2026年公示地価を2025年と比べると、住宅地では堀之内字南海戸1613番3が前年比+0.3%、高橋字池之谷3771番37が前年比-0.4%です。本所字水神1729番と下平川字庄司1600番22はともに前年比+0.0%であり、住宅地は地点ごとに小幅な上昇、横ばい、下落が分かれています。

商業地では、2026年公示地価の半済字小作1892番1が前年比+0.3%、加茂字宮ノ西5879番が前年比+0.0%です。2地点はいずれも19万円/坪台後半から20万円/坪台前半にあり、価格水準の差と前年比の差はいずれも限定的です。

町丁目別の数値はいずれも1地点による参考値ですが、2026年公示地価では堀之内字南海戸が19.5万円/坪・前年比+0.3%、高橋字池之谷が7.4万円/坪・前年比-0.4%です。市内一律の変化ではなく、駅に近い区画整理済み住宅地と郊外側の住宅地で異なる動きが確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、菊川駅から約6分の堀之内字南海戸1613番3が19.5万円/坪・前年比+0.3%、約23分の本所字水神1729番が15.4万円/坪・前年比+0.0%です。これに対し、約90分の下平川字庄司1600番22は8.4万円/坪・前年比+0.0%、約118分の高橋字池之谷3771番37は7.4万円/坪・前年比-0.4%です。区画整理済みの駅周辺住宅地と、駅から距離のある県道背後・郊外側の住宅地との間に価格水準の差があります。

2026年公示地価の商業地では、県道沿いで低層店舗が並ぶ加茂字宮ノ西5879番が20.2万円/坪・前年比+0.0%、店舗や営業所が並ぶ半済字小作1892番1が19.4万円/坪・前年比+0.3%です。前者は菊川駅から約34分、後者は約5分ですが、いずれも幅員16mの道路に面する路線商業地域であり、2026年の価格差は0.8万円/坪にとどまります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、柳2丁目106番1が14.7万円/坪・前年比+0.4%、農地も見られる嶺田字定廣1513番が5.3万円/坪・前年比-0.6%、郊外住宅地の河東字宮田104番2外が6.8万円/坪・前年比-0.5%です。同じ地価調査内でも、区画整理済みで菊川駅から約14分の地点と、約103分または約117分の郊外側とで価格水準と変化が分かれています。2025年地価調査の商業地では、住宅も混在する路線商業地域の朝日1番16が18.8万円/坪・前年比+0.4%です。

注目地点

2026年公示地価の堀之内字南海戸1613番3は、一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域にあり、菊川駅から約6分です。19.5万円/坪という水準は、市の住宅地平均12.7万円/坪を上回ります。駅に近く、整った住宅街という位置づけが、約118分の郊外側住宅地との価格差を読み解くうえで重要です。なお、静岡県の住宅地平均24.4万円/坪との比較では低い水準であり、県内平均より低い菊川市の中では相対的に高い地点と捉えられます。

2026年公示地価の高橋字池之谷3771番37は、一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域ですが、菊川駅から約118分の郊外側にあります。7.4万円/坪は市の住宅地平均12.7万円/坪を下回り、駅に近い堀之内字南海戸との距離感の違いが価格帯にも表れています。容積率100%の低層住宅地としての性格も、駅周辺の住宅地とは異なる周辺文脈です。

2026年公示地価の加茂字宮ノ西5879番は、低層店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域で、菊川駅から約34分です。20.2万円/坪は商業地平均19.8万円/坪より高いものの、その差は小幅です。駅前型というより、幅員16mの県道に沿って形成された商業地という性格があり、駅からの距離だけでは説明できない市内商業地の価格水準を示しています。

2026年公示地価の半済字小作1892番1は、店舗や営業所などが並ぶ路線商業地域で、菊川駅から約5分です。19.4万円/坪は商業地平均19.8万円/坪に近く、駅徒歩圏の商業地として市内の中心的な価格帯にあります。幅員16mの道路沿いという点は加茂字宮ノ西と共通しますが、こちらは駅への近さと店舗・営業所が混在する街並みが特徴です。

2026年公示地価の本所字水神1729番は、中規模住宅も見られる区画整理済みの住宅地域で、菊川駅から約23分です。15.4万円/坪は住宅地平均12.7万円/坪を上回る一方、駅から約6分の堀之内字南海戸1613番3より低く、約118分の高橋字池之谷3771番37より高い水準です。駅至近と郊外側の中間に位置する住宅地として、市内の価格勾配を具体的に示す地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は12.7万円/坪ですが、4地点の内訳は上昇1地点、横ばい2地点、下落1地点で、前年比の中央値は+0.0%です。継続4地点の前年比も小数第1位では+0.0%となるため、平均的な変化を「ほぼ横ばい」とみる点では地点の実態におおむね沿っています。

ただし、住宅地の価格は19.5万円/坪から7.4万円/坪まで開いています。市平均12.7万円/坪は、駅徒歩圏の堀之内字南海戸1613番3にも、郊外側の高橋字池之谷3771番37にも一致しない中間値です。このため、変化の方向を把握する目安にはなるものの、具体的な立地の価格水準を代表する値としては限定的です。

商業地は2地点のうち上昇1地点、横ばい1地点で、前年比の中央値は+0.1%、継続地点の前年比は+0.2%です。価格も19.4万円/坪と20.2万円/坪に収まるため、商業地平均19.8万円/坪は住宅地平均より地点の実態を表しやすい構成です。ただし、対象が2地点に限られるため、市内商業地全体への一般化は避ける必要があります。

エリアの動き

菊川市では、都市計画として「潮海寺（JR北地域）」が決定済みです。名称からJR北側の地域を対象とする計画であり、菊川駅周辺を検討する際の空間的な街情報の一つですが、個別の公示地価との因果関係は確認できません。

また、掛川市では「新エコポリス工業団地地区計画」と「東名掛川IC周辺地区計画」が決定済みです。いずれも菊川市内ではなく掛川市の計画であるため、菊川市の公示地価地点と同一エリアの動きとしては扱わず、周辺自治体の都市計画として区別して確認する必要があります。

• 2026年の用途別平均は住宅地4地点、商業地2地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 前年比は同じ調査種別の継続地点同士で比較しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。