井上小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年須坂市公示地価にみる住宅地と商業地の価格差

2026年公示地価の須坂市平均は、住宅地10.3万円/坪、商業地15.8万円/坪、工業地4.2万円/坪です。住宅地平均は前年比-0.1%ですが、継続6地点の中央値は前年比+0.6%で、4地点が上昇しました。駅に近い商業地域や一般住宅地が比較的高い一方、農地の多い住宅地域では4万円/坪台もみられ、立地による差が明確です。平均だけでなく地点分布や周辺の街並みを併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の須坂市平均は、住宅地が6地点で10.3万円/坪、商業地が3地点で15.8万円/坪、工業地が1地点で4.2万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を5.5万円/坪上回る一方、工業地は住宅地の半分以下であり、利用形態による価格水準の違いが表れています。

住宅地6継続地点の前年比は、中央値が前年比+0.6%、第1四分位が前年比-1.6%、第3四分位が前年比+0.7%で、ばらつきは中程度です。中心的な住宅地では小幅な上昇がみられる一方、農家住宅や農地を含む地域では下落地点もあり、市内を一様な相場として捉えにくい分布です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.1%でした。ただし、この平均値は参考値であり、地点単位では大字小山字蒔田2515番18と墨坂2丁目1448番21がともに前年比+0.7%、旭ケ丘8番16が前年比+0.6%となっています。上昇側には一般住宅が建ち並ぶ地点や区画の整った住宅地域が並びます。

一方、大字沼目字南沖386番3外と大字八町字会津2011番3外は、ともに2026年公示地価で前年比-1.6%でした。前者は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域、後者は農家住宅を中心に周囲に農地も多い住宅地域です。住宅地の変化は、一般住宅地の小幅上昇と農村的な街並みを持つ地点の下落が併存する形です。

町丁目別の価格は各1地点の参考値ですが、2026年公示地価では商業地の大字須坂字宗石が18.0万円/坪、大字井上字京善橋が15.6万円/坪、住宅地の墨坂が15.2万円/坪でした。市内でも駅前商業地や一般住宅地が相対的に高い価格帯に位置しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、墨坂2丁目1448番21が15.2万円/坪、前年比+0.7%であるのに対し、大字八町字会津2011番3外は4.1万円/坪、前年比-1.6%です。また、大字小山字蒔田2515番18は14.2万円/坪、前年比+0.7%で、大字沼目字南沖386番3外は4.2万円/坪、前年比-1.6%でした。中規模一般住宅が建ち並ぶ地域と、農家住宅や農地を含む地域との間に、価格水準と変化方向の違いがみられます。

同じ2026年公示地価の商業地では、大字須坂字宗石1298番14が18.0万円/坪で、2025年の18.1万円/坪をわずかに下回りました。大字小山字助四郎2602番外は13.9万円/坪で前年と同水準です。前者は須坂駅前で小売店舗や営業所が建ち並ぶ商業地域、後者は国道沿いに低層店舗が並ぶ路線商業地域であり、駅前型と幹線道路沿道型という商業立地の違いが価格差に対応しています。工業地は1地点で4.2万円/坪、継続地点の前年比は+3.1%ですが、地点数が限られるため参考値です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地の大字須坂字八木沢1038番3外が13.6万円/坪、前年比+1.0%である一方、大字福島字屋敷243番3外は4.3万円/坪、前年比-1.5%でした。商業地では大字須坂字横町322番3が14.9万円/坪、大字須坂字金井原1445番8外が13.7万円/坪で、いずれも小売店舗を含む地域ですが、横町は古くからの商業地域、金井原は店舗・事務所・一般住宅が混在する地域です。公示地価と地価調査を通じ、一般住宅地、農家住宅地、駅前商業地、住商混在地という街並みの違いが価格帯に表れています。

注目地点

2026年公示地価の墨坂2丁目1448番21は、墨坂にある中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、須坂駅から約15分です。当該地点の15.2万円/坪は須坂市の住宅地平均10.3万円/坪と長野県の住宅地平均13.2万円/坪を上回ります。駅前そのものではないものの徒歩圏に位置し、農地混在ではなく一般住宅を中心とする街並みであることが、市内で相対的に高い水準という位置づけに対応しています。

2026年公示地価の大字八町字会津2011番3外は、大字八町字会津にある農家住宅を中心として周囲に農地も多い住宅地域です。須坂駅から約49分で、当該地点の4.1万円/坪は須坂市の住宅地平均10.3万円/坪、長野県平均13.2万円/坪をともに下回ります。中心駅から距離があり、一般住宅地より農村的な土地利用が目立つ点が、市内で低い価格帯に位置する地点の文脈です。

2026年公示地価の大字須坂字宗石1298番14は、大字須坂字宗石にある駅前商業地域で、須坂駅から約2分です。小売店舗や営業所が建ち並び、県道に面する当該地点は18.0万円/坪で、市の商業地平均15.8万円/坪を上回ります。駅への近さに加え、容積率400%の商業地として土地利用の密度が高く、市内商業地の中でも中心的な価格水準を示しています。

2026年公示地価の大字小山字助四郎2602番外は、大字小山字助四郎にある国道沿いの路線商業地域で、須坂駅から約19分です。低層店舗が並ぶ沿道型の街並みで、当該地点の13.9万円/坪は市の商業地平均15.8万円/坪を下回ります。駅前商業地とは異なり、容積率200%の低層店舗中心の利用であることから、商業地の中では郊外側の価格帯として捉えられます。

2026年公示地価の大字小山字蒔田2515番18は、大字小山字蒔田にある中規模一般住宅が多い郊外の新興住宅地域で、日野駅から約3分です。当該地点は14.2万円/坪、前年比+0.7%で、須坂市の住宅地平均10.3万円/坪と長野県平均13.2万円/坪を上回ります。郊外側にありながら駅に近く、農家住宅中心ではなく一般住宅がまとまる地域である点が、市内住宅地では高めの水準という位置づけに対応しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-0.1%ですが、継続6地点の中央値は前年比+0.6%で、内訳は上昇4地点、下落2地点です。平均と継続地点の前年比はともに-0.1%で、地点入替による差も確認されませんが、地点数では上昇が多数です。このため、市平均のマイナスだけでは住宅地の典型的な変化を十分に表しておらず、中央値と地点別分布を併用する必要があります。

商業地は継続3地点の内訳が上昇1地点、下落1地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+0.0%、継続地点全体では前年比+0.9%です。変化方向が分かれているため、単一の数値より、駅前商業地と路線商業地など立地別に確認する方が実態に沿います。

工業地は1地点が上昇し、中央値と継続地点の前年比はいずれも+3.1%です。ただし、1地点のみの結果であるため、市内工業地全体を代表する動きとは断定できません。以上から、須坂市では住宅地平均が多数地点の方向と一致せず、商業地と工業地も地点数が限られるため、市平均は相場の入口として使い、個別地点の立地と分布で補うのが適切です。

エリアの動き

須坂市では、「井上・福島地区地区計画」「須坂長野東インターチェンジ周辺地区地区計画」「井上・九反田地区地区計画」の3件が決定済みです。名称上、2件は井上を含む地区、1件は須坂長野東インターチェンジ周辺を対象とし、市内の井上・福島方面に関係する都市計画上の動きとして整理できます。

2026年公示地価では、大字井上字京善橋の商業地1地点が15.6万円/坪で、市の商業地平均15.8万円/坪に近い水準です。また、調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の大字福島字屋敷243番3外は住宅地4.3万円/坪でした。地区計画と地価の因果関係は示されていないため、ここでは計画が決定された地域と既存地点の空間的な位置関係として確認するにとどまります。

• 住宅地平均と住宅地の前年比は、2026年公示地価の6地点による参考値です。
• 町丁目別および駅別の数値には1地点のみの集計が含まれるため、参考値です。
• 注目地点の価格は各標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、両者の価格を直接比較していません。
• 地区計画については決定済みである事実と名称から確認できる地域関係のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。