北部中学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

2026年別府市固定資産税評価額の目安、駅前商業地と郊外住宅地にみる相場の幅

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年の別府市固定資産税評価額の目安は、住宅地平均が10.2万円/坪、商業地平均が17.4万円/坪で、前年比はそれぞれ+2.4%、+5.2%でした。別府駅前の北浜2丁目774番3外が39.5万円/坪となる一方、農地の多い大字別府字小野5013番は0.8万円/坪で、立地と街並みによる価格差が明確です。継続地点による実態検証では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均は全体の変化方向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地24地点が10.2万円/坪、商業地15地点が17.4万円/坪、工業地1地点が7.4万円/坪です。商業地は住宅地より7.1万円/坪高く、別府市では駅前や幹線道路沿いの商業的な土地利用と、住宅地域との価格帯の違いが表れています。工業地は1地点のみの参考値です。

住宅地の継続24地点における前年比の中央値は+2.4%で、第1四分位が+0.1%、第3四分位が+3.5%、四分位範囲は3.4ポイントです。変動率には中程度の幅があり、市内全域が同じペースで動いているのではなく、駅との距離や周辺用途によって差がある相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の目安の市平均は、住宅地が前年比+2.4%、商業地が前年比+5.2%でした。商業地の伸びが住宅地を上回っており、用途別に変化の強さが異なります。継続地点との照合では、両用途とも市平均が地点の動きと整合しています。

上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の目安の北浜2丁目774番3外が39.5万円/坪、前年比+15.8%、北浜3丁目818番177が23.6万円/坪、前年比+9.7%、大字鉄輪字風呂ノ本186番外が13.9万円/坪、前年比+8.8%で、いずれも商業地です。一方、住宅地では2026年固定資産税評価額の目安の大字別府字小野5013番が0.8万円/坪、前年比-0.6%、大字野田字高平1108番1が1.5万円/坪、前年比-0.3%、大字野田字羽室549番が2.2万円/坪、前年比-0.1%でした。駅前商業地の高い上昇率と、農地を含む郊外側住宅地の弱い動きが併存しています。

町丁目の参考集計では、2025年の石垣西の住宅地6地点が14.1万円/坪、前年比+5.2%でした。2026年固定資産税評価額の目安とは調査年が異なる参考比較ですが、一般住宅地の中にも市平均より高い価格帯のエリアがあることを示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、別府駅から約10分で、低層住宅、共同住宅、旅館などが混在する上田の湯町2085番4が18.1万円/坪、前年比+4.1%です。これに対し、同駅から約115分で農家住宅と農地が多い大字別府字小野5013番は0.8万円/坪、前年比-0.6%です。同じ住宅地でも、駅への近さと市街地的な土地利用の程度によって価格水準に大きな差があります。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、別府駅から約4分の駅前商業地域にある北浜2丁目774番3外が39.5万円/坪、前年比+15.8%です。一方、亀川駅から約12分で店舗兼住宅と一般住宅が混在する亀川四の湯町919番1は11.1万円/坪で横ばいでした。銀行や小売店舗が並ぶ駅前商業地と、生活圏に対応した近隣商業地という用途文脈の違いが、価格帯と変化率の差として表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は一般住宅が建ち並ぶ石垣西6丁目1789番1が16.2万円/坪、前年比+6.0%であるのに対し、傾斜地に農地が広がる大字南立石字温川684番は0.8万円/坪で横ばいでした。商業地では、国道沿いの路線商業地域にある餅ケ浜町161番4が24.8万円/坪、前年比+6.5%の参考値、県道沿いに小規模店舗が並ぶ大字鶴見字古屋敷4075番50外が12.8万円/坪、前年比+1.8%の参考値です。固定資産税評価額の目安と地価調査を直接比較せずに見ても、住宅の集積度、農地の混在、商業地の道路条件と集積形態が価格差に対応しています。

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地24地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.35、決定係数が0.594でした。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭であり、駅距離が住宅地の価格水準を説明する主要な要素の一つになっています。

注目地点

上田の湯町2085番4は、2026年固定資産税評価額の目安が18.1万円/坪、前年比+4.1%の住宅地点です。上田の湯町は低層住宅だけでなく共同住宅や旅館も混在し、純粋な郊外住宅地より用途に幅があります。別府駅から約10分という距離もあり、市街地との近さと複合的な街並みが、別府市の住宅地平均10.2万円/坪を上回る価格水準に対応しています。

大字別府字小野5013番は、2026年固定資産税評価額の目安が0.8万円/坪、前年比-0.6%です。大字別府字小野は農家住宅が見られ、農地の多い住宅地域で、別府駅から約115分と中心駅の徒歩圏から大きく離れています。市街地型の住宅集積が弱く、容積率も100%であることから、中心部の住宅地点とは異なる土地利用と距離条件が低い価格水準に表れています。

北浜2丁目774番3外は、2026年固定資産税評価額の目安が39.5万円/坪、前年比+15.8%です。北浜のうち別府駅から約4分の駅前に位置し、銀行や小売店舗が建ち並ぶ商業地域です。幅員21mの県道に面し、容積率500%の商業的な土地利用が可能であるため、住宅地や近隣商業地より高密度な駅前商業の文脈を持ち、市内でも特に高い価格帯となっています。

亀川四の湯町919番1は、2026年固定資産税評価額の目安が11.1万円/坪で、前年比は横ばいです。亀川四の湯町では店舗兼住宅と一般住宅が混在し、亀川駅から約12分の近隣商業地域に位置します。駅前で商業施設が集積する北浜とは異なり、住宅を含む生活圏型の街並みであるため、商業地でありながら価格は住宅地に近い水準です。亀川駅周辺の2026年商業地平均も2地点の参考値で11.3万円/坪となっており、当該地点は周辺集計に近い価格帯です。

南荘園町2169番194は、2026年固定資産税評価額の目安が13.4万円/坪、前年比+1.7%です。南荘園町は中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域で、別府駅から約33分と駅前徒歩圏の外側にあります。駅距離はあるものの、農地が多い郊外地点とは異なり住宅地としてのまとまりがあるため、市平均を上回りつつ、駅に近い上田の湯町より低い中間的な価格水準となっています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地は、市平均の前年比+2.4%と継続24地点の前年比+2.4%が一致し、差は0.0ポイントでした。内訳は上昇18地点、横ばい4地点、下落2地点で、中央値も+2.4%です。多数の地点が上昇する分布と平均が同じ方向を示しているため、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

商業地も、市平均の前年比+5.2%と継続15地点の前年比+5.2%が一致し、差は0.0ポイントです。上昇13地点、横ばい2地点で、中央値は+4.8%でした。北浜2丁目774番3外の前年比+15.8%のような高い伸びを含む一方、上昇地点が広く確認できるため、平均だけが突出した地点に左右された動きとはいえません。ただし、中央値より平均がやや高く、地点間の変動幅も中程度であるため、個別地点の確認は必要です。

工業地は継続1地点が前年比+0.6%で、上昇1地点という構成です。地点数が限られるため、市内の工業地全体を代表する判断には適しません。以上から、住宅地と商業地の市平均は変化方向を代表していますが、市内の価格水準そのものは駅前商業地から農地混在地域まで幅が大きく、平均価格だけでは個別エリアの実態を捉え切れません。

エリアの動き

別府市では、2023年1月25日設定の地区計画が確認されています。位置情報は市域単位で、対象町丁目や個別地点との距離関係までは特定されていません。このため、特定の固定資産税評価額の目安地点の変動要因とは結び付けず、別府市内における都市計画上の動きとして位置付けるのが適切です。

• 価格は固定資産税評価額の目安または地価調査の標準地価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額の目安と2025年地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 工業地平均は1地点のみ、亀川駅周辺の2026年商業地平均は2地点のみの参考値です。
• 2025年の石垣西の集計は6地点による参考値です。
• 駅徒歩分数は入力データを切り上げた概算です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。