光晴中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年新潟市北区の固定資産税評価額とエリア別相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の新潟市北区は、住宅地平均が7.3万円/坪、商業地平均が6.3万円/坪、工業地平均が2.7万円/坪です。住宅地は前年比+1.2%で、かぶとやま1丁目7番8など駅に比較的近い住宅地域が高い価格帯を形成する一方、農家住宅が多い郊外側には低価格の地点もあります。実態検証では住宅地平均と継続10地点の前年比がともに+1.2%で整合していますが、商業地と工業地は地点数が少なく、個別地点の立地を併せて見る必要があります。地区計画として、すみれ野地区、豊栄インター南地区、豊栄駅北地区の動きも確認できます。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が10地点で7.3万円/坪、商業地が2地点で6.3万円/坪、工業地が1地点で2.7万円/坪です。商業地と工業地は地点数が少ないため参考値ですが、北区内では住宅地が中心となり、商業地や工業地とは異なる価格帯を形成しています。

住宅地の前年比分布は、第1四分位が+0.3%、中央値が+1.1%、第3四分位が+2.5%で、四分位範囲は2.1ポイントです。中心的な地点は緩やかな上昇にある一方、地点ごとの変化には一定の幅があり、駅への距離や住宅地の性格が異なる北区の地域差が表れています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+1.2%です。上昇率が大きい地点は、かぶとやま1丁目7番8の11.2万円/坪、前年比+2.7%、川西4丁目157番の7.1万円/坪、前年比+2.6%、嘉山4丁目7番15外の7.6万円/坪、前年比+2.4%です。価格水準の高い住宅地域だけでなく、区平均に近い価格帯の地点にも比較的大きな上昇が見られます。

一方、島見町字前谷内5027番1は2.8万円/坪、前年比-0.8%、上大月字居浦930番外は1.5万円/坪、前年比-0.5%です。松浜1丁目3番17は8.3万円/坪、前年比+0.6%で、上昇地点の中では伸びが小さくなっています。住宅地全体は上昇しているものの、農家住宅が多い郊外側と一般住宅地では変化の方向や大きさが異なります。

2025年地価調査を2024年と比べた参考値では、すみれ野2丁目210番24が11.4万円/坪、前年比+2.6%、太夫浜新町1丁目458番が6.3万円/坪、前年比+2.2%でした。一方、大久保140番外は1.7万円/坪、前年比-1.3%です。調査種別と調査年は異なりますが、固定資産税評価額と同様に、住宅地の立地によって変化に幅があることを示す参考材料です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額は住宅地10地点、商業地2地点、工業地1地点で構成されています。住宅地では、一般住宅が建ち並び大型商業施設に近いかぶとやま1丁目7番8が11.2万円/坪であるのに対し、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の上大月字居浦930番外は1.5万円/坪です。同じ住宅地でも、豊栄駅への距離や周辺の住宅地としての成熟度が価格差に対応しています。

商業地では、中小規模の小売店舗などが建ち並ぶ葛塚字本町3318番2が9.1万円/坪、営業所と店舗が混在する県道沿いの内島見字浦潟2504番9外が3.5万円/坪です。前者は豊栄駅から約9分の中心的商業地域、後者は同駅から約55分の路線商業的な地域であり、商業集積の性格と駅からの距離に違いがあります。工業地は1地点、平均2.7万円/坪であるため、区全体の工業地相場というより当該地点の水準として捉える必要があります。

2025年地価調査では、住宅地9地点の平均が7.4万円/坪、商業地2地点の平均が9.2万円/坪です。住宅地では、豊栄駅から約6分の閑静な住宅地域にある柳原1丁目344番4が11.5万円/坪である一方、早通駅から約69分で農家住宅が建ち並ぶ大久保140番外は1.7万円/坪でした。商業地では、豊栄駅前の白新町1丁目3915番1外が9.8万円/坪、新崎駅から約52分の古くからの近隣商業地域にある松浜本町2丁目3228番6外が8.6万円/坪です。いずれも2025年地価調査内の比較であり、固定資産税評価額とは分けて見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の住宅地10地点を使った回帰分析では、駅からの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数は0.645で、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+1.9%低い関係が推計されています。駅距離は価格差と一定の関連を持ちますが、住宅地の街並みや周辺用途も異なるため、この結果だけで因果関係を示すものではありません。

注目地点

かぶとやま1丁目7番8は、一般住宅が建ち並び、大型商業施設に近いかぶとやまの住宅地域です。2026年固定資産税評価額は11.2万円/坪、前年比+2.7%で、住宅地平均7.3万円/坪を上回ります。豊栄駅から約17分と徒歩移動も可能な距離にあり、郊外型の住宅環境と商業利便性が併存する立地が、区内で相対的に高い価格水準と対応しています。

上大月字居浦930番外は、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の上大月字居浦に位置します。2026年固定資産税評価額は1.5万円/坪、前年比-0.5%で、豊栄駅から約84分と駅徒歩圏から離れています。駅周辺の一般住宅地とは異なる農村的な住宅環境であることが、住宅地平均を大きく下回る価格帯の背景として読み取れます。

葛塚字本町3318番2は、中小規模の小売店舗などが建ち並ぶ葛塚字本町の中心的商業地域です。豊栄駅から約9分で、県道沿いにあり、容積率400%の土地利用条件を持ちます。2026年固定資産税評価額は9.1万円/坪で、商業地平均6.3万円/坪を上回っており、駅に近い商業集積地としての位置づけが価格差に表れています。

内島見字浦潟2504番9外は、営業所と店舗が混在する内島見字浦潟の県道沿いにあります。豊栄駅から約55分と駅から離れ、中心的商業地域というより道路沿いの業務・店舗利用が混在する地域です。2026年固定資産税評価額は3.5万円/坪で、商業地平均を下回り、葛塚字本町3318番2とは商業集積の性格と交通条件が異なります。

島見町字前谷内5027番1は、農家住宅などが建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域です。豊栄駅から約69分の郊外側にあり、2026年固定資産税評価額は2.8万円/坪、前年比-0.8%です。駅周辺の区画整然とした住宅地とは異なる街並みで、住宅地平均より低い価格水準にあるとともに、今回の継続地点の中では下落が見られる地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+1.2%に対し、継続10地点の前年比も+1.2%で、差はありません。10地点のうち8地点が上昇、2地点が下落し、中央値は前年比+1.1%です。平均と中央値が近く、調査地点の入替による影響も確認されないため、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映していると判断できます。

ただし、前年比の第1四分位から第3四分位までには2.1ポイントの幅があります。かぶとやま1丁目7番8の前年比+2.7%に対し、島見町字前谷内5027番1は前年比-0.8%であり、区平均だけでは駅周辺の一般住宅地と郊外の農家住宅地域の差までは表現できません。平均は区全体の方向を示しますが、地点ごとの立地差を併せて確認する必要があります。

商業地は継続2地点の前年比が平均-0.3%で、1地点が下落、1地点が横ばい、中央値も前年比-0.3%です。工業地は1地点のみで前年比+0.9%です。これらは地点数が少ないため、商業地や工業地の広い範囲を代表する結果ではなく、個別地点の動きとして慎重に捉えるのが適切です。

エリアの動き

新潟市では、すみれ野地区地区計画、豊栄インター南地区地区計画、豊栄駅北地区地区計画が決定済みです。すみれ野は、2025年地価調査で新崎駅から約4分の区画整然とした住宅地域が確認されるエリアです。一方、豊栄駅北地区は北区の主要駅の一つである豊栄駅を名称に含む地区計画で、駅周辺の空間的文脈に位置づけられます。

豊栄インター南地区を含め、これらは新潟市内で決定された地区計画として確認できます。計画の存在と地価変動の因果関係は示されていないため、ここでは各地区の都市計画上の動きとして整理します。

• 固定資産税評価額と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、それぞれ同じ調査種別の中で比較しています。
• 2025年地価調査の前年比は参考値として扱っています。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地は地点数が少ないため、用途全体の傾向は参考として確認する必要があります。
• 地区計画は決定済みの事実を記載しており、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。