美東中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

沖縄市の住宅地と商業地で続く地価上昇

2026年公示地価の沖縄市平均は、住宅地が29.4万円/坪、商業地が44.7万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+3.6%、商業地が前年比+5.7%となり、商業地の伸びが相対的に高くなっています。地点別では、県道沿いの南桃原1丁目672番1が前年比+7.6%となる一方、住宅地では立地や街並みに応じた価格差が見られます。実態検証では、用途別平均と継続地点の前年比が一致しており、市平均は今回の調査地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の沖縄市平均は、住宅地8地点が29.4万円/坪、商業地5地点が44.7万円/坪です。商業地は住宅地を15.3万円/坪上回り、店舗や事務所が集まる幹線道路沿いと、一般住宅を中心とする地域との用途差が価格水準に表れています。

集計された継続8地点の前年比は、中央値が+3.8%、第1四分位が+2.4%、第3四分位が+4.1%で、中央50%の幅は1.8ポイントです。地点ごとの伸びには差があるものの、分布は比較的一様で、中心的な上昇率は+4%前後です。

前年比で見る変化

2026年公示地価を2025年と比べると、住宅地平均は前年比+3.6%、商業地平均は前年比+5.7%です。いずれも参考値ですが、用途別では商業地の上昇率が住宅地を2.1ポイント上回っています。

上昇率が高い地点は、2026年公示地価の南桃原1丁目672番1が43.3万円/坪、前年比+7.6%、泡瀬2丁目77番7が44.3万円/坪、前年比+6.0%、登川2丁目2番10が29.9万円/坪、前年比+5.8%です。商業地だけでなく住宅地にも比較的高い伸びが見られます。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の室川2丁目45番3が28.8万円/坪、前年比+1.9%、嘉間良1丁目33番5が21.8万円/坪、前年比+2.1%、泡瀬3丁目128番2が31.2万円/坪、前年比+3.1%です。いずれも価格は上昇しており、地点間の違いは下落の有無ではなく、上昇幅の差として現れています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、諸見里1丁目50番2が33.7万円/坪、前年比+4.1%であるのに対し、嘉間良1丁目33番5は21.8万円/坪、前年比+2.1%です。前者は一般住宅とアパートが混在する地域、後者は中小規模の一般住宅が並ぶ既成住宅地域で、同じ住宅地でも建物構成や地域の形成状況に応じて価格帯が分かれています。

2026年公示地価の商業地では、胡屋1丁目1390番1が54.5万円/坪、前年比+5.5%、登川1丁目9番4が35.0万円/坪、前年比+3.8%です。各種店舗・事務所が並ぶ胡屋の商業地域と、低層店舗や店舗併用住宅が並ぶ登川の路線商業地域では、沿道利用の内容や利用密度の違いが価格水準にも表れています。また、県道沿いの2026年公示地価南桃原1丁目672番1は前年比+7.6%、泡瀬の2026年公示地価泡瀬2丁目77番7は前年比+6.0%となり、商業地平均の前年比+5.7%を上回っています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、区画整然とした南桃原3丁目33番7が46.9万円/坪、前年比+3.5%である一方、畑や墓地も見られる八重島3丁目1135番は6.5万円/坪、前年比+0.0%です。商業地では、県道沿いの字美里平田原1327番3が51.2万円/坪、前年比+4.5%、小売店舗や飲食店が並ぶ中央3丁目1620番8が30.6万円/坪、前年比+6.5%です。同じ調査種別内でも、住宅地では市街地の形成状況、商業地では沿道立地や周辺用途によって価格水準と上昇率が異なっています。

注目地点

2026年公示地価の諸見里1丁目50番2は、一般住宅とアパートが混在する諸見里の住宅地域にあり、諸見停から約7分です。33.7万円/坪、前年比+4.1%で、住宅地平均の29.4万円/坪を上回ります。戸建住宅だけでなくアパートも見られる街並みと、停留所から比較的近い位置関係を持つ住宅地として、市内住宅地の中では高めの価格帯にあります。

2026年公示地価の嘉間良1丁目33番5は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ嘉間良の既成住宅地域で、嘉間良停から約10分です。21.8万円/坪、前年比+2.1%で、住宅地平均を下回ります。一般住宅を中心とした既成市街地であり、アパートが混在する諸見里の地点とは街並みが異なることが、区内での相対的な価格差を読み解く材料になります。

2026年公示地価の胡屋1丁目1390番1は、各種店舗と事務所が並ぶ胡屋の商業地域にあり、胡屋停から約1分です。国道沿いで容積率400%の土地利用が想定される地点で、54.5万円/坪、前年比+5.5%と商業地平均の44.7万円/坪を上回ります。交通結節点に近く、店舗・事務所の集積と比較的高い利用密度を備えることが、市内商業地で高い価格水準にある背景として読み取れます。

2026年公示地価の登川1丁目9番4は、低層店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ登川の路線商業地域で、沖縄市農民研修センター前停から約2分です。国道沿いながら容積率は200%で、35.0万円/坪、前年比+3.8%と商業地平均を下回ります。店舗・事務所が集まり容積率400%の胡屋とは異なり、低層店舗と住宅機能が混在する沿道型の土地利用が、価格帯の違いに対応しています。

2026年公示地価の南桃原1丁目672番1は、中小規模の店舗が建ち並ぶ南桃原の県道沿いにあり、球陽高校前停から約1分です。43.3万円/坪は商業地平均に近い水準で、前年比は+7.6%です。容積率300%の路線商業地という位置づけから、胡屋ほど高密度ではない一方、登川より店舗利用の比重が高い中間的な商業環境にある地点と解釈できます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、平均の前年比+3.6%と継続8地点の前年比+3.6%が一致しています。8地点すべてが上昇し、中央値も+3.8%で、前年比の分布は比較的一様です。このため、住宅地平均は一部地点だけの動きではなく、今回継続して調査された地点全体の変化をおおむね反映しています。

商業地も、2026年公示地価の平均が前年比+5.7%、継続5地点も前年比+5.7%で一致し、5地点すべてが上昇しています。中央値は+5.7%ですが、地点間のばらつきは住宅地よりやや大きく、南桃原1丁目672番1の前年比+7.6%から登川1丁目9番4の前年比+3.8%まで幅があります。平均は全体方向を表す一方、個別地点の伸びを一律に示すものではありません。

参考として、2025年地価調査でも住宅地平均と継続10地点がともに前年比+3.4%、商業地平均と継続5地点がともに前年比+4.6%です。住宅地は9地点が上昇、1地点が横ばいで、商業地は5地点すべてが上昇しています。公示地価と地価調査の双方で用途別平均と継続地点が整合しており、市平均には一定の代表性がありますが、用途や街並みによる価格差は地点別に確認する必要があります。

エリアの動き

沖縄市内では、比屋根を対象とする「比屋根地区地区計画」の決定が確認されています。入力された事実は地区計画の名称、市町村、決定状況に限られるため、対象範囲や地価との関係は示されていません。今回の公示地価地点とは別に、比屋根地区で都市計画上の動きがあることを示す地域情報として位置づけられます。

• 2026年公示地価の用途別前年比と各地点の前年比は、地点数を踏まえた参考値です。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なるため、直接の価格比較ではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 停留所別や町丁目別の集計は地点数が少ないものがあるため、周辺を把握する参考値です。
• 価格は1㎡当たりの公表価格を坪単価に換算した表示です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。