新津第二小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

新潟市秋葉区の2026年公示地価、住宅地の横ばい圏と立地差

2026年公示地価における秋葉区の平均は、住宅地が8.8万円/坪、商業地が参考値で9.8万円/坪です。住宅地は前年比-0.2%ですが、結字内畑175番1外や荻島2丁目232番5では上昇し、丘陵地や農村住宅地域の一部では下落しています。価格水準も駅に近い整然とした住宅地と農地が見られる郊外側で大きく異なります。住宅地平均は継続地点の動きと整合しており、区全体の実態をおおむね反映していますが、商業地は地点ごとの差を併せて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の秋葉区平均は、住宅地16地点が8.8万円/坪、商業地4地点が参考値で9.8万円/坪です。用途別平均は近い水準ですが、個別地点では住宅地が2.6万円/坪から17.1万円/坪、商業地が5.4万円/坪から16.6万円/坪まで開いており、区内の立地や街並みの違いが価格帯に表れています。

公示地価16継続地点の前年比分布は、中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.8%、第3四分位が前年比+0.5%で、中央50%の幅は1.2ポイントです。中心的な地点は横ばい圏にありつつ、駅に近い整然とした住宅地、丘陵地、農地を含む住宅地域などの性格によって動きが分かれています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.2%でした。一方、2026年公示地価では結字内畑175番1外が9.0万円/坪、前年比+1.5%、荻島2丁目232番5が17.1万円/坪、前年比+1.2%、金沢町2丁目904番11外が11.5万円/坪、前年比+0.9%となり、区平均を上回る変化を示しています。

下落幅が大きい住宅地点は、2026年公示地価の秋葉1丁目3654番15が5.5万円/坪、前年比-2.4%、松ケ丘1丁目5375番5が5.7万円/坪、前年比-1.7%、小須戸字町浦3473番1が6.0万円/坪、前年比-1.1%です。上昇地点と下落地点が併存しているため、住宅地平均の小幅下落だけでは、町丁目ごとの方向性を一括して捉えられません。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、荻川駅から約17分で農家住宅と一般住宅が混在する結字内畑175番1外が前年比+1.5%、同駅から約7分の区画整然とした荻島2丁目232番5が前年比+1.2%です。これに対し、新津駅から約32分の丘陵地高台にある秋葉1丁目3654番15は前年比-2.4%でした。駅との距離に加え、整然とした住宅地、農家住宅との混在、高台の既成住宅地といった地域特性ごとに変化が分かれています。

同じ2026年公示地価の用途内で見ると、住宅地は荻島2丁目232番5の17.1万円/坪に対し、農地等が見られる小向字苗代1802番は2.6万円/坪です。商業地も、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ新津本町2丁目1999番3外が16.6万円/坪、低層店舗や事業所が混在する県道沿いの滝谷町6053番2が5.4万円/坪です。同じ用途でも、中心商業地域か沿道型の混在地域か、駅徒歩圏か郊外側かによって価格水準が異なります。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地11地点の平均は12.0万円/坪、前年比+0.2%です。2025年地価調査では、区画整然とした新津東町2丁目385番14が11.9万円/坪、前年比+1.4%、荻川駅に近い中野4丁目293番5外が17.7万円/坪、前年比+1.1%でした。一方、農家住宅が多い蒲ケ沢字中谷内1890番1は2.9万円/坪、前年比-1.1%です。商業地は、県道沿いの古田1丁目122番1が16.1万円/坪、駅前通り脇の新津本町1丁目2077番6が15.2万円/坪で、いずれも横ばいでした。これらは調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年公示地価とは直接比較できません。

2026年公示地価16地点の回帰統計では、駅徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.71、決定係数は0.576です。駅徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+2.7%低い関係が統計上みられ、徒歩時間が価格差を一定程度説明していますが、街並みや用途など他の条件も含まれるため、因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の荻島2丁目232番5は、荻川駅から約7分の荻島にあり、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。17.1万円/坪は住宅地平均8.8万円/坪を上回ります。駅徒歩圏にあることに加え、農地混在型ではなく住宅地として街区が整っている点が、区内で相対的に高い価格水準を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の小向字苗代1802番は、矢代田駅から約50分の小向字苗代にあり、農家住宅の中に農地等が見られる農村住宅地域です。2.6万円/坪は住宅地平均を下回り、駅からの距離と農地を含む低密度な周辺環境が、駅徒歩圏の整然とした住宅地との価格差に表れています。当該価格は標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

2026年公示地価の新津本町2丁目1999番3外は、新津駅から約6分の新津本町に位置し、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ中心商業地域です。16.6万円/坪は商業地平均の参考値9.8万円/坪を上回ります。駅に近い中心商業地で、容積率400%の土地利用が想定される点が、低層店舗や事業所が混在する沿道地域より高い水準となる背景です。

2026年公示地価の滝谷町6053番2は、東新津駅から約5分の滝谷町にあります。駅には近いものの、周辺は低層の店舗や事業所等が混在する県道沿いの地域で、5.4万円/坪は商業地平均の参考値を下回ります。駅近という条件だけでなく、中心商業地ではないことや低層の沿道利用が中心であることが、区内での相対的な位置づけを示しています。

2026年公示地価の結字内畑175番1外は、荻川駅から約17分の結字内畑にあり、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域です。9.0万円/坪は住宅地平均8.8万円/坪に近く、前年比+1.5%でした。駅前の高価格帯住宅地ほど近接性や街区の均質性は高くない一方、農村住宅地域の低価格地点ほど郊外的でもないため、区内の中間的な住宅地像を示す地点といえます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-0.2%で、同一地点を追った16地点の前年比も-0.2%となり、差は0.0ポイントです。内訳は上昇5地点、下落7地点、横ばい4地点で、中央値は前年比+0.0%でした。平均と継続地点の変化が一致し、中央値も横ばいであることから、住宅地平均は区内の緩やかな弱含みをおおむね反映しています。ただし、結字内畑175番1外の前年比+1.5%から秋葉1丁目3654番15の前年比-2.4%まで差があり、すべての地域が同じ方向に動いたわけではありません。

商業地は同一地点4地点で前年比-0.5%、中央値も前年比-0.5%です。内訳は上昇1地点、下落2地点、横ばい1地点で、地点群としては小幅な下落方向が確認できます。一方、商業地平均9.8万円/坪には前年比が示されていないため、平均価格の変化との整合性までは判断できません。中心商業地域と県道沿いの混在地域で価格帯が大きく異なることから、商業地は区平均だけでなく個別地点の立地を併せて確認する必要があります。

エリアの動き

新潟市では、山谷北・善道地区地区計画、さつき野駅西地区地区計画、新津インター西地区地区計画が決定済みです。名称上、山谷北・善道地区は山谷町や善道町、さつき野駅西地区はさつき野とさつき野駅、新津インター西地区は新津側の市街地に関係する地区計画として位置づけられます。これらは地区ごとの土地利用に関する動きですが、公示地価への寄与や因果関係は示されていません。

• 価格は各調査における標準地の平均または個別地点の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地の2026年平均価格は4地点による参考値として扱っています。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• 地区計画は決定済みの事実を記載しており、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。