山田小学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

新潟市西区の固定資産税評価額の目安にみる駅周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の新潟市西区は、住宅地25地点の平均が13.7万円/坪、前年比-0.4%となりました。商業地は2地点の参考平均で19.5万円/坪です。住宅地では青山駅周辺の地点が27.3万円/坪台から29.4万円/坪台となる一方、農家住宅が並ぶ郊外側には2.2万円/坪の地点もあり、立地による差が明確です。住宅地の区平均と25の継続地点はいずれも前年比-0.4%で一致しており、平均は地点全体の実態と整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安では、西区の住宅地25地点の平均が13.7万円/坪、商業地2地点の参考平均が19.5万円/坪です。住宅地は調査地点が多く区内の広い価格帯を含む一方、商業地は2地点に限られるため、平均値は小針周辺の路線商業地を中心とした参考水準です。

住宅地の前年比は中央値が0.0%で、中央50%はおおむね-0.8%から+0.5%の範囲、四分位範囲は1.2ポイントです。大半が横ばい近辺に集まるなか、一部地点の上昇と下落が併存する相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比-0.4%です。一方、上昇率が大きい地点は東青山1丁目18番9の27.8万円/坪、前年比+1.7%、青山新町25番2の29.6万円/坪、前年比+1.6%、青山4丁目1193番24の22.3万円/坪、前年比+1.1%でした。青山駅周辺の住宅地点では、区平均と異なる上昇が確認できます。

下落率が大きい地点は寺尾朝日通1020番7の11.4万円/坪、前年比-4.3%、山田字西山田2611番2外の12.4万円/坪、前年比-3.9%、小新西1丁目1080番102の12.6万円/坪、前年比-2.9%です。地点ごとの差があるため、区平均だけでなく町丁目や個別地点の動きを併せて見る必要があります。

町丁目別では、2025年集計の寺尾上が住宅地5地点で14.0万円/坪、前年比-2.0%です。2026年固定資産税評価額の目安とは調査年が異なる参考比較であり、地点数も限られるため、町丁目全体を断定する数値ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、青山新町25番2が29.6万円/坪、前年比+1.6%であるのに対し、神山字屋敷添126番5外は2.2万円/坪、前年比-0.3%です。前者は青山駅から約3分の閑静な住宅地域、後者は越後赤塚駅から約38分で農家住宅が並ぶ県道背後の地域です。同じ住宅用途でも、駅との距離や住宅地の形成状況によって価格帯が大きく異なります。

変動率を見ると、東青山と青山新町の地点が前年比+1.7%と+1.6%である一方、寺尾朝日通、山田字西山田、小新西の地点は前年比-4.3%から-2.9%です。区全域が同じ方向に動いたのではなく、青山駅周辺の高価格帯住宅地と、それ以外の住宅地点で異なる動きが表れています。

商業地は2026年固定資産税評価額の目安の2地点で、小針3丁目830番4外が21.0万円/坪、小針上山2107番4外が17.9万円/坪です。いずれも小針駅周辺の路線商業地域ですが、低層店舗や事務所が多い地点と、低層店舗や銀行などが並ぶ地点で価格水準に差があります。

地価調査は固定資産税評価額の目安と分けて見る必要があります。2025年地価調査の住宅地平均は19地点で11.5万円/坪、前年比-0.5%です。同じ地価調査内では、寺尾前通1丁目14番4外が17.7万円/坪、前年比-2.1%、木場字本田2369番が3.1万円/坪、前年比0.0%でした。また、新通西2丁目446番3外は9.6万円/坪、前年比+1.5%、善久字新川向525番24は11.1万円/坪、前年比-5.9%です。2025年地価調査の用途別平均は商業地4地点が13.2万円/坪、工業地1地点が9.1万円/坪であり、用途と立地の双方で価格帯が分かれています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の青山新町25番2は、南傾斜地に中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。青山駅から約3分という徒歩圏にあり、29.6万円/坪、前年比+1.6%となっています。2025年の青山駅周辺の住宅地集計は8地点で23.1万円/坪であり、調査年が異なる参考比較ながら、駅に近い当該地点が周辺集計より高い価格帯に位置することが分かります。

2026年固定資産税評価額の目安の神山字屋敷添126番5外は、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域です。越後赤塚駅から約38分と駅から距離があり、価格は2.2万円/坪、前年比-0.3%です。越後赤塚駅周辺の2026年住宅地集計も1地点で2.2万円/坪ですが、地点数が少ないため、郊外側の一地点を示す参考値として捉える必要があります。

2026年固定資産税評価額の目安の小針3丁目830番4外は、低層の店舗や事務所が多い路線商業地域です。小針駅から約10分で、幅員15.5mの道路に面し、21.0万円/坪となっています。2025年の小針駅周辺の商業地集計は3地点で13.3万円/坪であり、調査年が異なる参考比較ではあるものの、当該地点は小針周辺の路線商業地のなかでも高い価格帯を示しています。

2026年固定資産税評価額の目安の小針上山2107番4外は、低層の店舗や銀行などが建ち並ぶ路線商業地域です。小針駅から約5分と近く、幅員16mの道路沿いで17.9万円/坪です。同じ2026年固定資産税評価額の目安の小針3丁目の地点より低いものの、2025年の小針駅周辺商業地の参考平均13.3万円/坪は上回っており、駅近の商業集積を備えた価格水準と読めます。

2026年固定資産税評価額の目安の東青山1丁目18番9は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。青山駅から約10分で、27.8万円/坪、前年比+1.7%となっています。青山新町の地点ほど駅に近くはありませんが、整った住宅地という周辺環境を持ち、2025年の青山駅周辺住宅地の参考平均23.1万円/坪より高い価格帯です。青山駅周辺では、駅近だけでなく計画的な住宅地の地点も区内で相対的に高い水準にあります。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比-0.4%で、前年から継続して調査された25地点の前年比も-0.4%です。両者の差は0.0ポイントであり、調査地点の構成変化による乖離は見られません。このため、住宅地の区平均は継続地点全体の動きと整合しています。

ただし、25地点の内訳は上昇10地点、下落11地点、横ばい4地点で、中央値は0.0%です。平均は小幅な下落を示す一方、典型的な地点は横ばいであり、上昇地点と下落地点がほぼ拮抗しています。したがって、区平均は全体像を代表しますが、すべての地点が一様に下落したことを意味しません。

商業地は2地点のうち、前年比を比較できる継続地点が1地点で、その前年比と中央値はいずれも+0.5%です。地点数が少なく、もう1地点には比較可能な前年比がないため、19.5万円/坪という平均は西区全体の商業地を広く代表する値ではなく、小針周辺の調査地点を示す参考水準です。

エリアの動き

新潟市では、「大学南1丁目地区地区計画」「小新西3丁目地区地区計画」「小新流通センター東地区地区計画」が決定済みです。地区名には大学南、小新西、流通センターに関係する地域名が含まれており、西区内の住宅地や流通関連地区に対応する都市計画上の動きとして確認できます。

これらは地区計画の決定という事実を示すものです。固定資産税評価額の目安の変化率との直接的な因果関係は示されていないため、個別地点の価格変動とは分けて捉える必要があります。

• 価格は固定資産税評価額の目安または地価調査の標準地を坪単価に換算した値です。
• 固定資産税評価額の目安と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。
• 商業地の2026年固定資産税評価額の目安平均は2地点による参考値です。
• 注目地点の価格は当該標準地の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は参考値として扱っています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。