石坂小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

長岡市の公示地価にみる駅周辺と郊外の価格差

2026年公示地価の長岡市平均は、住宅地12.7万円/坪、商業地26.9万円/坪、工業地7.9万円/坪です。住宅地は前年比-0.6%、商業地は前年比-0.9%となる一方、喜多町字金輪184番28外は前年比+1.9%でした。価格は長岡駅に近い中心部と郊外で大きく異なりますが、住宅地・商業地とも市平均と継続地点の変化はおおむね一致しており、平均値は全体の緩やかな下落傾向を反映しています。ただし、地点ごとの立地条件による価格差は大きいため、用途や駅距離を分けて捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価は、住宅地45地点の平均が12.7万円/坪、商業地14地点の平均が26.9万円/坪、工業地4地点の平均が7.9万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、長岡駅周辺の中心的商業地域を含む用途構成が価格差に表れています。工業地は4地点の集計であるため、価格水準は参考値として捉える必要があります。

前年比の地点分布は中央値が-0.2%、第1四分位が-1.2%、第3四分位が+0.0%で、四分位範囲は1.2ポイントです。変化率は比較的まとまっており、市内全体として急激な変動よりも、横ばいから小幅下落の地点が中心となっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.6%、商業地平均は前年比-0.9%でした。住宅地では喜多町字金輪184番28外が14.1万円/坪、前年比+1.9%、浦字浦谷内9869番が8.4万円/坪、前年比+1.2%、高見町字東堤120番18が11.4万円/坪、前年比+0.6%となり、市平均とは異なる上昇地点も確認できます。

一方、住宅地では与板町与板字堤下乙931番4外が4.5万円/坪、前年比-3.7%、与板町与板字長丁甲432番1外が5.2万円/坪、前年比-3.2%、金町1丁目丙190番4が5.9万円/坪、前年比-2.8%でした。上昇地点がある一方、与板町や金町などでは市平均を下回る変化率がみられ、地域差を伴う動きです。

町丁目別では、2025年の川崎の住宅地6地点が18.3万円/坪、前年比+0.0%です。調査年が異なる参考比較であり、地点数も限られますが、長岡市内の住宅地平均より高い価格帯にあるエリアとして参考になります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、南町2丁目5番17が24.1万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、与板町槙原字上田597番2外は2.1万円/坪、前年比-2.5%です。前者は長岡駅に近い利便性の良い一般住宅地域、後者は農家住宅が建ち並ぶ郊外側の地域であり、同じ住宅地でも駅距離と街並みの違いが価格帯に表れています。

商業地では、2026年公示地価の大手通1丁目4番3が75.4万円/坪、前年比+0.0%である一方、東川口字前島1911番4外は6.6万円/坪、前年比-2.0%です。中高層の店舗ビルが並ぶ中心的商業地域と、低層店舗の中に住宅もみられる既成商業地域では、商業集積や建物利用の密度が異なり、価格水準にも大きな開きがあります。

2025年地価調査を同じ調査種別内でみると、住宅地平均は8.3万円/坪、前年比-1.2%、商業地平均は21.2万円/坪、前年比-1.0%でした。住宅地では来迎寺字白山2128番が9.4万円/坪、前年比+1.1%である一方、新栄町2丁目8番2外は5.7万円/坪、前年比-3.5%です。商業地では喜多町字川原1049番1が19.7万円/坪、前年比+0.8%、滝の下町戊206番外が6.4万円/坪、前年比-3.6%でした。公示地価とは調査年・調査種別が異なるため価格を直接比較せず、それぞれの内部で地域差を確認する必要があります。

2026年公示地価の住宅地45地点を対象とした回帰では、徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.93、決定係数が0.484です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度みられますが、説明力は約48.4%にとどまるため、街並みや用途、道路条件など駅距離以外の要素も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

南町2丁目5番17は、2026年公示地価が24.1万円/坪、前年比+0.0%です。南町は中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、長岡駅から約13分という徒歩圏に位置します。2025年の長岡駅周辺住宅地平均15.0万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高い水準であり、駅への近さと整った住宅地としての性格が市内での相対的な高さに対応しています。

与板町槙原字上田597番2外は、2026年公示地価が2.1万円/坪、前年比-2.5%です。与板町槙原字上田は農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、長岡駅から約163分と中心駅の徒歩圏から大きく離れています。都市的な一般住宅地とは異なる農家住宅地域の土地利用と中心部からの距離感が、低い価格帯に表れています。

大手通1丁目4番3は、2026年公示地価が75.4万円/坪、前年比+0.0%です。大手通は中高層の店舗ビルなどが建ち並ぶ中心的商業地域で、長岡駅から約2分に位置します。容積率600%の高密度な土地利用が可能な駅前商業地であり、低層中心の商業地域や住宅地とは異なる集積度が、市内で高い価格水準となる背景です。

東川口字前島1911番4外は、2026年公示地価が6.6万円/坪、前年比-2.0%です。東川口字前島は越後川口駅から約3分ですが、街並みは低層店舗の中に住宅もみられる既成商業地域です。駅に近くても、中心的商業地域である大手通とは建物の規模や商業集積が異なり、駅距離だけでは説明できない価格差が確認できます。

喜多町字金輪184番28外は、2026年公示地価が14.1万円/坪、前年比+1.9%です。喜多町字金輪は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、長岡駅から約69分と郊外側に位置します。駅近住宅地ほどの価格ではないものの、住宅地平均12.7万円/坪を上回り、郊外住宅地の中では相対的に高い価格帯と上昇率を示す地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比-0.6%で、継続44地点も前年比-0.6%です。45地点の内訳は上昇9地点、横ばい12地点、下落23地点で、中央値は前年比-0.2%でした。平均と継続地点の差はほぼなく、住宅地平均は地点全体の小幅下落をおおむね反映しています。

商業地は、市平均が前年比-0.9%、継続13地点が前年比-1.0%です。14地点の内訳は上昇1地点、横ばい2地点、下落10地点で、中央値は前年比-1.1%でした。平均と継続地点の差は0.1ポイント程度であり、商業地についても平均値と地点の実態は整合しています。

工業地は4地点のうち上昇3地点、横ばい1地点で、継続地点は前年比+0.6%、中央値は前年比+0.7%です。地点数が少ないため参考値ですが、住宅地・商業地とは異なる方向の動きが確認できます。

2025年地価調査でも、住宅地は平均・継続地点とも前年比-1.2%、商業地は平均・継続地点とも前年比-1.0%でした。調査種別ごとにみても平均と継続地点の方向は一致しており、市平均は用途別の変化を代表する指標として利用できます。ただし、中心駅周辺と郊外では価格水準に大きな差があるため、個別地点の実態把握には用途と立地の確認が欠かせません。

エリアの動き

長岡市では、令和元年8月19日設定の地区計画が決定済みとして記録されています。対象位置は長岡市として示されているため、市域単位の都市計画上の動きとして位置づけられます。特定の町丁目や公示地価地点との空間的な対応は示さず、地価変化との因果関係も判断しません。

• 価格は各調査地点の価格または用途別平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、同じ調査種別内で比較しています。
• 駅別の2025年集計と2026年公示地価を並べた箇所は、調査年が異なる参考比較です。
• 工業地や町丁目別の少数地点集計は参考値として扱っています。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。