平安小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

横浜市鶴見区の2026年公示地価と駅前・住宅地の価格差

2026年公示地価の鶴見区平均は、住宅地が103.9万円/坪、商業地が201.2万円/坪、工業地が82.6万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+3.9%、商業地が前年比+6.5%で、駅前商業地の伸びが目立ちます。一方、住宅地では鶴見駅に近い鶴見中央と駅から離れた梶山で価格差が確認できます。継続地点を用いた実態検証では、住宅地・商業地とも区平均の前年比と地点の動きが一致しており、平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が26地点で103.9万円/坪、商業地が14地点で201.2万円/坪、工業地が3地点で82.6万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、駅前商業地域を含む用途構成が価格帯の違いとして表れています。工業地は3地点の参考値として見る必要があります。

前年比の地点分布は中央値が前年比+3.9%で、第1四分位が前年比+2.6%、第3四分位が前年比+4.8%です。地点間のばらつきは中程度で、多くの地点がプラス圏にある一方、駅前商業地などでは分布の上側を超える伸びも確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、2026年公示地価の区平均は住宅地が前年比+3.9%、商業地が前年比+6.5%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回っており、区内の変化は一様ではなく、用途によって強さが異なります。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、鶴見中央4丁目16番3外が297.5万円/坪、前年比+11.0%、生麦1丁目47番72が149.4万円/坪、前年比+9.1%、鶴見中央4丁目33番5が236.0万円/坪、前年比+9.0%で、いずれも商業地です。反対に上昇率が小さい地点は、獅子ケ谷1丁目1174番10が69.1万円/坪、前年比+1.9%、北寺尾2丁目1425番16が98.8万円/坪、前年比+2.0%、下末吉6丁目417番5外が76.4万円/坪、前年比+2.2%で、いずれも住宅地です。この内訳から、今年は商業地の上昇率が相対的に高く、住宅地では地点差が表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年の町丁目別商業地集計では鶴見中央が6地点、291.7万円/坪、前年比+8.2%、生麦が5地点、135.9万円/坪、前年比+7.9%です。いずれも地点数が限られる参考値ですが、鶴見中央と生麦では価格水準に差がある一方、前年比は近い範囲にあります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、鶴見中央2丁目1894番が169.9万円/坪、前年比+7.6%であるのに対し、梶山1丁目1029番14外は68.8万円/坪、前年比+2.4%です。前者は鶴見駅から約9分で一般住宅とマンションが混在する地域、後者は同駅から約39分で一般住宅とアパートが混在する地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や周辺の建物構成に応じて価格水準と上昇率に差があります。

2026年公示地価の商業地では、豊岡町249番3が505.8万円/坪、前年比+7.8%であるのに対し、岸谷1丁目1872番4は110.1万円/坪、前年比+6.0%です。豊岡町は鶴見駅から約2分の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、岸谷は生麦駅から約7分の小売店舗が並ぶ商業地域です。両地点とも上昇していますが、駅前の業務・商業集積と近隣型の商業地域という性格の違いが、価格帯の開きに対応しています。

2025年地価調査では、住宅地の寺谷2丁目1690番4が125.6万円/坪、前年比+4.2%、梶山2丁目469番35が73.1万円/坪、前年比+2.3%です。商業地では豊岡町255番4が251.2万円/坪、前年比+8.3%、仲通1丁目57番3が99.2万円/坪、前年比+2.7%です。これは2025年地価調査内での参考比較であり、鶴見駅に近い住宅地や商業地と、駅から離れた住宅地・既成近隣商業地域との差が確認できます。

2026年公示地価の26地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.62、決定係数は0.649です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的関係があり、価格差の約64.9%を徒歩時間との関係で説明できる結果です。ただし、これは地点間の相関であり、個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の鶴見中央2丁目1894番は、鶴見中央にある一般住宅とマンションが混在する住宅地域です。鶴見駅から約9分という徒歩圏にあり、駅前商業地域そのものではなく、その周辺に広がる住宅地として位置づけられます。169.9万円/坪、前年比+7.6%という水準は、駅から離れた区内住宅地より高く、駅への近さとマンションを含む土地利用が相対的な高さに対応しています。

2026年公示地価の梶山1丁目1029番14外は、梶山の一般住宅にアパートが混在する住宅地域です。最寄りの鶴見駅から約39分と距離があり、容積率も80%で、駅周辺の高密度な住宅地とは性格が異なります。68.8万円/坪、前年比+2.4%という価格水準からは、鶴見駅周辺より郊外側に位置する低層住宅地としての特徴が読み取れます。

2026年公示地価の豊岡町249番3は、豊岡町にある中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域です。鶴見駅から約2分で、容積率600%、前面道路幅15mという土地利用条件を持ちます。505.8万円/坪、前年比+7.8%という高い水準は、区内の中核駅に近く、店舗と事務所が集積する駅前商業地であることと対応しています。

2026年公示地価の岸谷1丁目1872番4は、岸谷にある各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域です。生麦駅から約7分で、駅に近い一方、店舗事務所ビルが集まる鶴見駅前とは異なる近隣型の商業地です。110.1万円/坪、前年比+6.0%という水準は商業地平均を下回りますが、小売店舗が連なる地域として住宅地とは異なる商業用途の価格帯を形成しています。

2026年公示地価の鶴見中央4丁目16番3外は、鶴見中央にある中層店舗ビル中心の駅前商業地域です。京急鶴見駅から約1分で、容積率600%、前面道路幅13.5mという駅前型の利用条件があります。297.5万円/坪、前年比+11.0%で、今年の区内公示地価では上昇率が大きい地点です。価格水準が豊岡町249番3を下回る一方、駅への近さと高密度な商業利用という共通点があり、鶴見中央の駅前商業地を捉えるうえで重要な地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+3.9%、前年から継続する26地点の前年比も+3.9%で、差はありません。中央値は前年比+3.9%で、26地点すべてが上昇しています。平均、継続地点、中央値が近いため、住宅地の区平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。

商業地も、区平均が前年比+6.5%、継続する14地点の前年比が+6.5%で一致し、中央値は前年比+6.6%です。14地点すべてが上昇しており、平均だけが一部地点の変化によって偏っている状況ではありません。ただし、鶴見中央4丁目16番3外の前年比+11.0%など地点差はあるため、個別エリアを見る際は区平均だけでなく立地別の確認が必要です。

工業地は継続する3地点の前年比が+5.0%、中央値が前年比+3.5%で、3地点すべてが上昇しています。ただし、地点数が3地点に限られ、用途平均の前年比も示されていないため、住宅地や商業地と同じ精度で区全体を代表するとまではいえません。以上から、区平均の代表性は住宅地と商業地で高く、工業地では参考的に捉えるのが適切です。

• 価格は1坪当たりの公示地価または地価調査価格を万円単位で表示しています。
• 注目地点の価格は当該標準地の値であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別集計は、2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較です。
• 2025年地価調査の前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 工業地の2026年平均価格は3地点による参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。