南吉田小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

横浜市南区の2026年固定資産税評価額にみる住宅地と商業地の価格構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の横浜市南区の固定資産税評価額は、住宅地が平均57.8万円/坪、商業地が平均116万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+2.9%、商業地が参考値で前年比+8.3%となり、駅に近い商業地の伸びが目立ちます。住宅地では駅徒歩圏と高台・郊外側の地点に価格差があり、商業地でも駅前商業地域と路線商業地域で水準が分かれます。継続地点による実態検証では、両用途とも区平均と地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地18地点が57.8万円/坪、商業地8地点が116万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、店舗・事務所・マンションなどが混在する駅近商業地域と、一般住宅を中心とする住宅地域との用途差が明確です。

住宅地18地点の前年比は中央値が前年比+2.8%で、中央50%は前年比+1.6%から前年比+3.5%の範囲に収まります。上昇率のばらつきは比較的小さく、住宅地では多くの地点が中央値に近い変化を示す一方、個別には駅距離や街並みに応じた価格水準の差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+2.9%、商業地が参考値で前年比+8.3%です。用途別に見ると商業地の上昇率が住宅地を上回っており、同じ区内でも用途によって変化の幅が異なります。

上昇率が大きい2026年固定資産税評価額の地点は、真金町2丁目19番17が112万円/坪で前年比+10.3%、宮元町3丁目60番3外が157万円/坪で前年比+10.2%、高根町3丁目17番20が133万円/坪で前年比+9.5%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい住宅地は平楽138番13が47.0万円/坪で前年比+0.5%、六ツ川2丁目3番153が39.8万円/坪で前年比+1.2%、永田山王台720番9が45.1万円/坪で前年比+1.5%です。下落ではなく、上昇幅の違いとして表れています。

町丁目別では、大岡の住宅地5地点が2025年に64.8万円/坪、前年比+4.9%でした。調査年が異なる参考比較ですが、区内でも町丁目単位で住宅地の価格帯と変化率に差があることを示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、井土ケ谷下町10番2が76.9万円/坪、前年比+3.0%であるのに対し、六ツ川2丁目3番153は39.8万円/坪、前年比+1.2%です。前者は蒔田駅から約7分の一般住宅とアパートが混在する地域、後者は京急弘明寺から約19分の中規模住宅地域であり、駅距離と周辺の土地利用が住宅地の価格差に対応しています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、宮元町3丁目60番3外が157万円/坪、前年比+10.2%であるのに対し、睦町1丁目6番5外は88.4万円/坪、前年比+7.1%です。宮元町の地点は蒔田駅から約1分で店舗・事務所・マンションが混在し、睦町の地点は吉野町駅から約6分の路線商業地域です。いずれも上昇していますが、駅への近さや商業地域の構成に応じて価格水準が異なります。

2025年地価調査では、住宅地10地点の平均が61.0万円/坪、前年比+3.2%、商業地7地点の平均が116万円/坪、参考値で前年比+8.0%です。同じ地価調査内では、住宅地の大岡5丁目1265番1が82.2万円/坪、前年比+7.0%である一方、六ツ川2丁目149番13は37.9万円/坪、前年比+0.0%でした。商業地では吉野町1丁目3番16が149万円/坪、前年比+9.6%、永田東3丁目35番2が84.7万円/坪、前年比+7.1%です。固定資産税評価額とは調査年・調査種別が異なる参考情報ですが、住宅地では駅近と高台・郊外側、商業地では駅周辺と路線沿いで価格帯が分かれる構図は共通しています。

駅徒歩分数と住宅地価格の回帰分析では、2026年固定資産税評価額18地点で徒歩分数が1%長い地点ほど価格が約3.7%低い関係が示され、説明力は0.671です。2025年地価調査10地点でも約2.7%低い関係で、説明力は0.807です。因果関係を示すものではありませんが、南区の住宅地では駅距離と価格水準の結び付きが比較的強いことを示しています。

注目地点

親エリアとの位置関係については、2025年住宅地の参考集計で南区が58.0万円/坪、神奈川県 横浜市が62.9万円/坪です。調査年が異なるため2026年の各地点とは直接比較できませんが、南区内には親エリア平均を上回る駅徒歩圏の住宅地と、平均を下回る高台・郊外側の住宅地が併存しています。

井土ケ谷下町10番2は、2026年固定資産税評価額が76.9万円/坪、前年比+3.0%です。井土ケ谷下町の一般住宅とアパートが混在する地域にあり、蒔田駅から約7分という徒歩圏の立地です。容積率200%の住宅地域で、2025年の蒔田駅周辺住宅地平均73.0万円/坪との調査年が異なる参考比較でも近い価格帯にあり、駅への近さと共同住宅を含む街並みが区内で相対的に高い水準と対応しています。

六ツ川2丁目3番153は、2026年固定資産税評価額が39.8万円/坪、前年比+1.2%です。六ツ川の中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、京急弘明寺から約19分と駅から距離があります。容積率100%の住宅地であり、駅徒歩圏の住宅地より低密度な土地利用と郊外側の位置関係が、区平均を下回る価格水準に表れています。なお、当該地点の価格であり、六ツ川全体の相場を示すものではありません。

宮元町3丁目60番3外は、2026年固定資産税評価額が157万円/坪、前年比+10.2%の参考値です。宮元町に位置し、蒔田駅から約1分の県道沿いで、店舗・事務所・マンションが混在しています。容積率400%で商業・業務・居住機能を受け入れる土地利用となっており、2025年の蒔田駅周辺商業地平均136万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高い価格帯です。駅への近さと商業用途の集積が、区内商業地の中でも高い水準と対応しています。

睦町1丁目6番5外は、2026年固定資産税評価額が88.4万円/坪、前年比+7.1%の参考値です。睦町の国道沿いにあり、吉野町駅から約6分の路線商業地域です。中層の店舗兼共同住宅が建ち並び、容積率400%という土地利用から、純粋な住宅地より商業性と建物利用の密度が高い一方、駅直近の商業地点とは価格差があります。2025年の吉野町駅周辺商業地平均112万円/坪との調査年が異なる参考比較でも、この地点が駅周辺内で相対的に抑えられた価格帯にあることが分かります。

真金町2丁目19番17は、2026年固定資産税評価額が112万円/坪、前年比+10.3%の参考値です。真金町で事業所・店舗・マンションが混在し、阪東橋駅から約4分の商業地域に位置します。容積率500%で、市道沿いに複数用途が重なる街並みです。2025年の阪東橋駅周辺商業地平均117万円/坪との調査年が異なる参考比較では近い価格帯にあり、駅徒歩圏の商業・業務・居住用途が混在する地点として、区内商業地の中間から高めの水準に位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均の前年比が前年比+2.9%で、継続18地点の前年比も前年比+2.9%です。18地点すべてが上昇し、中央値は前年比+2.8%、中央50%は前年比+1.6%から前年比+3.5%に収まります。平均と継続地点の差がなく、変化率のばらつきも比較的小さいため、住宅地の区平均は地点実態をよく反映しています。

商業地は、区平均と継続8地点がともに前年比+8.3%で、8地点すべてが上昇しています。中央値は前年比+8.5%で、平均にも近い水準です。地点数が8地点であるため前年比は参考値ですが、平均と継続地点に乖離がなく、区平均は調査対象となった商業地の実態と整合しています。

参考として、2025年地価調査の住宅地は平均が前年比+3.2%、継続8地点が前年比+2.7%で、差は0.5ポイントです。継続地点では7地点が上昇、1地点が横ばいであり、この小幅な差は調査地点の構成変化・入替によるものです。商業地は平均と継続7地点がともに前年比+8.0%で、7地点すべてが上昇しています。固定資産税評価額と地価調査の双方で、用途別平均と継続地点の動きはおおむね整合しています。

• 商業地の前年比は固定資産税評価額8地点、地価調査7地点による参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の集計には2025年の値が含まれるため、2026年固定資産税評価額との比較は調査年が異なる参考比較です。
• 価格は1坪当たりに換算し、小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。