屏風浦小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年横浜市磯子区の固定資産税評価額と駅距離で分かれる相場

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の磯子区平均は、住宅地47.4万円/坪、商業地86.2万円/坪、林地1.7万円/坪です。前年比は住宅地+2.0%、商業地+6.9%で、駅前・駅近の商業地では+9%台から+10.0%の上昇も確認できます。一方、住宅地は駅からの距離や街並みにより35.8万円/坪から68.2万円/坪まで差があります。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が19地点で47.4万円/坪、商業地が7地点で86.2万円/坪、林地が1地点で1.7万円/坪です。商業地は住宅地の約1.8倍の水準で、駅前や幹線道路沿いの商業集積と一般住宅地との用途差が、区内相場の幅として表れています。

住宅地の継続19地点では、前年比の中央値が+1.4%、第1四分位が+0.6%、第3四分位が+2.0%で、中央50%の幅は1.4ポイントです。多くの住宅地点が比較的近い変動率に収まる一方、商業地には駅前立地を中心に住宅地より高い伸びが見られ、用途によって今年の相場の動きが異なります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+2.0%、商業地が前年比+6.9%です。個別地点では、2026年固定資産税評価額の中原2丁目772番が97.6万円/坪、前年比+10.0%、西町283番3外と森1丁目2031番5がともに前年比+9.9%となっており、上昇率の大きい地点は商業地に集中しています。

住宅地では、2026年固定資産税評価額の磯子7丁目505番115と田中2丁目87番5が前年比+0.0%、杉田8丁目2033番52、岡村2丁目540番70、岡村5丁目1071番67が前年比+0.6%です。いずれも下落ではなく、区平均より上昇率が小さい地点であり、住宅地内にも変化の強弱があります。

町丁目の2025年参考集計では、住宅地の洋光台が6地点で63.3万円/坪、前年比+4.5%、森が6地点で52.5万円/坪、前年比+2.4%です。いずれも地点数が限られる参考値ですが、洋光台は価格水準と前年比の双方で森を上回っています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、洋光台4丁目3番19が68.2万円/坪、前年比+4.4%である一方、杉田8丁目2033番52は35.8万円/坪、前年比+0.6%です。前者は洋光台駅から約4分の区画整然とした住宅地域、後者は京急富岡駅から約24分の一般住宅地域です。同じ住宅用途でも、駅への距離と住宅地の整備状況に対応して価格帯が分かれています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、磯子駅から約2分の森1丁目2031番5が128万円/坪、前年比+9.9%で、洋光台駅から約13分の洋光台6丁目2番5は58.5万円/坪、前年比+5.1%です。中高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域と、店舗・営業所・マンションが多い路線商業地域という立地特性の違いが、同じ商業用途内の価格差に表れています。

2025年地価調査でも、住宅地は洋光台3丁目20番23が63.6万円/坪、前年比+4.7%であるのに対し、農地も見られる氷取沢町字中村315番1は25.5万円/坪、前年比+0.9%です。商業地は根岸駅から約1分の西町285番13が115万円/坪、前年比+9.1%、京急富岡駅から約25分の上中里町字上ノ前853番3が44.7万円/坪、前年比+2.1%です。同じ地価調査内でも、駅前商業地と郊外側の住宅地・路線商業地で価格水準と変化率に差があります。

2026年固定資産税評価額の住宅地19地点を対象とした回帰分析では、徒歩分数に対する価格の弾力性が-2.37、決定係数が0.728で、駅から遠くなるほど価格が低くなる関係が比較的明瞭です。個々の地点には街並みや道路条件などの違いもありますが、磯子区の住宅地では駅距離が価格差と強く関連しています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の洋光台4丁目3番19は、洋光台の中でも中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域にあります。洋光台駅から約4分という徒歩圏の立地で、68.2万円/坪、前年比+4.4%です。駅から近いことに加え、住宅地として整った街区であることが、区内住宅地の中で高い価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の杉田8丁目2033番52は、杉田の一般住宅が建ち並ぶ地域にあり、最寄りの京急富岡駅までは約24分です。価格は35.8万円/坪、前年比+0.6%で、駅近の洋光台とは距離感が大きく異なります。住宅地としての利用は共通していても、郊外側の立地と駅への距離が相対的に低い価格帯と対応しています。

2026年固定資産税評価額の森1丁目2031番5は、磯子駅から約2分の駅前に位置し、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域です。128万円/坪、前年比+9.9%で、容積率400%の高度利用が可能な駅前商業地という文脈が、区内でも高い価格水準に対応しています。住宅地が主体の森の参考集計とは用途が異なり、同じ町名周辺でも駅前商業地と住宅地を分けて見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の洋光台6丁目2番5は、洋光台駅から約13分の位置にあり、店舗、営業所、マンションなどが多い路線商業地域です。58.5万円/坪、前年比+5.1%で、駅前型の商業地より低い水準ですが、一般住宅地とは異なる沿道利用が見られます。洋光台は区画整然とした住宅地だけでなく、道路沿いに複数用途が混在する価格帯も含むエリアです。

2026年固定資産税評価額の中原2丁目772番は、新杉田駅から約3分で、幹線道路沿いに中高層店舗などが建ち並ぶ商業地域です。97.6万円/坪、前年比+10.0%で、駅への近さと幹線道路沿いの商業利用が重なる地点です。駅前型の森1丁目2031番5より価格は低いものの、路線商業型の洋光台6丁目2番5より高く、駅近の沿道商業地として区内商業地の中間的な価格水準に位置します。

住宅地の親エリア参考集計では、神奈川県 横浜市が62.9万円/坪、磯子区側が48.9万円/坪です。ただし、これは2026年固定資産税評価額の各地点とは調査年が異なる参考比較であり、地点単体の価格を直接評価するものではありません。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+2.0%と継続19地点の前年比+2.0%が一致しています。19地点のうち17地点が上昇、2地点が横ばいで、中央値は+1.4%です。中央50%も+0.6%から+2.0%に収まっているため、47.4万円/坪という平均価格には地点ごとの水準差があるものの、前年比+2.0%は住宅地全体の動きをおおむね代表しています。

商業地でも、区平均と継続7地点の前年比はいずれも+6.9%で一致しています。7地点すべてが上昇し、中央値は+5.8%です。地点間のばらつきは住宅地よりありますが、平均と継続地点の変化率に乖離がないため、商業地平均も実態と整合しています。ただし、7地点による集計であるため、前年比+6.9%は参考値として捉える必要があります。

林地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも-1.3%です。1.7万円/坪という価格水準と前年比は単独地点の結果であり、区内の林地全般を代表する平均として扱うことはできません。以上から、区平均の実態反映度は住宅地と商業地では高い一方、林地は地点数の制約が大きいと判断できます。

• 価格は坪単価で、前年比は同じ調査種別の前年値との比較です。
• 商業地の区平均と一部の地点別前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 町丁目別集計は2025年の参考値であり、2026年固定資産税評価額と直接比較していません。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅距離と価格の回帰分析は2026年固定資産税評価額の住宅地19地点に基づく統計的な関係です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。