日吉台中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

港北区の2026年固定資産税評価額にみる住宅地と商業地の相場構図

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の港北区平均は、住宅地が85.0万円/坪、商業地が206万円/坪で、前年比はそれぞれ+3.8%、+6.1%です。商業地では綱島西1丁目713番13や新横浜3丁目7番3が前年比+10%を超える一方、住宅地には+1%未満の地点もあります。実態検証では住宅地の平均が継続地点の動きと整合する一方、商業地は上昇率の二極化により、区平均だけでは地点差を捉えにくい結果です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地41地点が85.0万円/坪、商業地13地点が206万円/坪、工業地4地点が70.6万円/坪です。商業地の平均は住宅地の2倍を超えており、駅前商業地や業務集積地を含む用途構成が、区内の価格帯を大きく分けています。工業地は4地点に限られるため、価格水準は参考として見る必要があります。

前年比の中央値は+3.6%で、中央50%は+2.4%から+5.2%、その幅は2.8ポイントです。上昇率の分布には中程度のばらつきがあり、区内全体が同じ変化率で動いているのではなく、用途や立地による差を伴った上昇局面と解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、2026年固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+3.8%、商業地が前年比+6.1%です。地点別では、綱島西1丁目713番13が312万円/坪・前年比+11.1%、新横浜3丁目7番3が632万円/坪・前年比+10.3%、日吉本町1丁目1886番20が361万円/坪・前年比+10.3%となり、上昇率の大きい地点は商業地に並びます。商業地の変化が住宅地より大きい構図です。

一方、上昇率が小さい2026年固定資産税評価額の地点は、篠原東3丁目1624番5が84.2万円/坪・前年比+0.5%、小机町字打越1370番43が48.9万円/坪・前年比+0.5%、篠原西町30番34が83.3万円/坪・前年比+0.6%です。いずれも前年を上回っていますが、区平均より緩やかな変化にとどまっています。

町丁目別の2025年参考集計では、商業地の新横浜が412万円/坪・前年比+9.4%、住宅地の大倉山が114万円/坪・前年比+7.7%、綱島西が98.7万円/坪・前年比+7.4%です。調査年が異なる参考比較ですが、駅周辺の商業地に加え、大倉山や綱島西の住宅地でも相対的に高い変化率が確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、日吉本町1丁目1869番1が157万円/坪・前年比+2.9%である一方、新吉田町字宮ノ原3415番22は48.6万円/坪・前年比+1.9%です。前者は日吉駅から約4分で一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ地域、後者は新羽駅から約19分の中規模一般住宅地です。同じ住宅地でも、駅との距離や周辺の土地利用が価格帯の違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、新横浜3丁目7番3が632万円/坪・前年比+10.3%、師岡町字表谷戸912番2が79.6万円/坪・前年比+2.3%です。新横浜の地点は高層事務所やホテルが建ち並ぶ容積率800%の商業地域であるのに対し、師岡町の地点は店舗兼共同住宅や沿道施設が多い容積率200%の路線商業地域です。業務集積型の駅周辺商業地と郊外側の沿道商業地という用途の違いが、価格水準と上昇率の幅に対応しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は日吉本町1丁目1706番3が151万円/坪・前年比+2.9%、高田西4丁目184番34が67.5万円/坪・前年比+3.1%です。商業地は新横浜3丁目6番4が782万円/坪・前年比+10.7%、小机町字池土腐2543番8が77.3万円/坪・前年比+1.5%です。商業地の前年比は参考値ですが、地価調査でも新横浜の駅前商業地域と小机の駅前商業地域には大きな価格差があり、同じ用途名だけでは相場を一括りにできません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の日吉本町1丁目1869番1は、日吉駅から約4分の住宅地域にあり、価格は157万円/坪、前年比+2.9%です。中規模一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ街並みで、駅に近い住宅地という位置づけが明確です。2025年の参考集計でも日吉本町の住宅地は112万円/坪、日吉駅周辺の住宅地は101万円/坪であり、この地点は日吉・日吉本町の中でも駅近側の高価格帯を示す標準地と捉えられます。

2026年固定資産税評価額の新吉田町字宮ノ原3415番22は、新羽駅から約19分の中規模一般住宅地で、48.6万円/坪、前年比+1.9%です。容積率80%の低層住宅地であり、駅前や共同住宅が混在する地域とは土地利用の密度が異なります。駅からの距離と低層中心の住環境が、港北区内の住宅地として低い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年固定資産税評価額の新横浜3丁目7番3は、新横浜駅から約4分で、高層の事務所やホテルが建ち並ぶ商業地域にあります。価格は632万円/坪、前年比+10.3%です。容積率800%の高密度な業務・商業利用と駅への近さを併せ持ち、2025年の参考集計でも新横浜の商業地は412万円/坪となっています。港北区の商業地の中でも、駅周辺の高密度な業務集積を反映した価格帯です。

2026年固定資産税評価額の師岡町字表谷戸912番2は、大倉山駅から約23分に位置し、店舗兼共同住宅や沿道施設が多い路線商業地域です。79.6万円/坪、前年比+2.3%で、駅前型ではなく道路沿いの商業利用が中心です。容積率200%という土地利用の規模も新横浜の高層商業地域とは異なり、郊外側の沿道商業地としての性格が相対的に低い価格水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の綱島西1丁目713番13は、綱島駅から約1分で、小売店舗や銀行などが建ち並ぶ駅前商業地域です。312万円/坪、前年比+11.1%で、駅との近接性と駅前の商業集積が重なる地点です。2025年の参考集計でも綱島駅周辺の商業地は271万円/坪・前年比+9.9%であり、この地点の高い価格水準と上昇率は、綱島の駅前商業地という立地文脈に沿っています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均が前年比+3.8%、同じ地点を継続して比較した40地点も前年比+3.8%、中央値は+3.6%です。継続40地点はすべて上昇しており、平均と継続地点の差はほぼありません。上昇率のばらつきは中程度ですが、住宅地の区平均は地点全体の中心的な動きをおおむね反映しています。

商業地は、区平均と継続13地点がともに前年比+6.1%、中央値は+5.6%で、13地点すべてが上昇しています。ただし、師岡町字表谷戸912番2の前年比+2.3%に対し、綱島西1丁目713番13は前年比+11.1%、新横浜3丁目7番3は前年比+10.3%であり、地点間の上昇率は二極化しています。このため、商業地の区平均は計算上の中心値ではあるものの、個別地点の実態を代表する指標としては限定的です。

工業地は、継続4地点がすべて上昇し、前年比は平均+4.1%、中央値+4.2%です。平均と中央値は近いものの、対象が4地点と少ないため、区内の工業地全体を判断する際には地点ごとの確認が必要です。

• 町丁目別・駅別の2025年集計は、2026年固定資産税評価額との調査年が異なる参考比較です。
• 地価調査の価格と前年比は、固定資産税評価額とは調査種別が異なるため直接比較していません。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地点数が少ない工業地と一部の駅別・町丁目別集計は参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。