川上小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

戸塚区の2026年公示地価と駅近・郊外の価格差

2026年公示地価の戸塚区平均は、住宅地が69.9万円/坪、商業地が162.1万円/坪で、前年比はそれぞれ+2.6%、+4.8%です。戸塚駅に近い駅前商業地や整然とした住宅地が高い一方、農地が残る住宅地域や駅から離れた路線商業地は低い水準にあります。前年比の地点分布はおおむね上昇側にそろい、実態検証でも住宅地・商業地の区平均は継続地点の動きと整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地39地点が69.9万円/坪、商業地13地点が162.1万円/坪、工業地1地点が57.9万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、駅前商業地域と郊外住宅地域を含む区内の用途差が平均価格に明確に表れています。工業地は1地点のみのため、57.9万円/坪は参考値として捉える必要があります。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+2.4%で、第1四分位が+1.9%、第3四分位が+3.2%、四分位範囲が1.3ポイントです。半数の地点が比較的狭い範囲に収まっているため、住宅地では一部地点だけではなく、区内の広い範囲で緩やかな上昇が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年の公示地価では、住宅地平均が前年比+2.6%、商業地平均が前年比+4.8%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回り、価格水準だけでなく変化率にも差があります。

地点別では、2026年公示地価の上倉田町字上耕地448番2、戸塚町字三丁目3970番5、戸塚町字二ノ区121番5がいずれも前年比+8.1%で、上昇率の大きい地点は商業地に集中しています。一方、住宅地では汲沢町字宮ケ谷1301番48が前年比0.0%、上矢部町字日ノ森谷1630番9外と上矢部町字宮下418番1がともに前年比+0.7%で、上昇率が小さい地点も見られます。この内訳から、全体は上昇基調ながら、用途や地点によって変化の幅が異なることが分かります。

町丁目の参考集計では、2025年の平戸の住宅地6地点が89.1万円/坪、前年比+2.7%です。地点数が限られ、2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、平戸では住宅地の上昇が確認できます。

変化の要因

2026年公示地価では、商業地平均の前年比+4.8%に対し、住宅地平均は前年比+2.6%です。商業地では上倉田町字上耕地448番2、戸塚町字三丁目3970番5、戸塚町字二ノ区121番5がいずれも前年比+8.1%である一方、住宅地では汲沢町字宮ケ谷1301番48が前年比0.0%、上矢部町の2地点が前年比+0.7%です。したがって、今年の変化は、駅に近い商業地で高い上昇率が見られる一方、郊外側の住宅地には横ばいまたは小幅な上昇の地点もあるという内訳です。

同じ2026年公示地価の価格水準を見ると、住宅地は矢部町字後ヤキワ135番10の152.1万円/坪から小雀町字庚申塚1868番36の35.7万円/坪まで、商業地は戸塚町字一丁目4092番5の396.7万円/坪から深谷町字ナカマル957番1の53.9万円/坪まで開きがあります。住宅地では駅への近さや区画の整然性、商業地では駅前商業地域と郊外の路線商業地域という立地・街並みの違いが、区内の価格帯を分けています。

別種別の2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地13地点の平均は66.2万円/坪、前年比+3.0%です。地点別では川上町字大豆田121番2が107.8万円/坪、前年比+5.8%である一方、名瀬町字かふき174番25は55.9万円/坪、前年比+1.2%です。また、同じ2025年地価調査内では、戸塚町字二十一ノ区4948番6の住宅地が137.2万円/坪、舞岡町字古屋敷3340番1外が38.0万円/坪です。前者は戸塚駅に近い住宅地域、後者は農地の中に農家住宅等が見られる地域であり、地価調査でも立地条件に応じた価格差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地39地点を対象とした回帰分析では、徒歩所要時間に対する価格の弾力性が-2.09、決定係数が0.681です。統計上は徒歩所要時間が1%長い地点ほど価格が約+2.1%低い関係があり、価格差の68.1%をモデルが説明しています。これは因果関係そのものではありませんが、戸塚区の住宅地では駅距離と価格水準の結び付きが比較的明瞭であることを示します。

注目地点

2026年公示地価の矢部町字後ヤキワ135番10は、戸塚駅から約8分の矢部町字後ヤキワにあり、中小規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。駅徒歩圏に位置し、容積率200%の住宅地であることから、郊外側の低層住宅地域より土地利用の幅があります。152.1万円/坪、前年比+4.3%という水準は、駅への近さと整った住宅街という周辺環境に対応しています。

2026年公示地価の小雀町字庚申塚1868番36は、大船駅から約48分の小雀町字庚申塚にあり、一般住宅の周囲に農地が多い住宅地域です。容積率80%の低層利用を前提とする地域で、駅徒歩圏から離れた郊外側という位置づけです。35.7万円/坪、前年比+1.9%であり、戸塚駅に近い矢部町の住宅地との差には、駅距離と土地利用密度、農地が残る街並みの違いが表れています。

2026年公示地価の戸塚町字一丁目4092番5は、戸塚駅から約3分の戸塚町字一丁目にある駅前商業地域です。中高層の店舗ビル等が建ち並び、容積率600%という高密度な土地利用が可能なため、区内の一般住宅地や路線商業地とは性格が大きく異なります。396.7万円/坪、前年比+7.5%という価格水準は、駅前の商業集積と高度利用を反映したものです。

2026年公示地価の深谷町字ナカマル957番1は、下飯田駅から約29分の深谷町字ナカマルに位置し、低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域です。幅員18mの道路沿いですが、駅前ではなく容積率も200%であるため、戸塚駅前の高密度な商業地域とは異なる郊外型の土地利用です。53.9万円/坪、前年比+1.8%という水準からも、同じ商業地の中で駅前と郊外の価格差が大きいことが分かります。

2026年公示地価の上倉田町字上耕地448番2は、戸塚駅から約6分の上倉田町字上耕地にあり、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域です。容積率300%で、駅前商業地ほどの高度利用ではない一方、深谷町の郊外型路線商業地より駅に近く、店舗と住宅が複合する立地です。187.8万円/坪、前年比+8.1%であり、価格水準は戸塚駅前と郊外側の商業地の中間に位置します。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、区平均が前年比+2.6%、同じ地点を追った39地点の前年比も+2.6%で、両者の差は0.0ポイントです。中央値は+2.4%で、38地点が上昇、1地点が横ばいとなっています。平均と継続地点の変化が一致し、地点分布も上昇側に広がっているため、住宅地の区平均は地点の実態をよく表しています。

商業地でも、区平均と継続13地点の前年比はいずれも+4.8%で、中央値は+5.2%です。13地点すべてが上昇しているため、商業地平均も一部地点だけの変動ではなく、地点全体の動きと整合しています。住宅地・商業地とも調査地点の構成変化による乖離は0.0ポイントであり、地点の入替が区平均をゆがめた形ではありません。

工業地は継続1地点が前年比+4.0%ですが、1地点のみでは区内全体を代表するかを十分に検証できません。したがって、実態を代表する指標として信頼しやすいのは地点数が確保された住宅地と商業地で、工業地の数値は個別地点の参考値として扱うのが適切です。

• 公示地価は毎年1月1日時点、地価調査は毎年7月1日時点の標準地価格で、同じ調査種別内で比較しています。
• 各標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計と工業地1地点の価格は参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。