永野小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

横浜市港南区の2026年固定資産税評価額、上大岡駅周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額における港南区の平均は、住宅地が52.3万円/坪、商業地が144万円/坪です。前年比は住宅地が+2.7%、商業地が参考値で+5.7%となり、上大岡駅に近い住宅地・駅前商業地と、芹が谷など郊外側の地点で価格水準や伸びに差が表れました。住宅地の区平均は継続地点の動きと整合する一方、商業地は地点間の二極化があり、平均だけでは実態を捉えにくい結果です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の港南区平均は、住宅地31地点が52.3万円/坪、商業地7地点が144万円/坪です。用途間には91.6万円/坪の開きがあり、駅前の店舗・事務所ビルを含む商業地と、区内各所に広がる住宅地では価格帯が大きく異なります。商業地平均は地点数が7地点のため参考値です。

継続比較できる地点の前年比は中央値が+1.8%で、中央50%は+1.1%から+3.3%の範囲に収まり、ばらつきは中程度です。区全体として上昇が確認できる一方、上大岡駅周辺の高い伸びと、郊外側の小幅な動きが併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+2.7%、商業地が参考値で前年比+5.7%です。地点別では、2026年固定資産税評価額の上大岡西1丁目51番1が412万円/坪、前年比+10.7%、最戸1丁目206番1が98.3万円/坪、前年比+9.9%、港南台4丁目1番3外が176万円/坪、前年比+9.1%でした。駅前商業地と上大岡駅に近い住宅地で、区平均を上回る伸びが見られます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の芹が谷3丁目964番19外が34.7万円/坪、前年比+0.0%、日限山4丁目4499番53が38.6万円/坪、前年比+0.6%、芹が谷4丁目786番49が34.2万円/坪、前年比+0.7%です。いずれも前年比はマイナスではなく、価格の動きが横ばいまたは小幅な上昇にとどまった地点です。

調査年が異なる参考比較として、2025年の住宅地集計では港南台が65.1万円/坪、前年比+3.5%、港南が45.2万円/坪、前年比+2.1%、日野が41.6万円/坪、前年比+1.3%でした。各集計は5～8地点に限られるため地域全体への断定は避ける必要がありますが、町丁目ごとにも価格帯と伸びの違いが確認できます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、上大岡駅から約5分の大久保1丁目59番2が104万円/坪、前年比+8.7%であるのに対し、同駅から約40分の芹が谷4丁目786番49は34.2万円/坪、前年比+0.7%です。一般住宅とアパートが混在する駅徒歩圏と、中規模住宅が多い郊外側の既成住宅地域との間に、駅距離を伴う価格差が表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、上大岡駅から約2分で中高層の店舗・事務所ビルが多い上大岡西1丁目51番1が412万円/坪、前年比+10.7%です。これに対し、同駅から約38分で中低層の店舗・事務所が多い芹が谷2丁目1082番2外は46.5万円/坪、前年比+1.0%です。駅前商業地域と近隣商業地域では、建物利用の集積度や駅との距離に大きな違いがあります。いずれの商業地の前年比も、少数地点による参考値として見る必要があります。

別種別の2025年地価調査では、住宅地は丸山台3丁目37番9外が61.8万円/坪、前年比+1.9%、農地・山林の中に農家住宅などが見られる野庭町字前田町1845番が22.2万円/坪、前年比+0.0%でした。商業地は港南中央通1004番6が94.9万円/坪、下永谷2丁目2875番6外が42.8万円/坪です。固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なるため直接比較はできませんが、同じ2025年地価調査内では、整然とした住宅地域と農地・山林が混在する地域、駅に近い商業地域と郊外の路線商業地域で価格水準が分かれています。

2026年固定資産税評価額の住宅地31地点を用いた回帰では、駅までの徒歩分数に対する価格の弾性値が-2.55、決定係数が0.511です。統計上は徒歩分数が1%長くなると価格が約+2.5%低くなる関係が示され、駅距離と価格には比較的明瞭な負の関係があります。ただし、残りの価格差には街並みや道路条件、土地利用など駅距離以外の要素も含まれます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の大久保1丁目59番2は、大久保の一般住宅とアパートが混在する住宅地域にあり、上大岡駅から約5分です。当該地点は104万円/坪、前年比+8.7%で、駅から離れた区内住宅地より高い水準です。駅徒歩圏でありながら商業地ではなく住宅用途が主体であることが、上大岡駅周辺の住宅地としての相対的な高さを読み解く要点です。

2026年固定資産税評価額の芹が谷4丁目786番49は、芹が谷の中規模一般住宅が多い既成住宅地域にあり、上大岡駅から約40分です。34.2万円/坪、前年比+0.7%という水準には、駅前ではなく郊外側の低層住宅地に位置する性格が表れています。上大岡駅に近い大久保の地点とは、同じ住宅地でも駅との距離感と周辺の土地利用が異なります。

2026年固定資産税評価額の上大岡西1丁目51番1は、上大岡西の駅前に中高層の店舗・事務所ビルが多い商業地域で、上大岡駅から約2分です。412万円/坪、前年比+10.7%はいずれも参考値ですが、幅員22mの県道沿いで容積率500%という高度利用の環境は、区内の住宅地や近隣商業地との価格差を理解する具体的な背景になります。

2026年固定資産税評価額の芹が谷2丁目1082番2外は、芹が谷にある中低層の店舗・事務所が多い近隣商業地域で、上大岡駅から約38分です。46.5万円/坪、前年比+1.0%はいずれも参考値で、上大岡駅前の商業地とは価格帯が大きく異なります。周辺需要に対応する近隣商業の性格と、駅から離れた立地が、駅前型の商業集積との違いを示しています。

2026年固定資産税評価額の芹が谷3丁目964番19外は、上永谷駅から約22分の中規模一般住宅が多い既成住宅地域です。34.7万円/坪、前年比+0.0%で、同じ芹が谷の住宅地と近い価格帯にあります。低層利用を基本とする郊外住宅地という共通性があり、上大岡駅徒歩圏の地点より低い水準である一方、当年は価格が横ばいでした。

調査年が異なる参考比較では、2025年の港南区住宅地集計は54.5万円/坪で、[[神奈川県 横浜市|PARENT]]に相当する集計62.9万円/坪を下回ります。区内でも上大岡駅周辺にはこの水準を上回る地点がある一方、芹が谷など郊外側には下回る地点があり、港南区は立地による価格幅を内包しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+2.7%に対し、前年から継続する30地点の前年比も+2.7%で、差はほぼありません。31地点のうち29地点が上昇、1地点が横ばいで、中央値は前年比+1.9%、ばらつきは中程度です。平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地の区平均は全体的な上昇傾向をおおむね反映しています。ただし、平均より高い伸びの駅徒歩圏と、小幅な動きの郊外側があるため、個別地点の水準まで代表するものではありません。

商業地では、区平均と継続7地点がともに前年比+5.7%で、7地点すべてが上昇しています。一方、中央値は前年比+4.2%で、地点分布は二極化しています。平均と継続地点の数値が一致していることから調査地点の構成変化による乖離は見られませんが、上大岡西1丁目51番1の前年比+10.7%と芹が谷2丁目1082番2外の前年比+1.0%のように伸びの幅が大きいため、参考値である区平均だけでは各商業地の実態を代表しにくい状況です。

参考となる2025年地価調査では、住宅地平均の前年比+1.6%と継続11地点の前年比+1.6%が一致し、10地点が上昇、1地点が横ばいでした。商業地は2地点とも上昇し、継続地点の中央値は前年比+4.5%ですが、地点数が少ないため区全体の商業地を代表する値とは断定できません。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、相互の価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地の2026年固定資産税評価額平均と地点別前年比は7地点による参考値です。
• 町丁目別の2025年住宅地集計は各5～8地点による参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。