石城小学校 周辺 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

2026年由布市固定資産税評価額の目安の住宅地と商業地にみる地域差

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の由布市平均は、住宅地が6.9万円/坪、商業地が31.3万円/坪です。住宅地は2025年比で参考値ながら前年比+1.0%となり、継続5地点の動きとも整合しています。一方、商業地は湯布院町中心部の51.2万円/坪から挾間町の国道沿いの10.1万円/坪まで幅があり、立地による差が明確です。住宅地でも由布院駅徒歩圏、丘陵地の別荘地域、向之原駅周辺で価格と変化率が異なるため、市平均だけでなく地点ごとの街並みや交通条件を併せて確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の由布市平均は、住宅地5地点が6.9万円/坪、商業地3地点が31.3万円/坪です。住宅地では当該地点の価格が2.7万円/坪から8.7万円/坪、商業地では10.1万円/坪から51.2万円/坪に分かれており、用途だけでなく地域による価格差も大きい構成です。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比+0.0%、第3四分位が前年比+2.6%で、ばらつきは中程度です。平均では上昇している一方、地点単位では横ばいを中心に一部が上昇する相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は、2025年比で参考値ながら前年比+1.0%です。地点別では、挾間町挾間字牛踏261番10が2026年固定資産税評価額の目安で8.4万円/坪、前年比+3.6%、挾間町挾間字塚本901番9が7.4万円/坪、前年比+1.6%でした。これに対し、湯布院町川上字小坪3778番7、湯布院町川南字藤田110番34、湯布院町川北字高原894番200はいずれも2026年固定資産税評価額の目安で前年比+0.0%です。住宅地は全面的に同じ幅で動いたのではなく、挾間町の2地点と湯布院町の横ばい地点に分かれています。

商業地の継続3地点はすべて上昇し、中央値は前年比+4.5%です。2026年固定資産税評価額の目安では、湯布院町川上字野田3056番16が32.6万円/坪、前年比+5.0%、湯布院町川上字無田1535番6が51.2万円/坪、前年比+4.5%、挾間町挾間字無田611番4外が10.1万円/坪、前年比+0.2%でした。湯布院町中心部の商業地点と挾間町の国道沿いでは、価格水準だけでなく上昇率にも差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、一般住宅の中に空地が見られる挾間町挾間字牛踏261番10が前年比+3.6%、既成住宅地域の挾間町挾間字塚本901番9が前年比+1.6%でした。一方、由布院駅周辺の小規模開発住宅地である湯布院町川上字小坪3778番7、一般住宅と空地が混在する湯布院町川南字藤田110番34、駅から離れた丘陵地の別荘地域である湯布院町川北字高原894番200は前年比+0.0%です。住宅地の変化率は、挾間町の既成住宅地と湯布院町の住宅地・別荘地で異なる内訳です。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、湯布院町中心部で土産物店などが建ち並ぶ湯布院町川上字無田1535番6が51.2万円/坪、前年比+4.5%、観光客向け店舗などが建ち並ぶ湯布院町川上字野田3056番16が32.6万円/坪、前年比+5.0%です。これに対し、中小規模店舗が並ぶ国道沿いの挾間町挾間字無田611番4外は10.1万円/坪、前年比+0.2%です。商業地では、湯布院町中心部の店舗集積と挾間町の路線商業という立地・用途の違いが、価格帯と変化率の差として表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が4.1万円/坪、2024年比で参考値ながら前年比+1.0%でした。挾間町下市字上大六519番は2025年地価調査で7.8万円/坪、前年比+4.4%、挾間町古野字茶屋ツル1046番70は8.2万円/坪、前年比+4.2%です。一方、既成住宅地域の湯布院町川北字小堀2422番4は4.1万円/坪、前年比-0.6%、山間部の農家集落にある庄内町阿蘇野字西3777番1は0.6万円/坪、前年比-0.4%でした。商業地では、店舗、飲食店、旅館などが並ぶ湯布院町川南字荒木代27番2が2025年地価調査で15.5万円/坪、前年比+1.5%である一方、農地も残る国道沿いの庄内町大龍字松ノ本1765番3外は4.3万円/坪、前年比+0.0%です。

2025年地価調査の住宅地8地点では、駅徒歩時間に対する価格の弾性値が-1.38、決定係数が0.59で、駅から離れるほど価格が低くなる緩やかな統計的関係が確認されます。ただし、丘陵地、農家集落、既成住宅地など地域特性も異なるため、この数値は駅距離だけによる因果関係を示すものではありません。

注目地点

湯布院町川南字藤田110番34は、2026年固定資産税評価額の目安で8.7万円/坪、前年比+0.0%の住宅地点です。由布院駅から約10分の位置にあり、一般住宅の中に空地などが見られる住宅地域です。駅から約59分の丘陵地にある川北字高原より駅に近く、日常的な住宅地としての立地が、市内住宅地点の中で相対的に高い価格水準につながる文脈を持ちます。

湯布院町川北字高原894番200は、2026年固定資産税評価額の目安で2.7万円/坪、前年比+0.0%です。別荘や保養所が建ち並ぶ丘陵地の大規模別荘地域で、由布院駅から約59分と駅徒歩圏外に位置します。同じ湯布院町でも駅周辺の一般住宅地とは地域の性格と距離条件が異なり、低い価格帯は郊外側の別荘地域という位置づけと整合します。

湯布院町川上字無田1535番6は、2026年固定資産税評価額の目安で51.2万円/坪、前年比+4.5%の商業地点です。由布院駅から約13分で、湯布院町中心部に土産物店などが建ち並ぶ商業地域にあります。2026年固定資産税評価額の目安の商業地平均31.3万円/坪を上回る価格は、一般住宅地や路線商業地ではなく、中心部の店舗集積内に位置する点と対応しています。

挾間町挾間字無田611番4外は、2026年固定資産税評価額の目安で10.1万円/坪、前年比+0.2%です。向之原駅から約9分にあり、中小規模店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域です。駅には近いものの、湯布院町中心部の店舗集積とは異なる路線商業の性格を持つため、由布市の商業地点の中では相対的に低い価格帯となっています。

挾間町挾間字牛踏261番10は、2026年固定資産税評価額の目安で8.4万円/坪、前年比+3.6%の住宅地点です。向之原駅から約14分で、一般住宅の中に空地が見られる住宅地域に位置します。2025年の向之原駅周辺住宅地平均7.8万円/坪とは調査年が異なる参考比較ですが、当該地点はこれに近い価格帯にあり、挾間町の住宅地としての水準を示す地点です。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は6.9万円/坪、前年比+1.0%で、同じ5地点を継続比較した前年比も+1.0%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の構成変化による影響も0.0ポイントでした。このため、住宅地平均の前年比は継続地点の実態と整合しています。

ただし、住宅地5地点の内訳は上昇2地点、横ばい3地点で、中央値は前年比+0.0%です。平均の前年比+1.0%は市内の全地点が一様に上昇したことを意味せず、横ばい地点が過半を占める中で一部地点が上昇した分布を表します。地点数が5地点に限られるため、市平均は方向性を示す参考値として捉え、湯布院町と挾間町、駅徒歩圏と丘陵地を分けて見る必要があります。

商業地は継続3地点の前年比が+3.2%で、3地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.5%です。地点の動きは上昇方向でそろっていますが、価格は10.1万円/坪から51.2万円/坪まで開いています。したがって、変化の方向は実態を表している一方、31.3万円/坪という商業地平均だけでは、湯布院町中心部と挾間町の国道沿いにある価格差までは代表できません。

• 価格と前年比は、同じ調査種別の地点または平均同士で比較しています。
• 2026年固定資産税評価額の目安は住宅地5地点、商業地3地点の集計であり、前年比や平均は地点数が限られるため参考値を含みます。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較として掲載しています。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額の目安または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた目安です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。