小坂小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年鎌倉市固定資産税評価額の相場構造と地点差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の鎌倉市平均は、住宅地が56.6万円/坪、商業地が141万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+4.7%、商業地が参考値で前年比+8.6%となり、鎌倉駅に近い小町や扇ガ谷と、大船駅から離れた関谷では価格水準と伸びに差が表れました。継続地点で検証すると、住宅地・商業地とも市平均の前年比と一致しており、市平均は地点の実態とおおむね整合しています。ただし、上昇率のばらつきは中程度で、駅距離や住宅地・商業地の性格による地点差を併せて見る必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額では、鎌倉市の住宅地40地点の平均が56.6万円/坪、商業地6地点の平均が141万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格帯ですが、6地点による参考値であり、鎌倉駅周辺など価格水準の高い地点を含む点に注意が必要です。

住宅地の前年比は中央値が+5.4%、中央50%の範囲が+2.7%から+6.1%で、ばらつきは中程度です。市全体が一様に動いたのではなく、駅に近い既成住宅地と、駅から離れた高台・農地混在地域との間に価格水準や上昇率の差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年の固定資産税評価額は、住宅地平均が前年比+4.7%、商業地平均が参考値で前年比+8.6%です。上昇率が大きい地点は、2026年固定資産税評価額の小町2丁目279番外が236万円/坪・前年比+13.2%、七里ガ浜2丁目1331番158外が108万円/坪・前年比+9.2%、長谷2丁目25番7が106万円/坪・前年比+9.1%でした。商業地と住宅地の双方で高い伸びが確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年固定資産税評価額の関谷字石原谷戸898番53が29.8万円/坪・前年比+0.0%、関谷字中道1175番7が20.9万円/坪・前年比+1.1%、常盤字仲ノ坂937番168が36.1万円/坪・前年比+1.3%です。いずれも下落ではなく、価格が横ばいまたは緩やかに上昇した地点です。

町丁目の2025年参考集計では、大船の商業地6地点が172万円/坪・前年比+6.6%、長谷の住宅地6地点が80.3万円/坪・前年比+5.8%、大船の住宅地5地点が72.2万円/坪・前年比+5.1%でした。地点数が限られるものの、住宅地では長谷と大船、商業地では大船が相対的に高い価格帯を形成しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地40地点では、鎌倉駅から約4分の扇ガ谷1丁目150番4が130万円/坪・前年比+7.1%である一方、大船駅から約44分の関谷字中道1175番7は20.9万円/坪・前年比+1.1%です。鎌倉駅に近い大規模住宅中心の地域と、駅から離れて農地が多い地域の立地差が、価格水準の開きとして表れています。

商業地6地点では、土産店や飲食店が多い県道沿いの小町2丁目279番外が236万円/坪・前年比+13.2%、小売店舗などが並ぶ近隣商業地域の常盤字下耕地58番3が62.5万円/坪・前年比+7.4%です。いずれも上昇していますが、鎌倉駅周辺の商業集積と、湘南深沢駅周辺の日常利用型の商業地域では価格帯が大きく異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地17地点の平均が51.4万円/坪・前年比+5.1%でした。同じ地価調査内では、笹目町316番7が91.8万円/坪・前年比+7.3%、今泉台6丁目900番575が25.7万円/坪・前年比+1.8%です。また、商業地3地点の平均は276万円/坪、工業地1地点の平均は31.0万円/坪で、用途による価格帯の違いも明確です。

2026年固定資産税評価額の住宅地40地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.53、決定係数は0.412でした。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度確認できますが、説明力は限定的であり、街並みや用途、地形など駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の扇ガ谷1丁目150番4は、画地規模の大きな一般住宅が多い扇ガ谷の住宅地域にあり、鎌倉駅から約4分です。130万円/坪・前年比+7.1%という水準は、鎌倉駅への近さに加え、330㎡の画地を含むゆとりある住宅地という周辺特性と対応しています。2025年の鎌倉駅周辺住宅地の参考平均68.6万円/坪よりも高く、駅近住宅地の中でも価格水準が高い地点です。

2026年固定資産税評価額の関谷字中道1175番7は、一般住宅の周囲に農地が多い関谷字中道の住宅地域で、大船駅から約44分です。20.9万円/坪・前年比+1.1%という水準には、駅から離れた郊外側の立地と、住宅地に農地が混在する周辺環境が表れています。当該地点の価格であり町丁目全体の相場ではありませんが、鎌倉駅近接地との立地差を確認しやすい地点です。

2026年固定資産税評価額の小町2丁目279番外は、土産店や飲食店が多い県道沿いの小町にあり、鎌倉駅から約5分です。236万円/坪・前年比+13.2%は参考値ですが、容積率400%の商業地域で、駅近くの商業集積を反映した高い価格帯です。住宅地が混在する小町の別地点とは異なり、沿道商業の性格が価格水準を理解するうえで重要です。

2026年固定資産税評価額の常盤字下耕地58番3は、小売店舗などが並ぶ常盤字下耕地の近隣商業地域で、湘南深沢駅から約2分です。62.5万円/坪・前年比+7.4%は参考値で、駅への近さはあるものの、土産店や飲食店が多い小町の商業地域より低い水準です。これは、鎌倉駅周辺の商業集積とは異なる、地域の日常需要に対応する近隣商業地という位置づけを示しています。

2026年固定資産税評価額の関谷字石原谷戸898番53は、中規模住宅が並ぶ高台の閑静な関谷字石原谷戸の住宅地域で、大船駅から約33分です。29.8万円/坪・前年比+0.0%で、2025年と同水準でした。農地混在の関谷字中道より価格は高い一方、駅近住宅地より低く、高台の落ち着いた住環境と駅距離の双方を反映した中間的な位置づけです。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、市平均の前年比+4.7%に対し、同じ40地点を継続比較した前年比も+4.7%で、差はありません。40地点のうち39地点が上昇し、1地点が横ばい、中央値は前年比+5.4%でした。平均と継続地点の動きが一致しているため、市平均は住宅地の実態をおおむね反映しています。ただし、上昇率のばらつきは中程度で、個別地点まで一様な伸びを示すものではありません。

商業地も、市平均と6継続地点の前年比がともに+8.6%で一致し、6地点すべてが上昇、中央値は前年比+7.5%でした。このため商業地平均も調査地点の動きとは整合していますが、地点数が6と少なく、平均値は参考値として捉える必要があります。

調査年が異なる参考検証として、2025年地価調査の住宅地は平均が前年比+5.1%、16継続地点が前年比+4.9%で、差は0.2ポイントでした。この小さな乖離は調査地点の構成変化・入替によるもので、平均と地点実態はおおむね整合しています。地価調査の商業地3地点はすべて上昇して中央値が前年比+9.3%、工業地1地点は前年比+5.2%でしたが、いずれも地点数が少ないため参考値です。

エリアの動き

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、鎌倉市内の「腰越五丁目地区地区計画」が決定済みの地区計画として確認されています。所在地は鎌倉市であり、市内の腰越地区に関する都市計画上の動きです。

あわせて「江の島地区地区計画」も決定済みとして収録されていますが、所在地は藤沢市で、鎌倉市内の計画ではありません。これらは地区計画の決定事実を示すものであり、個別地点の地価変動との因果関係を示すものではありません。

• 価格は1㎡当たりの公表価格を坪単価に換算しています。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として記載しています。
• 商業地の2026年固定資産税評価額平均は6地点による参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 地区計画の記述は決定済みであることと所在地の空間的文脈に限定しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。