千代中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

小田原市の地価を分ける駅前商業地と郊外住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の小田原市平均は、住宅地が27.3万円/坪、商業地が68.7万円/坪で、前年比はそれぞれ+0.9%、+3.0%です。なかでも小田原駅前の栄町2丁目555番19外は225万円/坪、前年比+6.6%となる一方、農地に囲まれた久野字南舟原二3303番ロ外は8.2万円/坪、前年比-0.3%でした。実態検証では、住宅地、商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地35地点が27.3万円/坪、商業地13地点が68.7万円/坪、工業地3地点が18.6万円/坪、林地1地点が0.3万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準であり、駅前商業地を含む用途構成の違いが、市内の価格帯を大きく分けています。工業地と林地は地点数が少ないため、価格は参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比分布は、中央値が+0.8%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+1.0%で、中央50%の幅は1.0ポイントです。多くの住宅地点が小幅な変化の範囲に集まる一方、用途や立地によって価格水準そのものには大きな差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+0.9%、商業地が前年比+3.0%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回っており、2026年路線価では栄町2丁目555番19外が225万円/坪、前年比+6.6%、栄町2丁目47番3外が144万円/坪、前年比+5.3%、栄町2丁目122番1が67.7万円/坪、前年比+5.1%となっています。上昇率の大きい地点が栄町に集中しているため、市内商業地の動きにはエリア差があります。

一方、2026年路線価で上昇率が小さい地点には、久野字南舟原二3303番ロ外の8.2万円/坪、前年比-0.3%、酒匂4丁目28番21の23.0万円/坪、前年比+0.0%、風祭字中瀬235番の18.2万円/坪、前年比+0.0%があります。住宅地全体は上昇していますが、郊外側や一部の住宅地点では横ばいまたは小幅下落も確認できます。

町丁目別の2025年集計は調査年が異なる参考比較ですが、栄町の商業地9地点は92.6万円/坪、前年比+5.0%、城山の住宅地5地点は50.3万円/坪、前年比+2.9%です。地点数が限られるものの、小田原駅に近い栄町や城山では、市内でも比較的高い価格帯が形成されていることが読み取れます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、小田原駅から約7分の城山3丁目717番10が53.4万円/坪、前年比+3.0%であるのに対し、足柄駅から約54分の久野字南舟原二3303番ロ外は8.2万円/坪、前年比-0.3%です。前者は高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域、後者は農地に囲まれた農家住宅地域であり、駅への近さだけでなく、住宅地の形成状況や周辺土地利用の違いが価格幅として表れています。

2026年路線価の商業地では、小田原駅から約2分の栄町2丁目555番19外が225万円/坪、前年比+6.6%である一方、蛍田から約23分の成田字八反田475番7は32.0万円/坪、前年比+0.8%です。駅前で中層小売店舗が並ぶ商業地域と、低層店舗やアパートが建つ県道沿いの路線商業地域では、商業集積の形態と土地利用の密度が異なり、価格水準と上昇率にも差があります。

2025年地価調査では、住宅地平均が26.6万円/坪、前年比+1.0%です。同じ地価調査内では、西酒匂3丁目7番16が39.9万円/坪、前年比+1.3%、小竹字西下川原351番1が8.2万円/坪、前年比+0.0%でした。前者は鴨宮駅から約7分の住宅・アパート混在地域、後者は二宮駅から約54分の農地混在地域であり、住宅地の利用密度と駅からの距離感が対照的です。

2025年地価調査の商業地平均は51.7万円/坪、前年比+1.9%の参考値です。同じ地価調査内では、栄町1丁目687番17が118万円/坪、前年比+5.6%、酒匂5丁目505番が29.4万円/坪、前年比+0.0%でした。中層店舗・事務所が並ぶ小田原駅周辺と、店舗・一般住宅が混在する国道沿いでは、商業地としての集積度が異なります。

注目地点

2026年路線価の城山3丁目717番10は、城山の高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあります。小田原駅から約7分と駅に近く、53.4万円/坪、前年比+3.0%です。住宅地平均の27.3万円/坪を上回る背景には、駅徒歩圏に位置しながら、駅前商業地とは異なる住宅地としての街並みが形成されている点があります。

2026年路線価の久野字南舟原二3303番ロ外は、農家住宅が建ち並び、周囲に農地が広がる郊外型の住宅地域です。最寄りの足柄駅から約54分で、8.2万円/坪、前年比-0.3%となっています。住宅の密集度が低く、駅徒歩圏の一般住宅地とは土地利用が異なるため、市内住宅地の低い価格帯を示す地点です。

2026年路線価の栄町2丁目555番19外は、栄町にある小田原駅前の商業地域です。約2分の距離に中層の小売店舗が建ち並び、容積率500%の土地利用が設定されています。225万円/坪、前年比+6.6%という水準は、駅前の商業集積と高密度利用が可能な立地を反映しており、市内商業地のなかでも突出しています。

2026年路線価の成田字八反田475番7は、低層店舗とアパートなどが建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域です。蛍田から約23分に位置し、32.0万円/坪、前年比+0.8%です。駅前型の商業集積ではなく、道路沿いに店舗と居住用途が混在する立地であるため、栄町の駅前商業地より低い価格帯となっています。

2026年路線価の鴨宮字稲荷森850番4は、一般住宅に加えてアパートも見られる住宅地域です。鴨宮駅から約10分で、32.2万円/坪、前年比+0.8%となっており、住宅地平均の27.3万円/坪を上回ります。駅徒歩圏の一般住宅地という位置づけから、農地に囲まれた郊外住宅地より高く、小田原駅近接の城山よりは低い中間的な価格帯を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+0.9%、同じ35地点を継続して見た前年比も+0.9%で、差はありません。35地点の内訳は上昇24地点、横ばい10地点、下落1地点で、中央値は+0.8%です。平均と中央値が近く、前年比の中央50%も+0.0%から+1.0%に収まるため、市平均は住宅地点の中心的な動きをおおむね反映しています。ただし、価格水準は城山3丁目717番10の53.4万円/坪から久野字南舟原二3303番ロ外の8.2万円/坪まで開きがあり、平均価格だけでは立地差を表し切れません。

商業地は、市平均と13継続地点の前年比がともに+3.0%で、13地点すべてが上昇しています。中央値は+2.7%で、市平均との差は小さいものの、上昇率のばらつきは住宅地より大きい中程度です。栄町2丁目555番19外の前年比+6.6%に対し、成田字八反田475番7は前年比+0.8%であり、市平均は方向性を示す一方、駅前商業地と路線商業地の差を併せて確認する必要があります。

工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+4.3%、中央値は+4.1%です。林地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも-0.7%です。両用途は地点数が少ないため、市全体の実態を代表する値ではなく、対象地点の動きとして扱うのが適切です。

エリアの動き

小田原市では、「城山三丁目地区地区計画」が平成24年11月20日付の小田原市告示第125号で設定されています。また、「緑城山地区地区計画」は平成25年11月14日付の小田原市告示第134号で設定されています。いずれも城山を名称に含む地区計画であり、城山周辺を読む際の都市計画上の文脈です。

このほか、「三の丸地区地区計画」が平成14年12月13日付の小田原市告示第93号で設定されています。これらは設定済みの地区計画に関する事実であり、今回の地価変動との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 価格は各調査地点の単価を坪換算した値であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、最高・最低価格や前年比を直接比較していません。
• 町丁目別の栄町と城山の数値は2025年集計であり、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較です。
• 工業地、林地および一部の駅・町丁目集計は地点数が少ないため、参考値として扱います。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。