大山小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年伊勢原市公示地価、駅近商業地と郊外住宅地にみる相場の二層性

2026年公示地価の伊勢原市平均は、住宅地39.2万円/坪、商業地66.5万円/坪、工業地57.2万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+1.9%、商業地が参考値で前年比+5.0%となり、伊勢原駅に近い商業地で相対的に高い上昇率が確認できます。一方、郊外側には横ばいの住宅地点もあります。実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が17地点で39.2万円/坪、商業地が6地点で66.5万円/坪、工業地が1地点で57.2万円/坪です。商業地は住宅地より27.3万円/坪高く、駅周辺などの商業利用と住宅地の価格帯が分かれています。工業地は1地点のみのため、市内全体の工業地相場を示す値としては参考扱いが適切です。

住宅地17地点の前年比は中央値が+2.0%で、第1四分位が+1.0%、第3四分位が+2.9%、四分位範囲が1.9ポイントです。上昇率のばらつきは比較的小さく、多くの住宅地点が緩やかな上昇帯に集まる一方、駅からの距離や周辺の土地利用によって価格水準そのものには大きな差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+1.9%、商業地平均は参考値で前年比+5.0%です。商業地の伸びが住宅地を3.0ポイント上回っており、用途によって変化の幅が異なります。工業地は平均前年比が示されていませんが、継続する1地点では前年比+6.4%です。

地点別では、2026年公示地価の伊勢原1丁目450番4が92.6万円/坪、前年比+7.1%、伊勢原2丁目458番10外が97.5万円/坪、前年比+6.8%、下落合字餅田299番1外が54.2万円/坪、前年比+5.5%でした。いずれも商業地であり、商業地平均より高い上昇率の地点が上位に並びます。

上昇率が小さい地点では、上粕屋字峯岸503番20と上粕屋字子易上2010番1がともに前年比+0.0%、板戸字宮之前542番10が前年比+0.8%です。いずれも住宅地であり、市内では駅近商業地の上昇率と郊外側を含む住宅地の動きに差が見られます。

変化の要因

2026年公示地価では、伊勢原駅に近い商業地の上昇率が目立ちます。駅から約3分の伊勢原1丁目450番4は前年比+7.1%、同じく約3分の伊勢原2丁目458番10外は前年比+6.8%です。一方、駅から約15分で店舗と住宅が混在する板戸字片町397番1は前年比+3.1%でした。同じ商業地でも、駅前に近い既成商業地域と住宅を含む商業地域では価格水準と上昇率に差があります。

住宅地では、愛甲石田駅から約8分の石田字塚本1475番7が57.9万円/坪、前年比+3.4%、伊勢原駅から約12分で区画整然とした東大竹2丁目27番7が51.9万円/坪、前年比+3.2%です。これに対し、駅から約50分で農家住宅と一般住宅が混在する上粕屋字子易上2010番1は14.8万円/坪、前年比+0.0%でした。駅への近さに加え、一般住宅中心か、農家住宅を含む郊外型の土地利用かという違いが、地点間の価格差として表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地平均は35.4万円/坪、参考値で前年比+2.1%です。桜台1丁目540番3と下落合627番9はそれぞれ前年比+3.3%、前年比+3.4%だった一方、農家住宅・一般住宅・畑が混在する上平間字松崎284番5は前年比+0.0%でした。商業地では、駅前商業地域の桜台1丁目485番8が127.9万円/坪、駅に近い路線商業地域の石田字一本松597番3が81.3万円/坪です。調査年が異なるため2026年公示地価との直接比較はできませんが、同じ地価調査内でも駅前型と路線商業型で価格帯が異なります。

2026年公示地価の住宅地17地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性は-2.89、決定係数は0.892です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約2.9%低い関係が示され、駅距離と価格水準の結び付きは強い結果です。ただし、これは地点群の相関であり、個別地点の価格差を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の石田字塚本1475番7は、一般住宅とアパートが混在する石田字塚本の住宅地にあり、愛甲石田駅から約8分です。57.9万円/坪、前年比+3.4%という水準は、駅から約50分の郊外住宅地点より高く、徒歩圏の住宅地という位置づけが表れています。調査年が異なる参考比較では、2025年の愛甲石田駅周辺住宅地平均48.1万円/坪も上回ります。伊勢原市の住宅地参考集計40.8万円/坪は神奈川県平均74.5万円/坪を下回りますが、この地点は市内では相対的に高い価格帯です。

2026年公示地価の上粕屋字子易上2010番1は、農家住宅と一般住宅が混在する上粕屋字子易上の住宅地で、伊勢原駅から約50分です。14.8万円/坪、前年比+0.0%で、駅徒歩圏の一般住宅地とは価格帯が明確に異なります。農家住宅を含む郊外側の街並みと駅までの距離が、市内で低い価格水準にある背景として読み取れます。

2026年公示地価の伊勢原2丁目458番10外は、伊勢原にある小規模事務所や低層店舗の多い既成商業地域で、伊勢原駅から約3分です。97.5万円/坪、参考値で前年比+6.8%となっています。駅に近く、容積率400%の商業利用が想定される立地であるため、住宅を含む郊外型商業地より高い価格帯です。調査年が異なる参考比較では、2025年の伊勢原駅周辺商業地平均75.6万円/坪も上回ります。

2026年公示地価の板戸字片町397番1は、店舗と住宅が混在する板戸字片町の商業地域で、伊勢原駅から約15分です。43.0万円/坪、参考値で前年比+3.1%であり、駅から約3分の伊勢原1丁目・2丁目の商業地点より低い水準です。幅員15mの道路に面する商業地である一方、住宅利用も混在し、容積率が200%にとどまることから、駅前の商業集積とは異なる沿道・近隣型の位置づけがうかがえます。

2026年公示地価の伊勢原1丁目450番4は、店舗や事務所ビルに加えて駐車場も見られる伊勢原の商業地域で、伊勢原駅から約3分です。92.6万円/坪、参考値で前年比+7.1%と、市内の公示地価地点では上昇率が大きい地点です。容積率400%の駅近商業地であり、店舗と住宅が混在する板戸字片町より高い価格帯にあります。ただし、これは当該標準地の価格であり、伊勢原の町丁目全体を一律に示すものではありません。

地域平均の見方

住宅地では、市平均の前年比+1.9%と17継続地点の前年比+1.9%が一致しています。17地点のうち15地点が上昇し、2地点が横ばいで、中央値は前年比+2.0%です。さらに、第1四分位+1.0%から第3四分位+2.9%までの幅も比較的狭いため、住宅地平均は多くの地点に共通する緩やかな上昇をおおむね反映しています。ただし、価格水準は14.8万円/坪から57.9万円/坪まで開きがあり、平均価格だけでは駅近と郊外の差を表し切れません。

商業地では、市平均と6継続地点がともに前年比+5.0%で、6地点すべてが上昇しています。中央値は前年比+5.2%であり、平均と地点実態は整合しています。ただし、平均前年比は参考値で、伊勢原2丁目458番10外の97.5万円/坪と板戸字片町397番1の43.0万円/坪のように、駅距離や商業地域の性格による価格差があります。そのため、変化率の代表性は高い一方、価格水準を判断する際は立地別に見る必要があります。

工業地は1地点のみで、その地点は前年比+6.4%です。地点の動きは確認できますが、市内工業地全体を代表する平均としての検証には地点数が限られます。総じて、住宅地と商業地の平均前年比は継続地点の動きを反映していますが、市内の価格水準には用途と駅距離に応じた幅があります。

エリアの動き

伊勢原市内では、「伊勢原駅南口周辺地区」と「田中東部・市役所周辺」の地区計画が決定済みです。前者は伊勢原駅周辺という空間的文脈を持ち、2026年公示地価で高い価格帯が確認される伊勢原1丁目・2丁目の商業地点と同じ駅勢圏に位置づけられます。ただし、計画の決定時期や具体的内容は示されていないため、地価変動との因果関係は判断できません。

「鶴巻温泉駅南口地区地区計画」は2009年9月18日設定で、市町村は秦野市です。伊勢原市内の計画ではありませんが、市内北西側の住宅地集計で参照される鶴巻温泉駅の南口地区に関する周辺動向です。2025年地価調査では、同駅から約15分の大住台2丁目5番17が31.7万円/坪、前年比+1.0%ですが、調査年・行政区域が異なるため、計画と当該地点の価格を直接結び付けることはできません。

• 商業地の2026年平均前年比と一部地点の前年比は、地点数を踏まえた参考値です。
• 工業地の2026年公示地価は1地点のみであり、市内全体を代表する値ではありません。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は調査年・調査種別が異なるため、直接比較していません。
• 標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。