港南中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

港区の地価を映す住宅地の一様な上昇と商業地の価格差

2026年公示地価の港区平均は、住宅地が996.2万円/坪、商業地が2,339.9万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+14.2%、前年比+12.0%です。住宅地は30地点の上昇率が比較的まとまる一方、商業地は全49地点が上昇しながら伸び方が二極化しています。赤坂、南青山、西新橋、港南などでは、街並みや用途、駅との距離に応じて価格水準に大きな差があります。このため、住宅地平均は地点実態と整合しますが、商業地平均だけで区内全体を捉えるのは難しい状況です。

今年の相場概況

2026年公示地価の港区平均は、住宅地30地点が996.2万円/坪、商業地49地点が2,339.9万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の2倍を超えており、店舗・事務所が集まる地域と住宅地域の土地利用の違いが、区内の価格水準を大きく分けています。

住宅地30地点の前年比は中央値が+14.0%、第1四分位が+13.2%、第3四分位が+14.6%で、中央50%の幅は1.4ポイントです。住宅地では地点ごとの上昇率が比較的狭い範囲に集まっており、価格水準そのものには差があっても、今年の変化率は一様性が高いと解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、港区の公示地価平均は住宅地が前年比+14.2%、商業地が前年比+12.0%です。地点別では、2026年公示地価の港南3丁目6番7が747.1万円/坪、前年比+18.1%、新橋3丁目12番2が895.9万円/坪、前年比+17.0%、赤坂1丁目1424番1が2,350.4万円/坪、前年比+17.0%となっています。住宅地と商業地の双方に、区平均を上回る上昇地点が見られます。

一方、上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の新橋1丁目103番4が4,991.7万円/坪、前年比+3.3%、南青山2丁目77番1外が4,925.6万円/坪、前年比+3.4%、西新橋1丁目104番6外が3,371.9万円/坪、前年比+3.5%です。いずれも価格水準は高い一方、今年の上昇率は商業地平均を下回っており、高価格地点と高い上昇率が必ずしも一致しないことが分かります。

町丁目の参考集計では、2026年公示地価の商業地は赤坂が6地点で2,348.8万円/坪、前年比+11.9%、新橋が7地点で2,870.8万円/坪、前年比+8.0%です。いずれも地点数が10未満のため参考値ですが、新橋は赤坂より価格水準が高い一方、前年比は赤坂の方が高く、価格と変化率に異なる地域差が表れています。

変化の要因

2026年公示地価では、住宅地30地点の平均が996.2万円/坪、商業地49地点の平均が2,339.9万円/坪です。住宅地では、マンション、大使館、ホテルが見られる赤坂1丁目1424番1が2,350.4万円/坪である一方、一般住宅と共同住宅が見られる白金台4丁目273番196は502.5万円/坪です。商業地でも、繁華な店舗ビル街にある南青山3丁目385番外が5,024.8万円/坪、中層の事務所・店舗が見られる西新橋2丁目311番17が773.6万円/坪となっており、同じ用途の中でも街並み、道路条件、利用密度によって価格帯が分かれています。

町丁目別の参考集計では、新橋の商業地7地点が2,870.8万円/坪、赤坂の商業地6地点が2,348.8万円/坪です。これに対し、地点別の上昇率では港南の共同住宅地域や赤坂の住宅地域が高く、用途別平均だけでは、業務・店舗集積地と共同住宅地域の異なる動きを捉え切れません。

2025年地価調査は別時点の参考資料で、住宅地9地点の平均が893.7万円/坪、商業地27地点の平均が2,335.2万円/坪、工業地1地点の価格が223.1万円/坪です。同じ2025年地価調査内では、住宅地の赤坂一丁目1424番1が2,125.6万円/坪、高輪三丁目2番81が605.0万円/坪です。商業地では北青山三丁目33番2が10,115.7万円/坪、東麻布一丁目16番6が684.3万円/坪であり、公示地価と同様に、用途だけでなく商業集積の規模や建物構成による価格差が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の赤坂1丁目1424番1は、マンションに大使館やホテルも見られる赤坂の住宅地域にあり、溜池山王駅から約6分です。住宅地でありながら容積率400%、敷地1,053㎡という利用規模を備え、当該地点は2,350.4万円/坪、前年比+17.0%です。港区の住宅地平均996.2万円/坪を大きく上回る水準は、一般的な低層住宅地とは異なる建物構成と、駅徒歩圏の立地を反映したものと読めます。

2026年公示地価の白金台4丁目273番196は、一般住宅と共同住宅が見られる白金台の住宅地域で、白金台駅から約3分です。駅には近い一方、前面道路は幅3.9m、容積率は300%で、赤坂の注目地点より利用条件が抑えられています。当該地点は502.5万円/坪、前年比+13.2%であり、住宅地平均を下回る価格水準には、住宅中心の街並みと道路・利用密度の違いが表れています。

2026年公示地価の南青山3丁目385番外は、中層店舗ビル等が建ち並ぶ南青山の繁華な商業地域にあり、表参道駅から約2分です。幅14.5mの都道に面する駅近の店舗集積地で、当該地点は5,024.8万円/坪、前年比+5.9%となっています。商業地平均2,339.9万円/坪を大きく上回る価格は、駅との近さと繁華な商業街区という周辺文脈に対応していますが、上昇率は商業地平均を下回っています。

2026年公示地価の西新橋2丁目311番17は、中層の事務所や店舗が見られる西新橋の商業地域で、虎ノ門ヒルズ駅から約5分です。容積率600%の業務・店舗利用が可能な一方、敷地82㎡、幅6mの区道沿いという条件で、当該地点は773.6万円/坪、前年比+15.4%です。商業地平均より低い価格水準は、大規模な幹線道路沿いの高層商業地点とは異なる街区条件を示しています。

2026年公示地価の港南3丁目6番7は、高層マンションが多く建ち並ぶ港南の共同住宅地域で、品川駅から約14分です。駅直近ではないものの、容積率400%、敷地1,157㎡で高層共同住宅を中心とする土地利用が見られます。当該地点は747.1万円/坪で住宅地平均を下回りますが、前年比は+18.1%です。価格水準には駅からの距離がある共同住宅地域という位置づけが表れ、変化率には同地点の2025年公示地価611.6万円/坪からの上昇が示されています。

区平均は実態を反映しているか

住宅地では、2026年公示地価の区平均が前年比+14.2%、前年から継続する30地点の平均も前年比+14.2%で、差は0.0ポイントです。中央値は+14.0%で、30地点すべてが上昇しています。さらに中央50%は前年比+13.2%から前年比+14.6%に収まっているため、住宅地平均は個別地点の変化を比較的よく代表していると判断できます。

商業地では、区平均と継続49地点の平均はいずれも前年比+12.0%で、49地点すべてが上昇しています。ただし、中央値は前年比+14.5%で、地点群の上昇率は二極化していると判定されています。実際に、新橋1丁目103番4の前年比+3.3%や南青山2丁目77番1外の前年比+3.4%に対し、新橋3丁目12番2は前年比+17.0%です。したがって、商業地平均は全体が上昇している事実は示しますが、地点ごとの伸び方を代表する指標としては限定的です。

エリアの動き

港区内では、赤坂・六本木、虎ノ門、三田、白金、浜松町、高輪、北青山など複数の地域で市街地再開発の記録があります。赤坂・六本木の各一部を含む赤坂・六本木地区は区域面積5.6haで、昭和61年3月31日に工事完了が公告されています。また、新橋、西新橋、虎ノ門、愛宕にまたがる環状第二号線新橋・虎ノ門地区は8.0haで、平成23年4月25日に工事完了が公告されています。

比較的新しい記録では、虎ノ門、麻布台、六本木にまたがる虎ノ門・麻布台地区が8.1haで、街区ごとに令和5年から令和7年の工事完了公告日が記録されています。六本木五丁目、六本木六丁目、麻布十番にまたがる六本木五丁目西地区は9.2haで、令和6年4月8日に都市計画が決定されています。

このほか、品川駅北周辺は港南二丁目と高輪二丁目の各一部を含む0.7ha、北青山三丁目地区は北青山三丁目の2.9haです。これらは駅周辺や複数町丁目にまたがる区域として記録されており、港区のエリアの動きを確認する際には、個別の公示地価とは分けて空間的な位置関係を捉える必要があります。

• 公示地価は毎年1月1日時点、地価調査は毎年7月1日時点の標準地価格です。
• 各標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 町丁目別の赤坂と新橋の集計は地点数が10未満のため参考値です。
• 2025年地価調査の住宅地平均は9地点に基づく参考値です。
• エリアの動きは公的資料に記録された区域、都市計画決定、事業認可、工事完了公告の事実を整理したものです。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。