松葉小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

商業地の上昇と地点間の価格差が際立つ2026年台東区公示地価

2026年の台東区公示地価は、住宅地が436.6万円/坪、商業地が837.3万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+12.4%、前年比+15.9%です。商業地では浅草1丁目16番14外が前年比+21.6%となる一方、上野4丁目38番5外は前年比+9.6%で、価格水準と上昇率に違いが見られます。継続地点の動きは用途別の区平均と整合しており、今年の平均は地点実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地6地点が436.6万円/坪、商業地46地点が837.3万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準であり、店舗・事務所が集まる地域を多く含む台東区では、用途による価格差が区全体の相場像を大きく分けています。

住宅地6地点の前年比分布は、中央値が前年比+12.0%、第1四分位が前年比+11.7%、第3四分位が前年比+13.1%で、四分位範囲は1.47ポイントです。上昇率のばらつきが比較的小さく、住宅地では地点ごとの差よりも共通した上昇傾向が表れています。

町丁目の参考集計では、2026年公示地価の上野商業地11地点が1,551.3万円/坪です。地点数を確保した集計で区の商業地平均を上回っており、上野の中心商業地域が区内でも高価格帯を形成していることが分かります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の区平均は住宅地が前年比+12.4%、商業地が前年比+15.9%となりました。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回り、価格水準だけでなく前年からの変化にも差が表れています。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、浅草1丁目16番14外の前年比+21.6%、西浅草2丁目66番2の前年比+20.1%、浅草2丁目24番6の前年比+19.5%です。いずれも浅草・西浅草の商業地であり、高い上昇率の地点が浅草周辺にまとまっています。

一方、上昇率が小さい地点には、2026年公示地価の上野4丁目38番5外が前年比+9.6%、上野6丁目50番1外が前年比+10.8%、池之端4丁目219番31が前年比+11.5%で並びます。いずれも前年を上回っていますが、浅草周辺の上位地点とは上昇率に開きがあります。

町丁目の参考集計では、2026年公示地価の上野商業地11地点が前年比+12.2%です。区の商業地平均である前年比+15.9%を下回っており、高価格帯の上野と、上昇率が相対的に大きい浅草周辺という地域差が読み取れます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、池之端1丁目14番1が872.7万円/坪、根岸4丁目64番3が272.7万円/坪です。前者は高層マンションと事務所が混在し、容積率600%の幹線道路沿いである一方、後者は一般住宅とアパートが混在し、幅員4mの区道に面しています。同じ住宅地でも、建物利用の高度化や道路条件、駅との距離を含む立地条件によって価格帯が分かれています。

2026年公示地価の商業地では、中心的商業地域の上野4丁目38番5外が4,495.9万円/坪、事務所・作業所・住宅が混在する日本堤2丁目109番17が207.3万円/坪です。上野の地点は容積率800%で上野広小路駅から約1分、日本堤の地点は容積率400%で南千住駅から約7分に位置します。商業集積の性格、土地利用の密度、駅への近さの違いが、同じ商業地内の大きな価格差として表れています。

前年比の内訳では、2026年公示地価の浅草1丁目16番14外が前年比+21.6%、西浅草2丁目66番2が前年比+20.1%、浅草2丁目24番6が前年比+19.5%です。これに対して、上野4丁目38番5外は前年比+9.6%、上野6丁目50番1外は前年比+10.8%です。浅草・西浅草と上野では、今年の上昇率に異なるまとまりが確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地が277.7万円/坪、商業地が767.7万円/坪です。同じ地価調査内では、商業地の上野六丁目109番1が4,066.1万円/坪、清川二丁目2番6が191.1万円/坪であり、駅前の中高層店舗ビル街と小規模店舗が並ぶ地域との価格差が見られます。また、2024年比では浅草一丁目17番9が前年比+21.5%、西浅草二丁目66番2が前年比+20.1%となり、公示地価と同様に浅草周辺で相対的に高い上昇率が確認できます。

注目地点

2026年公示地価の池之端1丁目14番1は、池之端にある高層マンションと事務所が混在する住宅地域です。湯島駅から約5分で、当該地点の872.7万円/坪は東京都の住宅地平均187.5万円/坪を上回ります。幅員23.4mの都道沿いで容積率600%という高度利用が可能な環境にあり、低層中心の住宅地とは異なる都市型住宅地としての性格が高い価格水準に表れています。前年比+14.4%は6地点による住宅地集計の参考値として捉える必要があります。

2026年公示地価の根岸4丁目64番3は、根岸の一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。鶯谷駅から約10分で、幅員4mの区道に面し、容積率は300%です。当該地点は272.7万円/坪で、池之端の都市型住宅地に比べて駅から距離があり、街路と利用密度も抑えられているため、区内住宅地の中では低い価格帯に位置します。前年比は参考値で+12.7%です。

2026年公示地価の上野4丁目38番5外は、上野の中高層店舗ビルが建ち並ぶ中心的商業地域です。上野広小路駅から約1分、幅員36mの都道沿い、容積率800%という条件を備えています。当該地点の4,495.9万円/坪は、上野広小路駅周辺の商業地2地点平均2,773.6万円/坪も上回ります。少数地点による駅別集計との参考比較ですが、駅至近で商業利用の密度が高いことが、区内でも突出した価格水準につながる立地特性です。前年比は+9.6%で、価格水準の高さと今年の上昇率の大きさは必ずしも一致していません。

2026年公示地価の日本堤2丁目109番17は、日本堤にある事務所・作業所の中に住宅も混在する商業地域です。南千住駅から約7分に位置し、当該地点は207.3万円/坪、前年比+14.7%です。中心的な店舗ビル街ではなく、業務系施設と住宅が混在する土地利用で、容積率も400%にとどまることから、上野や浅草の繁華な商業地域より低い価格帯にあります。

2026年公示地価の浅草1丁目16番14外は、浅草の中高層店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域です。つくばエクスプレスの浅草駅から約1分で、幅員27mの区道沿い、容積率700%という商業利用に適した立地です。当該地点は3,024.8万円/坪、前年比+21.6%で、価格水準は上野の中心商業地点を下回る一方、今年の上昇率は上回ります。駅至近の高密度な店舗ビル街という周辺文脈が、区平均を上回る価格と上昇率の双方に対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+12.4%、前年から継続する6地点の平均も前年比+12.4%で、差は0.0ポイントです。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+12.0%、前年比の四分位範囲も1.47ポイントに収まっています。地点数が6地点と限られるため参考値ですが、平均と個別地点の分布は整合しており、区平均は調査対象となった住宅地の実態をおおむね反映しています。

2026年公示地価の商業地は、区平均が前年比+15.9%、継続46地点の平均も前年比+15.9%で、差は0.0ポイントです。46地点すべてが上昇し、中央値も前年比+15.9%です。上野と浅草などで上昇率の差はあるものの、調査地点の構成変化による平均との乖離は確認されず、用途全体の区平均は地点実態と整合しています。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は継続3地点がすべて上昇し、平均が前年比+11.8%、中央値が前年比+11.4%です。商業地は区平均と継続24地点の平均がともに前年比+15.3%で、24地点すべてが上昇しています。地価調査でも同様に上昇地点が広がっていますが、公示地価とは調査種別と調査年が異なるため、価格や前年比を直接比較するものではありません。

エリアの動き

入力された都市計画情報では、「大手町・丸の内・有楽町地区地区計画」が令和7年6月27日付で設定されています。また、「有楽町・銀座・新橋周辺地区地区計画」は令和5年12月18日付、「神田須田町二丁目北部周辺地区地区計画」は平成20年12月10日付で設定されています。

これら3件はいずれも千代田区に位置し、台東区内の都市計画ではありません。したがって、台東区の公示地価や上野・浅草などの地点変動との直接的な因果関係を示す情報ではなく、周辺自治体における都市計画上の動きとして位置づけられます。

• 住宅地の2026年公示地価平均と前年比は6地点による参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査時点と調査種別が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 駅別平均は地点数が少ない場合があるため、周辺価格帯を把握するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。