第一亀戸小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

豊洲の高価格帯と区内全域の上昇が映す江東区の地価

2026年公示地価の江東区平均は、住宅地が221.3万円/坪、商業地が433.2万円/坪、工業地が223.4万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+10.6%、商業地が前年比+13.4%となり、豊洲や亀戸の商業地で高い伸びが確認できます。一方、東砂や南砂には相対的に低い価格帯もあり、駅との距離や街並みによる差が明瞭です。継続地点による実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と地点の動きがほぼ一致しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地25地点が221.3万円/坪、商業地17地点が433.2万円/坪、工業地4地点が223.4万円/坪です。商業地の平均は住宅地の約2倍で、店舗・事務所が集まる駅周辺と住宅地域の価格差が区全体の相場に表れています。工業地の価格は4地点による参考値です。

前年比の分布は中央値が前年比+9.9%、第1四分位が前年比+9.1%、第3四分位が前年比+12.1%で、中央50%の幅は3.0ポイントです。上昇率には一定のばらつきがあるものの、多くの地点が概ね1割前後の範囲に集まる構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+10.6%、商業地が前年比+13.4%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を2.8ポイント上回っており、商業地の変化が相対的に大きくなっています。

地点別では、2026年公示地価の豊洲4丁目1番12が631.4万円/坪、前年比+16.2%、亀戸5丁目2番が965.3万円/坪、前年比+16.1%、亀戸1丁目8番14外が436.4万円/坪、前年比+15.9%です。いずれも商業地であり、豊洲と亀戸の商業地点で区平均を上回る上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の有明3丁目1番160外が472.7万円/坪、前年比+6.3%、東砂6丁目59番5が148.4万円/坪、前年比+7.8%、亀戸7丁目22番6が191.4万円/坪、前年比+8.5%です。いずれも価格は上昇しているため、区内では下落ではなく、上昇幅の違いとして捉える必要があります。

町丁目の参考集計では、亀戸の2026年公示地価の住宅地7地点が195.6万円/坪、前年比+10.0%です。地点数が限られるため断定は避ける必要がありますが、区の住宅地平均221.3万円/坪より低い価格帯で、上昇率は区平均の前年比+10.6%に近い水準です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、豊洲4丁目3番11が383.5万円/坪、前年比+13.8%である一方、東砂6丁目59番5は148.4万円/坪、前年比+7.8%です。中高層マンションが多い豊洲と、一般住宅の中に作業所も見られる東砂では、住宅地でも街並みと駅距離が異なり、価格帯に幅が生じています。

同じ2026年公示地価の商業地では、豊洲3丁目1番54が991.7万円/坪、前年比+14.7%であるのに対し、南砂3丁目1762番30は205.3万円/坪、前年比+9.8%です。大規模な店舗・事務所ビルが並ぶ駅前型の商業地域と、店舗や共同住宅が混在する近隣商業地域の違いが、商業地内の価格差として表れています。

2025年地価調査では、住宅地の平均が225.1万円/坪、前年比+9.5%、商業地の平均が377.8万円/坪、前年比+12.4%です。同じ地価調査内で見ると、住宅地は有明一丁目106番3外の330.6万円/坪、前年比+13.0%に対し、東砂八丁目2220番111は150.1万円/坪、前年比+8.1%です。商業地は門前仲町二丁目1番2外の935.5万円/坪、前年比+13.4%に対し、東陽五丁目18番20は233.1万円/坪、前年比+11.2%で、駅前の中高層店舗・事務所地域と近隣商業地域の差が確認できます。

町丁目別では、2026年公示地価で亀戸の商業地点に前年比+16.1%と前年比+15.9%の地点がある一方、住宅地点には前年比+8.5%や前年比+8.6%の地点があります。同じ亀戸でも用途と立地条件によって伸び方が異なり、町丁目名だけではなく、住宅地か商業地かを分けて見ることが重要です。

注目地点

2026年公示地価の豊洲4丁目3番11は、中高層マンションが多く建ち並ぶ豊洲の住宅地域にあり、豊洲駅から約7分です。当該地点は383.5万円/坪、前年比+13.8%で、同駅の住宅地集計も1地点の参考値ながら383.5万円/坪です。同じ2026年の東京都住宅地平均187.5万円/坪を上回っており、駅徒歩圏の中高層住宅地という位置づけが区内での高い価格水準に対応しています。

2026年公示地価の東砂6丁目59番5は、一般住宅の中に作業所なども見られる東砂の住宅地域で、南砂町駅から約19分です。当該地点は148.4万円/坪、前年比+7.8%で、江東区の住宅地平均221.3万円/坪を下回ります。駅からの距離が長く、中高層住宅中心の豊洲とは異なる混在型の街並みであることが、区内で相対的に低い価格帯を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の豊洲3丁目1番54は、豊洲駅から約1分の位置にあり、大規模店舗兼事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域です。当該地点は991.7万円/坪、前年比+14.7%で、同駅の商業地2地点平均811.6万円/坪を上回ります。駅直近で大規模な商業・業務用途がまとまる立地であるため、近隣向けの店舗と住宅が混在する商業地より高い価格帯にあります。

2026年公示地価の南砂3丁目1762番30は、店舗と中層共同住宅などが建ち並ぶ南砂の近隣商業地域で、南砂町駅から約6分です。当該地点は205.3万円/坪、前年比+9.8%で、江東区の商業地平均433.2万円/坪を下回ります。駅徒歩圏ではあるものの、大規模な店舗・事務所集積ではなく、住宅利用を含む地域密着型の商業地であることが、豊洲の駅前商業地との価格差に表れています。

2026年公示地価の豊洲4丁目1番12は、豊洲駅から約1分で、中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。当該地点は631.4万円/坪、前年比+16.2%で、区の商業地平均433.2万円/坪を上回ります。大規模店舗兼事務所ビルが並ぶ豊洲3丁目1番54より価格は低いものの、駅直近の店舗・事務所地域として、区内商業地の中では高い価格帯に位置しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比が前年比+10.6%、前年から継続する25地点の前年比も前年比+10.6%で一致しています。25地点すべてが上昇し、中央値は前年比+9.9%です。平均と中央値には0.7ポイントの差がありますが、区平均は継続地点全体の動きを概ね代表しています。

商業地では、区平均が前年比+13.4%、継続する16地点が前年比+13.3%で、差は0.1ポイントです。継続16地点はすべて上昇し、中央値は前年比+14.3%となっています。平均と継続地点の伸びがほぼ同じであるため、商業地の区平均も地点実態と整合しています。

工業地は継続4地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は前年比+12.4%、中央値は前年比+13.2%です。地点数が4地点と少ないため参考値ですが、確認できる地点の範囲では上昇が共通しています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地の平均と継続13地点はいずれも前年比+9.5%、商業地の平均と継続11地点はいずれも前年比+12.4%です。調査種別ごとに見ても平均と継続地点の差はほとんどなく、江東区では平均値だけが地点の動きから離れている状況ではありません。

エリアの動き

江東区内では、組合施行の事業として住吉一丁目・毛利一丁目の1.6haが平成8年3月、大島五丁目の0.4haが平成9年8月、古石場二丁目の0.8haが平成14年9月に工事完了公告を迎えています。これらは区北部から内陸側に点在する、完了済みの市街地整備です。

白河三丁目・四丁目の0.6haは平成17年2月、白河四丁目・三好四丁目の2.0haは平成18年6月に工事完了公告を迎えています。清澄白河駅周辺を含む白河・三好側にも、複数の完了済み区域が分布しています。

豊洲では、豊洲五丁目の1.3haが平成18年9月に工事完了公告を迎え、豊洲二丁目駅前の3.4haは令和2年4月にA・C棟、同年10月にB棟の工事完了公告を迎えています。今回の2026年公示地価で高価格帯が確認された豊洲には、住宅地と商業地に加えて、過去に完了した駅前整備区域も存在しますが、地価変動との直接的な因果を示すものではありません。

• 価格は各調査地点または用途別集計の公示地価・地価調査を坪単価に換算した値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考情報であり、2026年公示地価とは直接比較していません。
• 標準地の価格は当該地点の地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は参考値として扱っています。
• エリアの動きは完了済み事業の事実と位置関係を示すもので、現在の地価への寄与を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。