第九中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年目黒区固定資産税評価額の相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の目黒区固定資産税評価額は、住宅地が平均325万円/坪、商業地が平均636万円/坪で、いずれも前年比+12.0%となりました。住宅地では青葉台の幹線道路沿い、商業地では自由が丘駅前などが高い価格水準を示す一方、一般住宅地や近隣商業地との価格差も明確です。継続地点による実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と地点の動きが一致しており、平均値は今年の上昇傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目黒区平均は、住宅地32地点が325万円/坪、商業地16地点が636万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、駅前商業地域や幹線道路沿いの商業集積を含むことが用途間の価格差として表れています。

住宅地32地点の前年比は中央値が+12.0%で、中央50%は+11.0%から+12.9%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきは比較的小さく、一部地点だけではなく、住宅地全体に近い変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+12.0%、商業地も前年比+12.0%となりました。用途による価格水準の差は大きいものの、平均上昇率はほぼ同じです。

上昇率が目立つ2026年固定資産税評価額地点は、住宅地の青葉台4丁目580番7が567万円/坪、前年比+15.1%、青葉台3丁目503番3が847万円/坪、前年比+13.9%です。商業地では平町1丁目215番21外が574万円/坪、前年比+13.7%となっています。青葉台の住宅地点と平町の商業地点で、区平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、上昇率が小さい2026年固定資産税評価額地点は、下目黒5丁目882番16が248万円/坪、前年比+9.1%、緑が丘3丁目3182番1と駒場1丁目833番5がともに前年比+9.5%です。いずれも価格は上昇していますが、地点別の伸びには一定の幅があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、青葉台3丁目503番3が847万円/坪、前年比+13.9%であるのに対し、目黒本町5丁目105番1は216万円/坪、前年比+11.8%です。前者は高層マンションと事業所が混在する容積率600%の国道沿い、後者は一般住宅とアパートが混在する容積率200%の住宅地域です。同じ住宅地でも、幹線道路沿いの高度利用地域と生活道路沿いの住宅地域という用途・街並みの違いが、価格水準の開きに表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、自由が丘2丁目23番2外が1655万円/坪、前年比+13.1%である一方、八雲4丁目8番2外は266万円/坪、前年比+10.4%です。自由が丘駅前の店舗・銀行などが建ち並ぶ容積率600%の商業地域と、駒沢通り沿いに店舗がみられる容積率200%の近隣商業地域では、商業集積の形態と土地利用の密度が異なり、それが価格帯の差として確認できます。

2025年地価調査では、住宅地9地点の参考平均が259万円/坪、前年比+12.1%、商業地7地点の参考平均が514万円/坪、前年比+11.0%です。同じ地価調査内では、住宅地の自由が丘二丁目123番8が354万円/坪、前年比+12.4%、原町一丁目1216番44が223万円/坪、前年比+12.3%でした。商業地では上目黒三丁目1860番6外が1296万円/坪、前年比+12.7%、洗足二丁目1462番6が250万円/坪、前年比+9.3%です。住宅地は地点間の上昇率が近い一方、商業地では駅前商業地域ごとの価格水準と上昇率に幅がみられます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の青葉台3丁目503番3は、神泉駅から約8分の、高層マンションと事業所が混在する地域にあります。国道沿いで容積率600%という高度利用が可能な立地であり、一般的な低中層住宅地とは異なる都市的な土地利用です。神泉駅周辺の2026年住宅地3地点の参考平均も639万円/坪と高く、当該地点の847万円/坪はその中でも高い水準です。東京都の住宅地平均131万円/坪や目黒区平均325万円/坪との差には、駅徒歩圏にあることに加え、高層住宅と事業所が併存する立地特性が表れています。

2026年固定資産税評価額の目黒本町5丁目105番1は、武蔵小山駅から約7分の、一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。幅員4mの区道に面し、容積率は200%で、幹線道路沿いの高密度な住宅地点とは街区条件が異なります。216万円/坪は目黒区の住宅地平均325万円/坪を下回りますが、東京都の住宅地平均131万円/坪は上回っています。区内では生活道路沿いの住宅地として相対的に抑えられた価格帯に位置する地点です。

2026年固定資産税評価額の自由が丘2丁目23番2外は、自由が丘駅から約1分の駅前商業地域です。大手銀行や飲食店舗などが建ち並び、容積率600%の商業集積を形成しています。自由が丘駅周辺の2026年商業地3地点の参考平均は1061万円/坪で、当該地点は1655万円/坪です。目黒区の商業地平均636万円/坪を大きく上回る価格水準には、駅至近であることと、店舗・業務機能が集まる高密度な駅前立地が反映されています。

2026年固定資産税評価額の八雲4丁目8番2外は、都立大学駅から約14分の、駒沢通り沿いに店舗などがみられる近隣商業地域です。駅前型ではなく幹線道路沿いの商業地で、容積率も200%にとどまります。266万円/坪は目黒区の商業地平均636万円/坪を下回っており、駅前の高密度な商業集積とは異なる、住宅地に近接した路線商業の性格が価格水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の青葉台4丁目580番7は、神泉駅から約7分の、中規模マンションが多い幹線道路沿いの住宅地域です。容積率300%で、一般的な低層住宅地より土地利用の密度が高い一方、青葉台3丁目503番3のような容積率600%の住宅・事業所混在地域ほどではありません。567万円/坪、前年比+15.1%という水準は、目黒区住宅地平均を上回りますが、同じ青葉台でも土地利用の強度に応じて価格帯が分かれていることを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均が前年比+12.0%で、前年から継続して調査された32地点の平均も前年比+12.0%です。32地点すべてが上昇し、中央値は+12.0%、中央50%は+11.0%から+12.9%に収まっています。平均と継続地点の差がなく、上昇率の分布も比較的一様であるため、住宅地平均は地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地も、区平均と継続16地点の平均がともに前年比+12.0%で、16地点すべてが上昇しています。中央値は+12.4%で、住宅地より地点間のばらつきはあるものの、平均値と継続地点の変化率は一致しています。自由が丘2丁目23番2外の前年比+13.1%と八雲4丁目8番2外の前年比+10.4%のような差はありますが、区平均が一部地点の動きだけを示している状況ではありません。

住宅地・商業地とも調査地点の入替による影響は確認されず、区平均と継続地点の前年比の差も0.0ポイントです。このため、2026年の区平均は価格水準の地域差をならした数値ではあるものの、前年比の方向と大きさについては地点実態との整合性が高いと判断できます。

エリアの動き

東京都都市整備局の記録では、上目黒の一部で複数の市街地再開発事業が実施されています。上目黒一・二・三丁目の各一部を対象とする1.2haの事業は2002年3月25日に工事完了公告があり、上目黒一丁目の1.4haの事業は2009年2月28日と同年9月17日に工事完了公告が記録されています。いずれも中目黒駅を核とする上目黒周辺の事業履歴です。

大橋では、大橋一・二丁目の各一部3.8haを対象とする事業について、2004年1月20日の都市計画決定、2005年3月22日の事業認可、2013年1月31日の工事完了公告が記録されています。池尻大橋駅周辺を含む大橋地区で実施された面的な事業です。

自由が丘では、自由が丘一丁目29番の0.5haを対象とする事業が2020年10月5日に都市計画決定、2022年1月14日に事業認可されています。また、自由が丘東地区0.9haでは2025年10月8日の都市計画決定が記録されています。これらは自由が丘駅周辺の商業地に位置する事業記録ですが、固定資産税評価額との直接的な因果関係を示すものではありません。

• 価格は各調査地点の平均または当該標準地の価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は地点数が限られるため参考値として扱い、2026年固定資産税評価額とは直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の平均は地点数が少ない場合があり、周辺相場を断定する数値ではありません。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• エリアの動きは行政資料に記録された事実を整理したもので、地価への寄与や将来の価格変動を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。