徳持小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年大田区公示地価の用途別相場と注目地点

2026年公示地価の大田区平均は、住宅地212.8万円/坪、商業地402.9万円/坪、工業地178.0万円/坪です。前年比は住宅地+7.3%、商業地+8.8%、工業地は参考値で+10.5%となり、用途を問わず上昇しています。住宅地と商業地は区平均と継続地点の動きが一致しており、平均が実態をおおむね反映しています。一方、工業地は地点間の動きが二極化しているため、平均だけでは捉えにくい状況です。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が54地点で212.8万円/坪、商業地が34地点で402.9万円/坪、工業地が5地点で178.0万円/坪です。商業地は住宅地の約1.9倍の水準にあり、駅前商業地を含む用途構成の違いが大きな価格差として表れています。工業地は地点数が少ないため、178.0万円/坪は参考値として捉える必要があります。

住宅地54地点の前年比分布は、中央値が前年比+7.4%、第1四分位が前年比+6.3%、第3四分位が前年比+7.9%で、中央50%の幅は1.6ポイントです。住宅地では多くの地点が比較的近い上昇率に集まり、区内全体に共通する動きが確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+7.3%、商業地が前年比+8.8%、工業地が参考値で前年比+10.5%です。用途別では商業地の伸びが住宅地を上回り、工業地はさらに高い数値ですが、工業地は5地点のみで地点差もあるため、単純な用途間比較には注意が必要です。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、城南島2丁目9番1が151.7万円/坪、前年比+17.0%の参考値、西蒲田7丁目66番2が1,867.8万円/坪、前年比+13.3%、大森北1丁目30番6外が449.6万円/坪、前年比+12.5%です。工業地と駅前商業地の双方に、区平均を上回る上昇率の地点が見られます。

上昇率が小さい地点では、2026年公示地価の南馬込3丁目1156番22が177.2万円/坪、前年比+5.4%、田園調布3丁目23番3が416.5万円/坪、前年比+5.6%、田園調布4丁目27番1が251.9万円/坪、前年比+5.6%です。いずれも下落ではなく上昇しており、住宅地の中で上昇幅が相対的に小さい地点です。

別の調査である2025年地価調査では、2024年比で蒲田四丁目22番10が707.4万円/坪、前年比+11.2%、西蒲田七丁目51番9と北千束三丁目392番1がともに前年比+10.1%でした。これは2025年地価調査内の参考比較であり、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、田園調布3丁目23番3が416.5万円/坪、前年比+5.6%である一方、大森東2丁目2664番は166.0万円/坪、前年比+8.4%です。前者は大規模住宅が建ち並ぶ住宅地域、後者は一般住宅に営業所なども見られる住宅地域であり、同じ住宅地でも街区構成や土地利用の違いが価格水準の幅に表れています。

商業地では、蒲田駅から約1分の西蒲田7丁目66番2が1,867.8万円/坪、前年比+13.3%なのに対し、大鳥居駅から約4分の東糀谷2丁目864番4は191.4万円/坪、前年比+7.3%です。中高層店舗が建ち並ぶ駅前商業地と、店舗兼共同住宅などが混在する既成商業地という用途密度の違いが、価格帯の差として確認できます。

町丁目別の2026年商業地参考集計では、西蒲田が3地点で1,036.9万円/坪、蒲田が2地点で824.8万円/坪です。いずれも地点数が少ないため町丁目全体の相場とは断定できませんが、個別地点でも西蒲田7丁目66番2が高価格となっており、蒲田周辺の駅前商業地には高い価格帯が含まれています。

工業地では、倉庫、配送センター、工場が建ち並ぶ城南島2丁目9番1が2026年公示地価で151.7万円/坪、前年比+17.0%の参考値です。住宅地や商業地とは土地利用が異なるうえ、工業地は5地点に限られるため、この地点の高い上昇率を工業地全体へそのまま当てはめることはできません。

2025年地価調査内では、商業地の蒲田四丁目22番10が707.4万円/坪、前年比+11.2%である一方、大森南二丁目391番4外は152.1万円/坪、前年比+4.6%です。前者は中高層事務所ビルなどが建ち並ぶ地域、後者は小規模店舗と共同住宅などが混在する近隣商業地域であり、同じ調査種別でも商業集積と用途構成に応じた差が見られます。

注目地点

2026年公示地価の田園調布3丁目23番3は、田園調布の大規模住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、田園調布駅から約4分です。低層利用を示す容積率80%の住宅街という文脈があり、416.5万円/坪という水準は大田区の住宅地平均212.8万円/坪と東京都の住宅地平均187.5万円/坪をともに上回ります。駅に近いだけでなく、大規模住宅を中心とする街並みが区内での相対的な高さと符合します。

2026年公示地価の大森東2丁目2664番は、大森東にある一般住宅のほか営業所なども見られる住宅地域で、大森町駅から約5分です。166.0万円/坪は大田区の住宅地平均212.8万円/坪と東京都の住宅地平均187.5万円/坪を下回ります。駅徒歩圏にありながら、純住宅地ではなく業務系用途も混在する街並みであることが、田園調布の大規模住宅地とは異なる価格帯を理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の西蒲田7丁目66番2は、西蒲田の中高層店舗が建ち並ぶ商業地域に位置し、区内の中核的な商業駅である蒲田駅から約1分です。容積率700%の高密度な商業利用が可能な立地で、1,867.8万円/坪は商業地平均402.9万円/坪を大きく上回ります。駅前への近さと中高層店舗の集積が、区内商業地の中でも高い価格水準に対応しています。

2026年公示地価の東糀谷2丁目864番4は、東糀谷の店舗、店舗兼共同住宅などが混在する既成商業地域にあり、大鳥居駅から約4分です。191.4万円/坪は商業地平均402.9万円/坪を下回ります。徒歩圏ではあるものの、蒲田駅前のような中高層店舗中心の商業集積ではなく、住宅機能を併せ持つ地域であることが、区内での価格帯の違いとして読み取れます。

2026年公示地価の城南島2丁目9番1は、城南島の倉庫、配送センター、工場などが建ち並ぶ工業地域にあり、流通センター駅から約42分です。25m道路に接する大規模な事業用地という性格を持ち、151.7万円/坪は工業地平均178.0万円/坪を下回る一方、前年比は参考値で+17.0%です。駅前商業性ではなく、物流・工業用途を前提とする土地利用がこの地点の位置づけを形作っています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+7.3%、同じ54地点を継続比較した結果も前年比+7.3%で、差はありません。中央値も前年比+7.4%で、54地点すべてが上昇しています。平均、継続地点、中央値が近いため、住宅地平均は地点の実態をおおむね代表しています。

商業地も区平均が前年比+8.8%、継続34地点が前年比+8.8%で一致し、中央値は前年比+8.1%です。34地点すべてが上昇しており、平均だけが一部地点に偏っている状況ではありません。西蒲田など高価格地点は含まれるものの、前年比の観点では区平均と継続地点の動きが整合しています。

工業地は区平均と継続5地点がともに前年比+10.5%、中央値が前年比+10.0%で、5地点すべてが上昇しています。ただし、地点分布は二極化しており、城南島2丁目9番1の前年比+17.0%のように上昇幅の大きい地点もあります。このため、工業地平均は方向性を示す参考にはなるものの、個別地点の実態を一律に代表する数値とはいえません。

2025年地価調査でも、住宅地は平均が前年比+7.3%、継続24地点が前年比+7.3%、商業地は平均と継続17地点がともに前年比+8.0%で、おおむね整合しています。一方、工業地は3地点のみで、継続地点の前年比が+12.0%、中央値が前年比+7.9%と差があるため、地点別の確認が必要です。

エリアの動き

大田区内では、糀谷駅前の大田区西糀谷四丁目28・29番で、区域面積1.3haの市街地再開発事業が実施され、平成28年12月15日に工事完了公告となっています。糀谷駅周辺に位置する、すでに完了した事業です。

京急蒲田西口駅前では、大田区蒲田四丁目地内の1.0haを対象とする市街地再開発事業が実施され、平成27年11月4日に工事完了公告となっています。京急蒲田駅周辺の商業地を考える際の既存の空間的背景です。

大田区の南側に位置する川崎市では、京急川崎駅西口地区、川崎駅北口地区第2街区、大師河原1丁目地区の各地区計画が決定されています。いずれも大田区外の都市計画であり、大田区の地価変動との因果関係を示すものではありません。

• 価格と前年比は同一の調査種別内で比較しています。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考情報です。
• 地点価格は当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 工業地平均と城南島の前年比は地点数が少ないため参考値です。
• データの基準日は2026年1月1日で、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。