東京農業大学第一高等学校中等部 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年世田谷区固定資産税評価額にみる駅近商業地と住宅地の価格構図

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の世田谷区平均は、住宅地が179万円/坪、商業地が309万円/坪で、前年比はそれぞれ+6.6%、+8.5%です。三軒茶屋駅に近い太子堂の商業地が868万円/坪となる一方、駅から距離のある喜多見や鎌田の住宅地は70.0万円/坪台にとどまり、駅距離や周辺用途による差が明瞭です。継続地点の変化率は用途別の区平均とほぼ一致しており、区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額では、世田谷区の住宅地106地点の平均が179万円/坪、商業地32地点の平均が309万円/坪です。商業地は住宅地より129万円/坪高く、駅前や店舗集積地を含む用途の違いが価格水準に表れています。

住宅地の前年比の中央値は+6.5%で、中央50%は+5.8%から+7.4%の範囲に収まっています。地点間の変化率は比較的一様であり、区内全体では限られた地点だけでなく、幅広い住宅地で同程度の上昇が観測された構図です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+6.6%、商業地が前年比+8.5%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を1.9ポイント上回っており、価格水準だけでなく変化率にも差があります。

2026年固定資産税評価額で上昇率が高い地点は、太子堂2丁目428番16外が868万円/坪、前年比+12.5%、池尻3丁目159番13外が444万円/坪、前年比+12.0%、奥沢5丁目316番9が384万円/坪、前年比+11.4%で、いずれも商業地です。一方、上昇率が小さい地点は、鎌田2丁目235番42が85.8万円/坪、前年比+2.4%、宇奈根2丁目230番8が73.6万円/坪、前年比+2.8%、大蔵5丁目2864番21が88.6万円/坪、前年比+3.4%で、いずれも住宅地です。この内訳から、商業地の高い伸びと区内外縁側の住宅地の緩やかな伸びが併存していることが分かります。

調査年が異なる参考比較では、2025年地価調査で三軒茶屋二丁目176番12が597万円/坪、前年比+10.9%、池尻三丁目235番7が222万円/坪、前年比+9.8%、北沢二丁目294番1が546万円/坪、前年比+9.3%でした。固定資産税評価額とは直接比較できませんが、別時点の同調査内でも駅周辺の商業地や住宅地に相対的に高い上昇率が見られます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、三軒茶屋2丁目234番15が370万円/坪、前年比+10.0%であるのに対し、喜多見1丁目4017番10は70.1万円/坪、前年比+3.6%です。前者は三軒茶屋駅から約9分でマンションと一般住宅が見られる地域、後者は喜多見駅から約28分で小規模住宅のほか空地も見られる地域です。同じ住宅地でも、駅距離と市街地の利用密度に対応した価格差が確認できます。

2026年固定資産税評価額の商業地では、三軒茶屋駅から約1分の太子堂2丁目428番16外が868万円/坪、前年比+12.5%です。一方、上北沢駅から約2分の上北沢4丁目1109番18は176万円/坪、前年比+4.9%です。いずれも駅近商業地ですが、太子堂の地点は小売店舗、飲食店、銀行などが建ち並び、容積率500%であるのに対し、上北沢の地点は小売店舗が並ぶ容積率300%の駅前地域です。商業集積の内容と土地利用の密度により、駅に近い地点同士でも水準が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、桜新町二丁目521番1が252万円/坪、前年比+8.5%、喜多見四丁目4157番6が77.1万円/坪、前年比+3.6%です。前者は桜新町駅から約6分で中高層マンションや事業所が見られ、後者は喜多見駅から約22分で一般住宅の中に農地も見られます。商業地では、玉川二丁目1516番1が750万円/坪、前年比+8.3%、桜三丁目409番15外が187万円/坪、前年比+6.6%でした。前者は二子玉川駅から約3分の中高層店舗・事務所地域、後者は上町駅から約12分の店舗・共同住宅が並ぶ路線商業地域で、同じ調査種別内でも駅との距離や商業地の性格による差が見られます。

2026年固定資産税評価額の住宅地106地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間と価格の関係を示す決定係数は0.514で、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約3.6%低い統計的関係があります。これは個別地点の価格を駅距離だけで説明するものではありませんが、区内の住宅地価格に駅への近さが比較的明瞭に表れていることを示します。

注目地点

2026年固定資産税評価額の三軒茶屋2丁目234番15は、三軒茶屋駅から約9分の住宅地です。マンションと一般住宅が見られ、容積率300%の土地利用を背景に370万円/坪、前年比+10.0%となっています。東京都の住宅地平均131万円/坪や世田谷区平均179万円/坪を上回る水準で、駅直結の商業地ではないものの、三軒茶屋の市街地に近い住宅地域としての位置づけが価格に表れています。

2026年固定資産税評価額の喜多見1丁目4017番10は、喜多見駅から約28分の住宅地です。小規模一般住宅に加えて空地も見られ、容積率100%の低密度な地域で、価格は70.1万円/坪、前年比+3.6%です。世田谷区の住宅地平均と東京都の住宅地平均をともに下回っており、駅から距離のある郊外側の住環境が区内での相対的な価格帯を説明します。

2026年固定資産税評価額の太子堂2丁目428番16外は、三軒茶屋駅から約1分の商業地です。小売店舗、飲食店、銀行などが建ち並び、容積率500%の高密度な商業利用が認められるため、868万円/坪、前年比+12.5%という区内でも高い水準です。太子堂は1地点の参考集計でも同額となっており、町丁目全体の相場ではなく当該地点の固定資産税評価額ですが、駅前商業集積を代表する地点として位置づけられます。

2026年固定資産税評価額の上北沢4丁目1109番18は、上北沢駅から約2分にある小売店舗中心の駅前商業地です。駅への近さはありますが、容積率300%、前面道路幅5.4mで、価格は176万円/坪、前年比+4.9%です。三軒茶屋駅周辺の高密度な商業地とは価格帯が異なり、地域の日常的な需要に対応する駅前商業地という性格が相対的な水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の鎌田2丁目235番42は、二子玉川駅から約24分の住宅地です。一般住宅、アパート、マンションが混在する一方、駅別の2025年商業地参考平均454万円/坪とは調査年も用途も異なり、直接の価格比較はできません。当該住宅地は85.8万円/坪、前年比+2.4%で、二子玉川駅の駅前商業圏から距離のある住宅地域として、同駅周辺でも立地と用途による価格差が大きいことを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、区平均の前年比+6.6%に対し、前年から継続して調査された104地点の前年比も+6.5%で、差は0.0ポイントです。中央値も+6.5%で、104地点すべてが上昇しています。変化率の中央50%が+5.8%から+7.4%に収まるため、平均値は一部の極端な地点だけで形成されたものではなく、住宅地の地点実態と整合しています。

商業地は、区平均と継続32地点の前年比がともに+8.5%で、32地点すべてが上昇しています。中央値は+8.2%で、住宅地より地点間のばらつきはあるものの、平均と継続地点の変化率に乖離はありません。したがって、商業地についても区平均は全体的な上昇を代表していると判断できます。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は区平均と継続44地点がともに前年比+6.1%、商業地は区平均と継続16地点がともに前年比+7.6%です。固定資産税評価額と地価調査は別の調査ですが、それぞれの調査種別内では平均と継続地点が整合しており、地点構成の違いによる平均の偏りは小さい結果です。

エリアの動き

世田谷区内では、過去に複数の市街地再開発事業が完了しています。太子堂四丁目の一部を含む三軒茶屋・太子堂四丁目では区域面積1.5haの事業が平成8年11月に、野沢四丁目を含む区域では0.5haの事業が平成11年1月に完了公告を迎えています。いずれも現在の地価変動との因果を示すものではありませんが、東部の市街地で実施された面的整備の履歴です。

砧八丁目の一部にある祖師谷大蔵駅南では0.3haの事業が平成12年6月に完了しています。また、玉川一・二・三丁目にまたがる二子玉川東Ⅰ期は8.1ha、玉川一丁目のⅡ期は3.1haで、二子玉川駅周辺にまとまった事業区域が位置します。

南烏山二丁目の一部にある芦花公園駅南口では、区域面積1.9haの事業が平成19年12月に完了しています。これらは三軒茶屋、二子玉川、祖師谷大蔵、芦花公園という区内の複数の駅周辺に分布しており、特定の地域だけに集中しない整備履歴として確認できます。

• 価格は各調査地点の1㎡当たり価格を坪単価へ換算した値です。
• 固定資産税評価額は2026年1月1日時点、地価調査は2025年の別時点の調査であり、両者の価格を直接比較していません。
• 町丁目や駅別の地点数が少ない集計は、その地域全体の相場ではなく参考値です。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げて表示しています。
• 再開発事業はすべて完了済みの事実を記載しており、現在の地価との因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。