第三中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年荒川区固定資産税評価額の相場構造と地点差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の荒川区平均は、住宅地が167万円/坪、商業地が310万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+10.5%、商業地が前年比+13.9%となり、特に日暮里駅周辺などの商業地点で高い価格と上昇率が確認できます。一方、住宅地では駅との距離や街並みによって119万円/坪から373万円/坪まで幅があります。継続地点による実態検証では、用途別の区平均と地点の動きが整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の荒川区平均は、住宅地15地点が167万円/坪、商業地12地点が310万円/坪です。商業地は住宅地を143万円/坪上回っており、駅前商業地や近隣商業地を含む用途構成の違いが価格水準の差として表れています。

住宅地15地点の前年比は中央値が+9.2%、中央50%が+8.9%から+11.6%の範囲で、ばらつきは中程度です。区平均だけでなく、多くの住宅地点が1桁後半から10%台前半の上昇帯に分布していると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地が前年比+10.5%、商業地が前年比+13.9%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を3.4ポイント上回っており、価格水準だけでなく変化率にも差があります。

上昇率が高い2026年固定資産税評価額の地点は、東日暮里5丁目51番12が720万円/坪、前年比+15.8%、荒川6丁目5番5が430万円/坪、前年比+15.6%、東日暮里3丁目1338番1外が298万円/坪、前年比+15.5%で、いずれも商業地です。東日暮里や荒川の商業地点で、区の商業地平均を上回る上昇率が確認できます。

一方、上昇率が小さい2026年固定資産税評価額の地点は、西尾久8丁目294番90が130万円/坪、前年比+8.4%、東尾久4丁目2086番3が135万円/坪、前年比+8.5%、西尾久1丁目1680番11が130万円/坪、前年比+8.9%です。いずれも住宅地で、下落ではなく、商業地の高い上昇率に比べて伸びが小さい地点群です。

別調査である2025年地価調査では、2024年比の参考値として、住宅地平均が168万円/坪、前年比+9.0%、商業地平均が258万円/坪、前年比+12.2%です。2026年固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なるため直接比較はできませんが、同じ地価調査内でも商業地の変化率が住宅地より高い構図です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、三ノ輪駅から約2分で中高層マンションと事業所ビルが混在する東日暮里1丁目1番13が373万円/坪、前年比+14.9%です。これに対し、南千住駅から約18分で一般住宅と中層マンションが建ち並ぶ南千住3丁目141番26は119万円/坪、前年比+9.3%です。同じ住宅地でも、駅との距離、前面道路、周辺建物の規模や用途構成によって価格帯に大きな幅があります。

2026年固定資産税評価額の商業地では、日暮里駅から約3分の駅前商業地域にある東日暮里5丁目51番12が720万円/坪、前年比+15.8%です。一方、熊野前駅から約5分で店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域の東尾久5丁目2400番106は163万円/坪、前年比+10.6%です。中高層店舗が集まる駅前商業地と、住宅機能を併せ持つ近隣商業地との性格の違いが、価格水準と上昇率の差に対応しています。

町丁目の参考集計では、2026年の東日暮里にある商業地3地点が471万円/坪、前年比+15.6%、荒川の商業地2地点が345万円/坪、前年比+15.3%です。地点数が限られるため町全体の相場とは断定できませんが、個別地点の結果と合わせると、日暮里・三河島・町屋方面を含む商業地点の価格差が区平均の内側に存在すると読み取れます。

2025年地価調査の同一調査内では、住宅地の西日暮里四丁目1040番25内が230万円/坪、前年比+8.7%であるのに対し、南千住六丁目23番3は122万円/坪、前年比+8.3%です。商業地では西日暮里二丁目413番10が539万円/坪、前年比+13.3%、町屋三丁目1233番5が156万円/坪、前年比+11.6%です。地価調査でも、駅に近い高容積の商業地域と、店舗・共同住宅が混在する近隣商業地域との価格帯の違いが確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の東日暮里1丁目1番13は、三ノ輪駅から約2分の東日暮里にあり、中高層マンションと事業所ビルが混在する地域です。住宅地でありながら幅35mの都道に面し、容積率600%という高度利用が可能な立地であるため、一般住宅中心の地点とは異なる価格帯に位置します。当該地点は373万円/坪、前年比+14.9%で、駅近接性と複合的な街並みが区内住宅地での高い水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の南千住3丁目141番26は、南千住駅から約18分の南千住にあり、一般住宅と中層マンションが建ち並ぶ住宅地域です。駅前ではなく、幅5.9mの区道に面する住宅地としての性格が強く、容積率も300%です。当該地点は119万円/坪、前年比+9.3%で、駅至近かつ中高層建物が混在する東日暮里の住宅地点より低い水準となっています。

2026年固定資産税評価額の東日暮里5丁目51番12は、日暮里駅から約3分に位置し、中高層の店舗などが建ち並ぶ駅前商業地域です。幅20mの道路と容積率700%を備え、住宅機能を含む近隣商業地よりも商業集積と高度利用の性格が明確です。当該地点は720万円/坪、前年比+15.8%で、荒川区の商業地平均310万円/坪を大きく上回る価格水準です。

2026年固定資産税評価額の東尾久5丁目2400番106は、熊野前駅から約5分の東尾久にあり、中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域です。駅徒歩圏にある一方、容積率300%で、日暮里駅前の中高層店舗中心の商業地とは用途の密度が異なります。当該地点は163万円/坪、前年比+10.6%で、生活圏に近い商業地として区内商業地の低い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の西尾久8丁目294番90は、荒川遊園地前駅から約5分の西尾久にあり、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域です。幅4.5mの区道に面し、容積率300%で、駅前商業地や幹線道路沿いの中高層複合地域とは異なる住宅地の文脈を持ちます。当該地点は130万円/坪、前年比+8.4%で、上昇は続いているものの、2026年固定資産税評価額の住宅地平均167万円/坪を下回ります。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比が+10.5%、前年から継続する15地点の前年比も+10.5%で、差は0.0ポイントです。15地点すべてが上昇しており、前年比の中央値は+9.2%、中央50%は+8.9%から+11.6%です。平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地の区平均は地点実態と整合しています。ただし、個別価格は119万円/坪から373万円/坪まで幅があり、平均価格がすべての住宅地の水準を示すわけではありません。

商業地でも、2026年固定資産税評価額の区平均は前年比+13.9%、継続する12地点も前年比+13.9%で、差は0.0ポイントです。12地点すべてが上昇し、前年比の中央値は+14.7%です。したがって、商業地平均も継続地点の変化を代表しています。一方、駅前商業地域の720万円/坪と近隣商業地域の163万円/坪には大きな隔たりがあるため、価格水準を見る際は商業地平均だけでなく立地類型も確認する必要があります。

参考となる2025年地価調査でも、住宅地は平均と継続6地点がともに前年比+9.0%、商業地は平均と継続8地点がともに前年比+12.2%で、それぞれ差は0.0ポイントです。調査年と調査種別は異なりますが、地価調査でも平均と地点実態の整合が確認できます。

エリアの動き

南千住では、南千住三・四・八丁目の各一部を含む白鬚西の事業が区域面積48.8haで実施され、工事完了公告は平成22年3月31日です。また、南千住四・七丁目の各一部を含む南千住西口駅前は0.8haで、工事完了公告は平成22年1月28日です。いずれも南千住周辺で実施された面的または駅前の事業として位置づけられます。

町屋周辺では、荒川六・七丁目を中心に町屋駅前西、町屋駅前東、町屋駅前中央、町屋駅前中央第二、町屋駅前南の各事業が記録されています。区域面積は0.1haから0.6haで、工事完了公告は昭和62年から平成18年までに行われています。町屋駅前の複数方向に事業区域が分布していることが特徴です。

東日暮里・西日暮里周辺では、東日暮里五丁目、ひぐらしの里西・中央・北、三河島駅前南で工事完了公告済みの事業が記録されています。さらに、西日暮里駅前は区域面積2.3haで令和7年1月31日に事業認可され、三河島駅前北は1.5haで令和5年2月7日に事業認可されていますが、いずれも工事完了公告は「－」です。これらは駅前や駅周辺に位置する事業の事実関係を示すものであり、地価変動との直接的な因果を示すものではありません。

• 価格は各標準地・基準地または集計対象地点の平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺傾向を確認する参考値です。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。
• 地価データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。