千寿青葉中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年足立区公示地価の相場構造と注目地点

2026年公示地価の足立区平均は、住宅地135.3万円/坪、商業地283.4万円/坪、工業地100.9万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+5.9%、商業地が前年比+7.7%、工業地が参考値で前年比+8.3%となり、用途別に上昇が確認できます。北千住駅前の商業地と駅から離れた住宅地・近隣商業地では価格水準や伸びに大きな差がありますが、継続地点との照合では住宅地・商業地とも区平均と実態が整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が69地点で135.3万円/坪、商業地が31地点で283.4万円/坪、工業地が5地点で100.9万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える価格水準で、駅前商業地を含む用途構成の違いが平均価格に表れています。工業地は5地点のため参考値として捉える必要があります。

前年比の地点分布は中央値が+5.4%、第1四分位が+4.7%、第3四分位が+6.3%で、中央50%の幅は1.6ポイントです。多くの地点が比較的近い上昇率の範囲にある一方、北千住駅周辺などには中央値を大きく上回る地点もあり、価格水準そのものには地域差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、住宅地平均は前年比+5.9%、商業地平均は前年比+7.7%、工業地平均は参考値で前年比+8.3%となりました。用途別では商業地と工業地の伸びが住宅地を上回っていますが、工業地は5地点に限られるため、住宅地・商業地と同じ確度では評価できません。

2026年公示地価で上昇率が高い地点は、千住2丁目57番3外が2,066.1万円/坪、前年比+19.2%、千住旭町45番2外が793.4万円/坪、前年比+16.2%です。工業地の入谷6丁目3221番も116.0万円/坪、参考値で前年比+14.5%となっています。一方、上昇率が小さい地点は辰沼2丁目5175番4外の前年比+3.9%、宮城1丁目15番13の前年比+4.0%、皿沼1丁目16番49の前年比+4.1%で、いずれも価格は上昇しているものの、区平均より緩やかな変化です。

町丁目別では、2025年の千住旭町商業地が5地点で587.9万円/坪、前年比+16.8%です。調査年が異なる参考比較ですが、北千住駅周辺の商業地で高い伸びが観測されたことを示す集計です。

変化の要因

2026年公示地価では、商業地の千住2丁目57番3外が前年比+19.2%、千住旭町45番2外が前年比+16.2%となり、住宅地では綾瀬1丁目111番2外が前年比+14.3%でした。これに対し、住宅地の辰沼2丁目5175番4外は前年比+3.9%、宮城1丁目15番13は前年比+4.0%です。同じ公示地価の中でも、北千住駅前の商業地や駅に近い地点と、駅から距離のある住宅地では上昇率の幅が大きく、用途と立地条件の違いが地点別の変化に表れています。

2025年地価調査では、商業地の千住三丁目70番2が770.2万円/坪、前年比+16.3%、綾瀬三丁目16番5が360.3万円/坪、前年比+13.3%でした。住宅地では綾瀬三丁目22番10が261.8万円/坪、前年比+12.4%です。一方、上昇率が小さい地点は商業地の東保木間一丁目26番51が前年比+3.9%、住宅地の鹿浜六丁目10番21が前年比+4.2%、商業地の関原三丁目1362番25が前年比+4.3%でした。公示地価とは調査年・調査種別が異なりますが、地価調査の内部でも北千住・綾瀬周辺とそのほかの地域で変化率に差があります。

2026年公示地価の住宅地69地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩分数と価格の関係は緩い負の勾配で、徒歩分数が1%長い地点ほど価格が約3.6%低い傾向です。決定係数は0.382であり、駅距離は価格差の一部と関連するものの、用途、街並み、道路条件などを含む価格差のすべてを説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の千住寿町56番8は、北千住駅から約8分の千住寿町にあり、高層共同住宅と店舗などが混在する住宅地域です。国道沿いで容積率600%という土地利用密度を持ち、439.7万円/坪、前年比+12.8%と、住宅地の区平均135.3万円/坪を大きく上回ります。2025年の北千住駅周辺住宅地平均218.7万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高く、駅への近さに加え、共同住宅と店舗が混在する高密度な市街地という位置づけが価格水準に表れています。

2026年公示地価の辰沼2丁目5175番4外は、北綾瀬駅から約24分の辰沼にあり、小工場、作業所、一般住宅が混在する地域です。幅員4.6mの区道に面し、容積率は200%で、76.0万円/坪、前年比+3.9%です。住宅地の区平均を下回る価格水準は、駅から距離があることに加え、専用住宅地ではなく小工場や作業所を含む混在型の周辺環境にある地点として理解できます。

2026年公示地価の千住2丁目57番3外は、北千住駅から約3分で、小売店舗や銀行などが建ち並ぶ駅前商業地域です。容積率600%、幅員18mの道路に面し、2,066.1万円/坪、前年比+19.2%となっています。商業地の区平均283.4万円/坪を大きく上回り、2025年の北千住駅周辺商業地平均498.2万円/坪との調査年が異なる参考比較でも突出しています。駅前の商業集積と高密度利用が重なる地点であり、区内の一般的な近隣商業地とは異なる価格帯です。

2026年公示地価の鹿浜3丁目5番11は、西新井大師西駅から約25分の鹿浜にあり、小売店舗や飲食店などが建ち並ぶ近隣商業地域です。駅前型ではなく、幅員6mの区道沿いに形成された地域で、価格は89.9万円/坪、前年比+4.4%です。商業地の区平均を下回るのは、北千住駅前のような広域的な商業集積ではなく、周辺居住者に対応する近隣商業地という立地の違いを反映した水準とみられます。

2026年公示地価の舎人5丁目16番2は、見沼代親水公園駅から約4分の舎人にあり、一般住宅、アパート、営業所が混在する住宅地域です。114.7万円/坪、前年比+6.3%で、価格は住宅地の区平均135.3万円/坪をやや下回る一方、上昇率は区平均の前年比+5.9%に近い水準です。駅徒歩圏にありながら容積率150%の住宅地であるため、北千住周辺の高密度住宅地より低く、足立区の郊外側住宅地に近い価格帯を示しています。

区平均は実態を反映しているか

住宅地は区平均が前年比+5.9%で、前年から継続して調査された68地点の平均も前年比+5.9%、中央値は+5.4%です。68地点すべてで上昇が確認され、平均と継続地点の差は0.0ポイントに丸められる範囲です。このため、住宅地の区平均は一部地点だけの変化ではなく、継続地点に広がる上昇をおおむね反映しています。

商業地は区平均が前年比+7.7%で、継続31地点の平均も前年比+7.7%、中央値は+6.6%です。31地点すべてが上昇しており、平均と継続地点の差もありません。北千住駅前には前年比+19.2%の地点があるため個別差は大きいものの、区平均の上昇方向自体は商業地全体の実態と整合しています。

工業地は区平均と継続5地点の平均がともに前年比+8.3%、中央値が+6.7%で、5地点すべてが上昇しています。平均と地点実態は一致していますが、地点数が5地点と少ないため参考評価です。総じて用途別平均は継続地点の動きと整合しており、調査地点の入替による影響も0.0ポイントに近い一方、区平均だけでは北千住駅前と駅から離れた地域の価格水準の差までは表せません。

エリアの動き

足立区内では、綾瀬一丁目の一部0.7haで組合施行の事業が行われ、昭和58年8月22日に都市計画決定、昭和59年2月15日に事業認可、昭和62年3月18日に工事完了公告となっています。綾瀬駅周辺に位置する町丁目で確認できる完了済みの事業です。

北千住駅西口では、千住二・三・四丁目と千住旭町の各一部2.6haを対象とする組合施行の事業が、昭和62年1月23日の都市計画決定、平成11年3月1日の事業認可を経て、平成16年2月1日に工事完了公告となっています。また、千住一丁目の0.5haでは平成27年7月10日に都市計画決定、平成28年4月13日に事業認可、令和3年1月15日に工事完了公告となっています。いずれも北千住駅周辺の千住エリアに位置する完了済み事業です。

西竹の塚一・二丁目では、竹ノ塚駅西口南の0.9haを対象とする事業が平成6年4月19日に都市計画決定され、平成12年3月27日の事業認可を経て平成17年3月10日に工事完了公告となっています。近隣の八潮市では、八潮南部西地区、八潮南部中央地区、八潮南部東地区の各地区計画が決定されています。これらは足立区外の都市計画であり、区内の公示地価との因果関係を示すものではありません。

• 各地点の価格は標準地の公示地価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 公示地価と地価調査は調査年・調査種別が異なるため、地点価格や最高・最低水準を直接比較していません。
• 工業地の2026年平均と前年比は5地点に基づく参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があるため、周辺傾向を確認する参考値です。
• 回帰統計は駅距離と価格の関連を示すものであり、因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。