東水元小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

葛飾区の2026年固定資産税評価額、住宅地と商業地の相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の葛飾区の固定資産税評価額は、住宅地平均が90.7万円/坪、商業地平均が167万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+5.3%、商業地が前年比+9.9%となり、特に東立石4丁目80番1など駅に近い商業地で高い伸びが確認できます。一方、水元5丁目69番1など駅から離れた住宅地は価格水準と上昇率が相対的に低く、駅距離と土地利用による差が明瞭です。継続地点との比較では用途別の区平均と地点実態が一致しており、今年の平均値は区内の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の葛飾区平均は、住宅地43地点が90.7万円/坪、商業地19地点が167万円/坪です。商業地は住宅地の約1.8倍の価格水準で、駅前や店舗集積地を含む用途特性が平均価格の差として表れています。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+5.2%、第1四分位が前年比+4.8%、第3四分位が前年比+5.8%で、中央50%の幅は1.0ポイントです。住宅地の上昇率は比較的まとまっており、区内全体に共通する動きがある一方、個別地点の価格水準には駅距離や街並みに応じた差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の区平均は住宅地が前年比+5.3%、商業地が前年比+9.9%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回り、駅周辺の商業地域と一般住宅地域で変化の大きさが異なります。

上昇率が高い2026年固定資産税評価額地点は、東立石4丁目80番1が181万円/坪、前年比+13.8%、亀有3丁目643番2が230万円/坪、前年比+13.1%、亀有5丁目86番1が208万円/坪、前年比+12.9%で、いずれも商業地です。金町6丁目1634番1外も294万円/坪、前年比+11.8%であり、東立石、亀有、金町などの商業地で区平均を上回る上昇率が見られます。

上昇率が小さい2026年固定資産税評価額地点は、水元5丁目69番1が50.2万円/坪、前年比+2.8%、水元3丁目10番48が59.0万円/坪、前年比+3.1%、細田5丁目355番2が86.8万円/坪、前年比+4.0%です。すべて前年比では上昇していますが、水元などの住宅地では商業地ほどの変化幅にはなっていません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、住宅地平均が90.7万円/坪、前年比+5.3%であるのに対し、小菅4丁目5番11は139万円/坪、前年比+5.2%、水元5丁目69番1は50.2万円/坪、前年比+2.8%です。前者は綾瀬駅から約5分の住宅、アパート、マンションが建ち並ぶ地域、後者は金町駅から約37分で空地も見られる住宅地域であり、同じ住宅地でも駅距離と市街地の形成状況に応じて価格帯が分かれています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地では、平均167万円/坪、前年比+9.9%に対し、新小岩1丁目1355番3は458万円/坪、前年比+10.1%、南水元4丁目27番4は81.5万円/坪、前年比+4.8%です。新小岩駅に近い小売店舗中心の商業地域と、金町駅から約19分の路線沿い近隣商業地域では、商業集積の形態と駅への近さが価格水準の違いとして表れています。また、東立石4丁目80番1は店舗や店舗兼共同住宅が並ぶ駅近接の商業地域で、前年比+13.8%と商業地平均を上回ります。

2025年地価調査では、住宅地20地点の平均が84.1万円/坪、前年比+4.7%です。同じ調査内では、西亀有二丁目1448番2が114万円/坪、前年比+5.9%である一方、西水元三丁目574番3は41.2万円/坪、前年比+2.2%です。前者は綾瀬駅から約8分の既成住宅地域、後者は亀有駅から約47分で畑地も見られる住宅地域で、2026年固定資産税評価額と同様に駅距離と市街地の密度による差が確認できます。

2025年地価調査の商業地7地点は平均166万円/坪、前年比+10.3%ですが、地点数が少ないため参考値です。同じ調査内では、新小岩二丁目1268番3外が250万円/坪、前年比+12.0%、柴又七丁目1635番3が104万円/坪、前年比+8.9%です。いずれも駅に近い商業地域ですが、前者は店舗や高層店舗付共同住宅が並ぶ地域、後者は飲食店や土産店が並ぶ駅前商業地域であり、商業地の建物利用や集積規模の違いが価格帯に表れています。工業地は1地点で63.1万円/坪のため、区全体の傾向を示す値ではありません。

2026年固定資産税評価額の住宅地43地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.26、決定係数が0.535です。統計上は徒歩時間が1%長くなると価格が約+2.3%低くなる関係が示され、駅距離が住宅地価格の差と比較的強く結び付いています。ただし、これは地点間の統計的な関係であり、個別地点の価格変化の因果を直接示すものではありません。

注目地点

小菅4丁目5番11は、2026年固定資産税評価額が139万円/坪、前年比+5.2%の住宅地です。小菅のうち住宅、アパート、マンションが建ち並ぶ市街地にあり、綾瀬駅から約5分という近さが特徴です。2025年の同駅周辺住宅地4地点の参考平均101万円/坪や、2026年の葛飾区住宅地平均90.7万円/坪を上回っており、駅徒歩圏の密度ある住宅地という立地が区内での高い価格水準と整合します。東京都の住宅地平均131万円/坪も上回りますが、当該地点と東京都平均の調査範囲は異なります。

水元5丁目69番1は、2026年固定資産税評価額が50.2万円/坪、前年比+2.8%の住宅地です。水元の一般住宅地に位置し、周囲には空地も見られ、金町駅から約37分です。葛飾区住宅地平均90.7万円/坪と東京都住宅地平均131万円/坪の双方を下回り、駅から離れた郊外側の住宅地という位置づけが価格水準に表れています。

新小岩1丁目1355番3は、2026年固定資産税評価額が458万円/坪、前年比+10.1%の商業地です。新小岩の中でも新小岩駅から約3分に位置し、中規模の小売店舗が並ぶ駅近くの商業地域です。容積率500%の高度利用が可能な立地で、区の商業地平均167万円/坪を大きく上回ります。2025年の同駅周辺商業地5地点の参考平均210万円/坪と比べても高く、駅前に近い商業集積の中心的な価格帯を示す地点です。

南水元4丁目27番4は、2026年固定資産税評価額が81.5万円/坪、前年比+4.8%の商業地です。南水元の幅員22mの道路沿いに小売店舗などが見られる近隣商業地域ですが、金町駅から約19分で、駅前型というより路線沿いの生活圏型商業地と捉えられます。駅近接の商業地より商業集積が限定的であることが、区の商業地平均167万円/坪を下回る価格水準と整合します。

東立石4丁目80番1は、2026年固定資産税評価額が181万円/坪、前年比+13.8%の商業地です。東立石に位置し、京成立石駅から約3分の都道沿いに店舗や店舗兼共同住宅が建ち並びます。容積率500%の商業地域で、区の商業地平均167万円/坪を上回ります。駅への近さに加え、店舗と共同住宅が併存する土地利用が、駅周辺の商業機能と居住機能を併せ持つ地点としての相対的な高さを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区平均の前年比+5.3%と継続43地点の前年比+5.3%が一致し、中央値も前年比+5.2%です。43地点すべてが上昇し、中央50%は前年比+4.8%から前年比+5.8%に収まっています。平均と継続地点の差がなく、上昇率の分布も比較的まとまっているため、住宅地平均は地点実態をよく反映しています。

商業地でも、区平均の前年比+9.9%と継続19地点の前年比+9.9%が一致し、中央値は前年比+10.3%です。19地点すべてが上昇しており、住宅地より地点間のばらつきはあるものの、平均値と継続地点の動きに乖離はありません。このため、商業地平均も区内商業地の全体的な変化を代表する値と判断できます。

ただし、平均価格そのものは住宅地90.7万円/坪、商業地167万円/坪であり、水元5丁目69番1の50.2万円/坪から新小岩1丁目1355番3の458万円/坪まで地点差があります。区平均は前年比の方向と大きさを把握するうえでは有効ですが、個別の価格水準を読む際は用途、駅距離、商業集積、周辺の市街地状況を併せて確認する必要があります。

エリアの動き

東京都都市整備局の記録では、亀有の亀有駅南口で区域面積2.3haの事業が行われ、平成8年3月29日に工事完了が公告されています。金町では金町六丁目の1.2haが平成21年7月1日、金町六丁目駅前の0.4haが令和3年6月8日に工事完了公告となっています。これらは亀有駅、金町駅周辺で実施された駅周辺事業として位置づけられます。

立石周辺では、立石駅北口2.2haが平成29年6月6日に都市計画決定、令和3年4月28日に事業認可されています。立石駅南口東1.0haは令和元年6月3日に都市計画決定、令和6年4月15日に事業認可され、立石駅南口西1.3haは令和5年7月12日に都市計画決定されています。いずれも京成立石駅の北口・南口に位置する動きです。

このほか、東金町一丁目西の3.0haは令和元年11月8日に都市計画決定、令和3年4月28日に事業認可され、新小岩駅南口の1.5haは令和3年8月10日に都市計画決定、令和4年11月18日に事業認可されています。区内では金町駅、新小岩駅、京成立石駅など複数の駅周辺に事業区域が分布していますが、これらの事実だけから地価への寄与や将来の変化を判断することはできません。

• 固定資産税評価額は2026年1月1日時点の標準地価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なる参考情報であり、価格を直接比較していません。
• 2025年地価調査の商業地平均と各地点の前年比は、7地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の平均は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を断定する値ではありません。
• 事業情報は東京都都市整備局の記録に基づき、工事完了公告がない区域は都市計画決定または事業認可の事実のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。