湯西川小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

駅前商業地の上昇と住宅地の下落が併存する2026年の日光市地価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の日光市平均は、住宅地が5.4万円/坪、商業地が10.2万円/坪です。前年比は参考値ながら住宅地が前年比-1.5%、商業地が前年比+2.4%となり、用途によって方向が分かれました。住宅地では駅に近い地点と郊外側で価格差があり、商業地では松原町10番6と中鉢石町904番1外がともに前年比+6.4%です。実態検証では住宅地の市平均は継続地点と整合する一方、商業地は上昇2地点、下落2地点、横ばい1地点に分かれ、市平均だけでは実態を捉えにくい結果です。

今年の相場概況

2026年路線価の日光市平均は、住宅地8地点が5.4万円/坪、商業地5地点が10.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準であり、駅前や温泉街などの商業地域と、既成住宅地域との用途差が市内価格に表れています。

前年比の分布を見ると、住宅地8地点の中央値は前年比-1.5%で、第1四分位が前年比-1.7%、第3四分位が前年比-0.5%です。地点間のばらつきは比較的小さく、住宅地では緩やかな下落が広い地点に見られる一方、商業地では個別地点の動きに差があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年の路線価では、住宅地平均が参考値で前年比-1.5%、商業地平均が参考値で前年比+2.4%です。個別地点では、2026年路線価の中鉢石町904番1外と松原町10番6がともに11.6万円/坪、14.4万円/坪で前年比+6.4%となりました。一方、鬼怒川温泉大原字三ツ石1388番3は8.0万円/坪、前年比+0.0%であり、商業地でも動きは一様ではありません。

住宅地では、2026年路線価の清滝1丁目175番1が3.0万円/坪、前年比-3.6%です。鬼怒川温泉大原字袋原731番37と土沢字上赤堀1432番45外は、それぞれ4.6万円/坪、4.8万円/坪で、ともに前年比-1.7%でした。これに対し、平ケ崎字中原90番18は6.8万円/坪、前年比-0.4%にとどまり、住宅地では立地によって下落幅に差が見られます。いずれの前年比も地点数を踏まえた参考値です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、今市駅から約3分の平ケ崎字中原90番18が6.8万円/坪、前年比-0.4%であるのに対し、東武日光駅から約75分の清滝1丁目175番1は3.0万円/坪、前年比-3.6%です。駅に近い既成住宅地域と、幹線道路背後の郊外側住宅地域との価格差が、住宅地の内訳に表れています。

商業地では、2026年路線価の松原町10番6が14.4万円/坪、中鉢石町904番1外が11.6万円/坪で、ともに前年比+6.4%です。観光物産店や飲食店が並ぶ駅前商業地域と、店舗・事務所が混在する国道沿いの商業地域が上昇する一方、ホテルや旅館が見られる鬼怒川温泉大原字三ツ石1388番3は8.0万円/坪、前年比+0.0%でした。商業地平均の動きには、異なる商業地域の値動きが併存しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が3.4万円/坪、前年比-2.4%、商業地平均が8.6万円/坪、前年比-0.5%です。同じ地価調査内では、本町2262番5が10.5万円/坪、前年比+2.0%である一方、中央町19番9は11.2万円/坪、前年比-0.2%、湯西川字湯平752番1外は3.4万円/坪、前年比-2.3%でした。路線価とは調査時点と地点構成が異なるため、価格や前年比は直接比較せず、地域ごとの幅を確認する参考情報として捉える必要があります。

2026年路線価の8地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-0.89、決定係数は0.69です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭に見られますが、これは統計上の関連であり、街並みや用途などを含む個別地点の価格形成を単独で説明するものではありません。

注目地点

2026年路線価の平ケ崎字中原90番18は、一般住宅とアパートが見られる平ケ崎字中原の既成住宅地域にあります。今市駅から約3分という徒歩圏に位置し、6.8万円/坪と日光市の住宅地平均5.4万円/坪を上回ります。栃木県の住宅地平均9.6万円/坪よりは低いものの、市内では駅への近さと既成市街地の住宅用途が相対的に高い価格水準と対応しています。前年比は参考値で前年比-0.4%です。

2026年路線価の清滝1丁目175番1は、一般住宅が多い幹線道路背後の清滝の住宅地域です。東武日光駅から約75分と駅徒歩圏から離れ、3.0万円/坪で日光市の住宅地平均5.4万円/坪を下回ります。市内中心部に近い住宅地とは異なる郊外側の立地が価格差に表れており、前年比も参考値で前年比-3.6%です。

2026年路線価の松原町10番6は、観光物産店や飲食店が建ち並ぶ松原町の駅前商業地域です。東武日光駅から約1分という駅前立地で、14.4万円/坪と日光市の商業地平均10.2万円/坪を上回ります。容積率300%の商業地域であることも含め、駅に近い商業集積という周辺文脈が、市内で相対的に高い価格水準と重なっています。前年比は参考値で前年比+6.4%です。

2026年路線価の鬼怒川温泉大原字三ツ石1388番3は、ホテルや旅館が見られる鬼怒川温泉大原字三ツ石の温泉街にあります。鬼怒川温泉駅から約5分で、容積率400%の商業地域ですが、価格は8.0万円/坪と日光市の商業地平均10.2万円/坪を下回ります。駅に近くても、駅前店舗が並ぶ松原町とは商業地域の構成が異なり、市内商業地の価格帯が一様でないことを示す地点です。前年比は参考値で前年比+0.0%です。

2026年路線価の中鉢石町904番1外は、店舗の中に事務所が混在する中鉢石町の商業地域です。東武日光駅から約17分で、駅前の松原町10番6より距離がありますが、幅員15mの国道沿いに位置し、11.6万円/坪と市の商業地平均を上回ります。駅前型とは異なる沿道型の商業文脈を持ちながら、前年比は参考値で前年比+6.4%となっており、商業地上昇の地域的な広がりを確認できる地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比-1.5%と継続8地点の前年比-1.5%が一致し、中央値も前年比-1.5%です。8地点はいずれも下落し、前年比の第1四分位から第3四分位も前年比-1.7%から前年比-0.5%に収まっています。このため、住宅地平均は継続地点に共通する緩やかな下落傾向をおおむね反映しています。

商業地では、市平均と継続5地点がともに前年比+2.4%ですが、内訳は上昇2地点、下落2地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+0.0%です。松原町10番6と中鉢石町904番1外がそれぞれ前年比+6.4%である一方、鬼怒川温泉大原字三ツ石1388番3は前年比+0.0%であり、ほかに下落地点もあります。したがって、商業地平均は計算上は継続地点と一致していても、典型的な地点の動きを代表しているとは言いにくく、個別地点の確認が必要です。

• 2026年路線価の前年比と市平均は地点数が限られるため、参考値として掲載しています。
• 注目地点の価格は当該標準地の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として扱っています。
• 駅別や町丁目別の数値は地点数が少ないものが含まれるため、地域全体を断定するものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。