羽川小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

小山市の2026年路線価と小山駅周辺・郊外住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価における小山市の平均は、住宅地11.0万円/坪、商業地17.6万円/坪、工業地5.8万円/坪です。2025年との比較では住宅地が前年比+1.2%、商業地が前年比+1.9%となる一方、住宅地では小山駅に近い城東と、農地の多い郊外地点で価格や変動方向に差があります。継続地点を用いた実態検証では、住宅地と商業地の平均変動率が地点の動きと一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。ただし、個別地点を見る際は駅距離や街並みの違いも確認する必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が25地点で11.0万円/坪、商業地が7地点で17.6万円/坪、工業地が4地点で5.8万円/坪です。事務所や店舗が集まる商業地が最も高く、住宅地、工業地の順となっており、用途による価格水準の違いが明確です。商業地平均と工業地価格は地点数が限られるため、参考値として見る必要があります。

住宅地25地点の前年比は中央値が+1.6%で、第1四分位が+0.5%、第3四分位が+2.4%、四分位範囲が2.0ポイントです。変動率は比較的一様な分布ですが、城東などの市街地と、農地を含む郊外住宅地では価格水準と変動方向が異なります。したがって、用途別平均は市全体の目安となる一方、具体的な相場像には立地別の確認が欠かせません。

前年比で見る変化

2025年から2026年の路線価では、住宅地平均が前年比+1.2%、商業地平均が前年比+1.9%です。地点別では、住宅地の城東3丁目126番13外が20.5万円/坪、前年比+3.1%で、西城南1丁目22番9が16.2万円/坪、前年比+2.9%、東城南2丁目26番5が16.6万円/坪、前年比+2.9%でした。小山駅周辺から市街地南部・東部にかけて、住宅地平均を上回る上昇地点が確認できます。

一方、住宅地では大字間中字宿並1280番1が3.0万円/坪、前年比-1.8%、大字小薬字本郷371番が3.4万円/坪、前年比-1.6%、大字白鳥字中北1308番1が2.3万円/坪、前年比-1.1%でした。市平均が上昇する中でも、農家住宅や農地を含む郊外側では下落地点があり、市内の動きは一様ではありません。

町丁目の参考集計では、2025年の城東の住宅地が6地点で20.2万円/坪、前年比+2.9%、駅東通りの商業地が5地点で26.7万円/坪、前年比+2.5%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、小山駅に近い市街地の価格帯が市平均より高いという地域差を示しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、小山駅から約23分の城東3丁目126番13外が前年比+3.1%である一方、同駅から約72分の大字間中字宿並1280番1は前年比-1.8%です。また、野木駅から約53分で農地の多い大字白鳥字中北1308番1も前年比-1.1%でした。区画整然とした市街地住宅地と、農家住宅や農地が多い郊外住宅地との立地差が、価格水準と変動率の違いとして表れています。

商業地では、事務所と店舗が混在する駅東通り2丁目85番1が25.1万円/坪、前年比+2.7%です。これに対し、小山駅から約44分に位置し、自動車販売会社や店舗が多い路線商業地域の大字喜沢字海道間707番2外は10.5万円/坪、前年比+0.5%です。同じ商業地でも、駅に近い商業地域と郊外の幹線道路沿いでは、街路条件や周辺用途が異なり、価格帯にも差があります。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は10.4万円/坪、前年比+0.9%でした。城東6丁目117番12は19.3万円/坪、前年比+3.0%である一方、大字大行寺字上川原1027番1は7.6万円/坪、前年比-2.4%、大字東野田字東1327番2外は2.7万円/坪、前年比-1.9%でした。商業地平均は6地点で22.7万円/坪、前年比+1.4%の参考値です。2025年地価調査でも、小山駅周辺の住宅地と農地が広がる郊外住宅地の差が確認できます。

路線価の住宅地25地点を用いた回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.08、決定係数は0.35で、関係は緩い勾配です。駅から遠くなるほど価格が低くなる傾向は認められますが、説明力は限定的であり、街並みや用途、道路条件なども価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の住宅地である城東1丁目111番7は、小山駅から約10分の城東にあり、一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域です。当該地点は22.6万円/坪、前年比+2.9%で、市の住宅地平均11.0万円/坪を大きく上回ります。駅への近さに加え、整った住宅地という周辺環境が、市内での相対的に高い価格水準と整合します。

2026年路線価の住宅地である大字白鳥字中北1308番1は、野木駅から約53分に位置し、農家住宅が見られ、周囲に農地が多い地域です。当該地点は2.3万円/坪、前年比-1.1%で、駅徒歩圏の市街地住宅地とは価格帯が大きく異なります。農地を含む低密度な郊外環境と駅までの距離が、市内で相対的に低い水準を理解する手掛かりになります。

2026年路線価の商業地である駅東通り2丁目85番1は、小山駅から約10分の駅東通りにあり、事務所と店舗が混在する商業地域です。18mの市道に面し、容積率400%の土地利用条件を持つ地点で、価格は25.1万円/坪、前年比+2.7%です。駅に近い商業集積と比較的高度な土地利用が、郊外の路線商業地より高い価格帯と対応しています。

2026年路線価の商業地である大字喜沢字海道間707番2外は、小山駅から約44分の郊外側にあり、自動車販売会社や店舗などが多い路線商業地域です。国道沿いという道路交通を前提とした立地で、価格は10.5万円/坪、前年比+0.5%です。駅周辺の事務所・店舗混在地域とは商業地としての性格が異なり、市の商業地平均17.6万円/坪を下回る価格水準になっています。

2026年路線価の住宅地である城東3丁目126番13外は、小山駅から約23分の城東にあり、一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。当該地点は20.5万円/坪、前年比+3.1%で、駅からの距離は城東1丁目111番7より長いものの、市平均を上回る価格帯を保っています。城東内に整った住宅地が連続していることが、駅直近だけでは説明できない地域内の価格水準を示しています。

親エリアとの関係では、2025年の住宅地参考集計で小山市が11.3万円/坪、栃木県が9.6万円/坪でした。2026年路線価の各地点とは調査年が異なる参考比較ですが、小山駅周辺の城東は県平均を上回る市内中心側、農地の多い郊外地点はそれを下回る側に位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、平均の前年比+1.2%と、同じ25地点を継続比較した前年比+1.2%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は上昇20地点、下落3地点、横ばい2地点で、中央値は前年比+1.6%でした。平均値だけが一部地点の動きから離れている状況ではなく、市平均は住宅地全体の変化をおおむね反映しています。

商業地でも、7地点の平均と継続地点の変化率がともに前年比+1.9%で、中央値も前年比+1.9%です。7地点すべてが上昇しており、平均と地点の方向は整合しています。ただし、地点数が7と少ないため、商業地平均は参考値として扱うのが適切です。

工業地は4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+4.2%です。工業地には平均前年比が示されていないため、地点分布からの確認に限られます。以上から、住宅地と商業地の市平均は実態を代表していますが、城東と農地の多い郊外では価格差が大きいため、個別地点の実態まで平均だけで説明することはできません。

エリアの動き

城山町に関係する都市計画として、「城山町三丁目第二地区」「城山町三丁目第一地区」「城山町二丁目第一地区」の地区計画が決定されています。いずれも小山市内の城山町二丁目・三丁目を名称に含み、小山駅周辺の市街地側に位置づけられる動きです。決定時期や地価への寄与は示されていないため、ここでは地区計画の決定事実と空間的なまとまりのみを確認できます。

• 価格は各調査種別の標準地を集計した値であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年の数値は路線価、2025年の補足値は地価調査または町丁目・駅別の参考集計です。
• 商業地など地点数が少ない用途の平均価格と前年比は参考値です。
• 栃木県との比較は2025年住宅地の参考集計であり、2026年路線価地点との直接比較ではありません。
• 都市計画の決定時期および地価への影響は確認できる事実の範囲に含めていません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。