古河第一中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

古河市の路線価に映る駅周辺と郊外の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の古河市平均は、住宅地9.4万円/坪、商業地15.9万円/坪、工業地5.7万円/坪です。前年比は住宅地+0.3%、商業地+1.4%で、変動率の中央50%は+0.0%から+0.5%に収まります。一方、古河駅に近い東・東本町と、農家住宅や路線商業が混在する郊外では価格水準に大きな差があります。継続地点との照合では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均値は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が25地点で9.4万円/坪、商業地が8地点で15.9万円/坪、工業地が1地点で5.7万円/坪です。商業地は住宅地を6.5万円/坪上回っており、事務所や店舗が集まる地点と住宅中心の地点では価格帯が異なります。工業地は1地点のみの参考値です。

地点ごとの前年比は中央値が+0.2%で、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+0.5%、四分位範囲が0.5ポイントです。中央50%の変動が狭い範囲に収まっているため、市内全域が同じ強さで上昇しているというより、多くの地点は横ばいから緩やかな上昇の範囲にあると読めます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比+1.4%です。商業地の前年比は8地点による参考値ですが、住宅地より高い伸びを示しています。工業地は前年比を確認できないため、5.7万円/坪という価格水準のみが比較材料です。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、商業地の東本町2丁目490番2が23.8万円/坪、前年比+2.8%、本町1丁目5603番2外が20.7万円/坪、前年比+2.3%、住宅地の東4丁目427番2が22.7万円/坪、前年比+2.1%です。これに対し、住宅地の中田字野久保406番5は7.5万円/坪、前年比-0.4%で、中央町2丁目6566番2と諸川字海道西1209番7は前年比+0.0%でした。上昇は一様ではなく、古河駅に近い東本町や東で相対的に大きい変化が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が9.6万円/坪、2024年比で前年比+0.4%でした。同じ地価調査内では東3丁目342番が23.3万円/坪、前年比+2.3%、東本町3丁目754番1が15.8万円/坪、前年比+1.0%である一方、東山田字北原1820番2などは前年比+0.0%でした。路線価とは調査時点が異なりますが、駅に近い東側と郊外側で変動率に差がある状況を補足しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、古河駅から約10分で一般住宅とアパートが混在する東4丁目427番2が22.7万円/坪、前年比+2.1%です。一方、同駅から約138分で農家住宅と一般住宅が混在する駒込字屋敷尻877番5は2.8万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、駅との距離や住宅地域の構成に対応して価格水準が分かれています。

2026年路線価の商業地では、古河駅から約9分で中低層の事務所や小売店舗が建ち並ぶ東本町2丁目490番2が23.8万円/坪、前年比+2.8%です。これに対し、同駅から約138分で中規模店舗と事業所が混在する国道沿いの諸川字中町谷645番1は8.3万円/坪、前年比+0.0%です。駅周辺の商業地域と郊外の路線商業地域では、商業地としての立地形態が異なり、価格帯と変化率にも差が表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査でも、古河駅から約9分の住宅地である東3丁目342番は23.3万円/坪、前年比+2.3%でした。同じ地価調査の農家住宅と一般住宅が見られる東山田字北原1820番2は、同駅から約163分で2.8万円/坪、前年比+0.0%です。商業地も、駅前商業地域の東1丁目18番3が33.6万円/坪であるのに対し、郊外の路線商業地域である諸川字海道東896番1外は7.9万円/坪でした。同じ調査種別内の比較から、用途だけでなく駅との距離や街並みの違いが価格差と対応していることが分かります。

2026年路線価の住宅地25地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.96、決定係数が0.657です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.0%低い関係が観測され、価格差の約65.7%が徒歩時間との関係で説明されています。これは個別地点の価格を決める唯一の要素ではありませんが、市内の駅近側と郊外側の価格差を統計的にも示しています。

注目地点

2026年路線価の住宅地である東4丁目427番2は、古河駅から約10分の東に位置し、一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。駅から徒歩圏にありながら商業地そのものではなく、居住用途を中心とする立地であることが特徴です。当該地点は22.7万円/坪、前年比+2.1%で、市の住宅地平均9.4万円/坪を大きく上回ります。駅への近さと、住宅・共同住宅が混在する市街地の性格が、市内で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の住宅地である駒込字屋敷尻877番5は、古河駅から約138分の駒込字屋敷尻にあり、農家住宅のほか一般住宅も混在する地域です。駅徒歩圏の住宅市街地とは異なる郊外側の土地利用で、4.5mの市道に接する住宅地点です。当該地点は2.8万円/坪、前年比+0.0%で、駅近の東4丁目427番2との差は、住宅用途が同じでも交通条件と周辺の街並みが異なることを示しています。

2026年路線価の商業地である東本町2丁目490番2は、古河駅から約9分の東本町に位置します。周辺には中低層の事務所や小売店舗が建ち並び、容積率400%の商業地域として、住宅中心の地点より集約的な土地利用が可能です。当該地点は23.8万円/坪、前年比+2.8%で、市の商業地平均15.9万円/坪より高い水準です。駅徒歩圏で事務所・店舗が連続する商業環境が、古河市内の商業地点としての相対的な高さを説明します。

2026年路線価の商業地である諸川字中町谷645番1は、古河駅から約138分の諸川字中町谷にあり、国道沿いに中規模の店舗や事業所が混在する路線商業地域です。駅周辺の商業集積とは異なり、道路沿いの事業利用を中心とする郊外型の立地です。当該地点は8.3万円/坪、前年比+0.0%で、市の商業地平均を下回ります。商業地であっても、駅前・駅近型と郊外の路線型では価格水準が大きく異なることが分かります。

2026年路線価の住宅地である中田字野久保406番5は、栗橋から約34分の中田字野久保に位置します。中規模の一般住宅のほか空地も見られる住宅地域で、古河駅周辺の連続した市街地とは異なる環境です。当該地点は7.5万円/坪、前年比-0.4%で、市の住宅地平均9.4万円/坪を下回ります。郊外側の駅からも距離があり、住宅と空地が混在する土地利用が、市内では中低位となる価格水準と対応しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+0.3%で、前年から継続して調査された25地点の前年比も+0.3%です。両者の差は0.0ポイントで、中央値は+0.2%でした。25地点の内訳は上昇14地点、横ばい10地点、下落1地点であり、平均値だけが一部地点の変化から離れている状況ではありません。住宅地平均は、市内地点の緩やかな変化をおおむね代表しています。

商業地は市平均、継続8地点とも前年比+1.4%で、差は0.0ポイント、中央値は+1.6%です。上昇7地点、横ばい1地点という内訳も平均の方向と一致しています。ただし、8地点による集計のため、前年比は参考値として捉える必要があります。

工業地は継続1地点の前年比と中央値がともに+0.0%で、その地点は横ばいでした。価格平均は5.7万円/坪ですが、1地点のみでは古河市の工業地全体を代表するとは断定できません。以上から、住宅地と商業地の平均は地点実態と整合する一方、工業地は地点数の少なさに注意が必要です。

エリアの動き

古河市内では、古河駅東部地区地区計画と、新和田・大和田・柳橋地区地区計画が決定済みです。前者は古河駅東部という駅周辺の空間に関する計画であり、後者は新和田・大和田・柳橋地区を対象とする計画です。計画の存在は確認できますが、地価への寄与を示す数値はないため、今回の価格変化との因果関係は判断できません。

古河市外の久喜市では、栗橋北二丁目地区地区計画が2017年1月27日に設定されています。古河市の地点分析で参照される栗橋と同名の地域を含む計画ですが、古河市内の地区計画ではありません。中田字野久保406番5など栗橋側の地点を読む際の広域的な位置関係として区別して捉える必要があります。

• 商業地の2026年路線価の前年比は8地点による参考値です。
• 工業地の2026年路線価平均は1地点のみの参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは直接比較していません。
• 地区計画は確認できる決定事実のみを記載し、地価変化との因果関係は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。