大野小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

守谷市の駅周辺と郊外で分かれる2026年路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の守谷市平均は、住宅地36.2万円/坪、商業地59.2万円/坪、工業地14.2万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+9.2%、商業地が参考値で前年比+9.6%となり、住宅地では百合ケ丘2丁目字清水2765番11外が前年比+13.3%を示しました。一方、野木崎字庄太郎久保1154番1は前年比+0.0%です。実態検証では、住宅地と商業地の平均が継続地点の動きと整合しており、市平均は全体傾向をおおむね反映していますが、地点間の価格差には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年路線価の守谷市平均は、住宅地が17地点で36.2万円/坪、商業地が5地点で59.2万円/坪、工業地が1地点で14.2万円/坪です。商業地は住宅地より23.0万円/坪高く、守谷駅周辺の駅前商業地を含む用途構成の違いが価格水準に表れています。工業地は1地点のみの参考値です。

前年比の分布は中央値が+11.1%、第1四分位が+7.0%、第3四分位が+11.9%で、中央50%の幅は5.0ポイントです。多くの地点がプラス圏にある一方、地点ごとの伸びには一定の幅があり、市内を一様な相場として捉えるより、駅周辺・分譲住宅地・農地混在地域を分けて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年の路線価では、住宅地平均が前年比+9.2%、商業地平均が参考値で前年比+9.6%です。住宅地で上昇率が大きい地点は、百合ケ丘2丁目字清水2765番11外の前年比+13.3%、ひがし野1丁目6番16の前年比+12.4%、けやき台5丁目13番7の前年比+12.3%でした。駅周辺だけでなく、百合ケ丘やひがし野、けやき台の住宅地にも2桁の上昇地点が見られます。

上昇率が小さい路線価地点は、本町字中割3912番2と野木崎字庄太郎久保1154番1がともに前年比+0.0%、薬師台7丁目8番14が前年比+4.8%です。すべてを同じ上昇局面として見るのではなく、住宅地の中でも立地や街並みによって変化率が異なると解釈できます。

町丁目の参考集計では、2026年路線価の住宅地でひがし野が2地点、57.5万円/坪、前年比+12.0%、松並青葉が1地点、45.0万円/坪、前年比+9.4%です。地点数が少ないため町丁目全体への一般化はできませんが、区画整備された住宅地の価格帯を把握する材料になります。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査は2024年比で、住宅地6地点の平均が28.4万円/坪、参考値で前年比+6.7%でした。地点別では中央2丁目13番16が前年比+11.0%、本町字城内902番9外が前年比+10.3%である一方、乙子字寺坪528番9外は前年比+0.6%でした。これは2026年路線価とは直接比較せず、地価調査内の変化として捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、中央1丁目12番3が68.8万円/坪、前年比+11.9%である一方、野木崎字庄太郎久保1154番1は5.4万円/坪、前年比+0.0%です。前者は守谷駅徒歩圏の区画整然とした分譲住宅地域、後者は一般住宅に作業所や畑が見られる地域であり、駅への距離と土地利用の違いが大きな価格差と対応しています。

商業地では、2026年路線価の中央4丁目12番19が78.0万円/坪、前年比+10.8%、御所ケ丘2丁目11番2が23.8万円/坪、参考値で前年比+6.7%です。中央は守谷駅前の店舗・駐車場が多い商業地域であるのに対し、御所ケ丘は新守谷駅に近い路線商業地域です。同じ商業地でも、駅前型と幹線道路沿い型という周辺用途の違いが価格帯に表れています。

住宅地の町丁目別参考値では、2026年のひがし野が57.5万円/坪、松並青葉が45.0万円/坪、本町字新町が44.4万円/坪、百合ケ丘が40.1万円/坪、本町字宿裏が34.9万円/坪です。いずれも少数地点の集計ですが、守谷駅に近い住宅地と郊外側の住宅地の間に価格帯の幅があることを示しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は中央2丁目13番16が62.6万円/坪、乙子字寺坪528番9外が9.4万円/坪でした。商業地は中央1丁目23番9が80.2万円/坪、美園2丁目16番5が25.7万円/坪です。守谷駅前の住宅・商業地と、南守谷駅側の農家住宅混在地・路線商業地との価格差が確認できますが、これらは2025年地価調査内での比較です。

注目地点

2026年路線価の中央1丁目12番3は、守谷駅から約8分の中央にあり、区画整然とした分譲住宅地域です。68.8万円/坪、前年比+11.9%という水準は、市の住宅地平均36.2万円/坪を大きく上回ります。駅徒歩圏という位置づけに加え、住宅地として整った街区であることが、市内で相対的に高い価格帯にある背景として読み取れます。

2026年路線価の野木崎字庄太郎久保1154番1は、守谷駅から約43分の郊外側に位置し、一般住宅の中に作業所や畑が見られる住宅地域です。5.4万円/坪、前年比+0.0%で、駅徒歩圏の住宅地とは価格水準が大きく異なります。住宅利用に特化した分譲地ではなく、複数の土地利用が混在する周辺環境が、市内で低い価格帯にある地点の性格を示しています。

2026年路線価の中央4丁目12番19は、守谷駅から約2分の駅前商業地域です。低中層店舗のほか駐車場も多く、容積率400%の商業地として、駅前利用を前提とした土地利用が見られます。78.0万円/坪、参考値で前年比+10.8%であり、新守谷駅周辺の商業地より高い水準です。住宅地中心の市内において、駅前商業機能が集まる中央の位置づけが価格に表れています。

2026年路線価の御所ケ丘2丁目11番2は、新守谷駅から約5分の路線商業地域で、店舗や事務所ビルが見られます。23.8万円/坪、参考値で前年比+6.7%であり、守谷駅前の商業地とは価格帯が異なります。駅に近いものの、周辺の性格は駅前集積型ではなく道路沿い型であるため、同じ商業地でも市内での相対位置が異なると解釈できます。

2026年路線価の百合ケ丘2丁目字清水2765番11外は、守谷駅から約17分の百合ケ丘にあり、一般住宅のほか空地も見られる住宅地域です。39.7万円/坪は市の住宅地平均36.2万円/坪に近い一方、前年比は+13.3%です。駅直近の中央ほど高い価格帯ではありませんが、守谷駅圏の住宅地として、市平均に近い価格水準と高い変化率を併せ持つ地点です。

住宅地の参考集計では、守谷市が36.5万円/坪、茨城県が9.4万円/坪です。中央1丁目12番3や百合ケ丘2丁目字清水2765番11外は茨城県平均を上回る一方、野木崎字庄太郎久保1154番1は下回っており、守谷市内にも県平均との関係が異なる住宅地が併存しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+9.2%と17継続地点の前年比+9.2%が一致しています。17地点の内訳は上昇15地点、横ばい2地点で、中央値は+11.1%です。調査地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は継続地点の実態と整合し、市全体の変化をおおむね代表しています。ただし、前年比+13.3%の地点と前年比+0.0%の地点が併存するため、個別地点の動きまで平均だけで説明することはできません。

2026年路線価の商業地も、市平均と5継続地点がともに前年比+9.6%で一致し、5地点すべてが上昇、中央値は+10.5%です。平均と地点実態は整合していますが、5地点による参考集計であり、中央4丁目12番19の78.0万円/坪と御所ケ丘2丁目11番2の23.8万円/坪のように価格水準には幅があります。工業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値がともに+9.5%ですが、市内全体を代表する判断には適しません。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査の住宅地は6継続地点の前年比が+6.7%、中央値が+7.4%で、6地点すべてが上昇しています。ただし変化率の分布は二極と判定されており、平均だけでは地点差を十分に表しません。商業地は3地点すべてが上昇し、中央値は+6.3%、継続地点は前年比+6.8%です。路線価では平均の代表性が比較的高い一方、地価調査の住宅地は地点別確認がより重要です。

エリアの動き

守谷市では、久保ケ丘ユーシティ地区計画が2005年3月10日、けやき台ユーシティ地区計画が2011年11月11日、御所ケ丘五丁目第二団地地区計画が2013年12月12日に設定されています。いずれも守谷市内で決定された地区計画であり、久保ケ丘、けやき台、御所ケ丘という住宅地単位で計画が設定されている事実を確認できます。

これらは設定済みの都市計画に関する情報で、個別の路線価地点との直接的な因果関係を示すものではありません。位置座標が示されていないため、注目地点との距離や価格変化への影響は判断せず、市内の住宅地ごとに地区計画が存在するという空間的背景として捉えるのが適切です。

• 路線価と地価調査は調査時点が異なるため、価格・前年比・最高と最低は同じ調査種別内で比較しています。
• 商業地の2026年平均と前年比、ならびに一部の少数地点集計は参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を把握する参考情報です。
• 地区計画は設定の事実のみを記載し、地価変化との因果関係や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。