あずま西小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

稲敷市の2026年路線価と用途別に異なる相場動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の稲敷市平均は、住宅地が2.3万円/坪、商業地が4.2万円/坪、工業地が3.9万円/坪です。住宅地は前年比-1.2%で、継続5地点もそろって下落しました。一方、商業地は横ばいと下落に分かれ、工業地は1地点が前年比+2.7%でした。注目地点を見ると、江戸崎の既成住宅地域、国道・県道沿いの商業地域、農家住宅地域など、街並みと用途による価格差が明確です。住宅地平均は地点実態と整合していますが、商業地と工業地は地点数が少なく、個別確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地5地点が2.3万円/坪、商業地2地点が4.2万円/坪、工業地1地点が3.9万円/坪です。商業地は住宅地より1.9万円/坪高く、工業地も住宅地を1.6万円/坪上回っています。路線沿いの店舗・事務所や工業団地を対象とする地点と、既成住宅地域を対象とする地点では、価格水準が分かれています。

住宅地5地点の前年比は中央値が-1.1%、中央50%が-1.6%から-1.0%の範囲に収まり、地点間のばらつきは小さい状況です。住宅地では一部だけが突出するのではなく、緩やかな下落が共通して観測されています。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比-1.2%です。下落率が比較的小さいのは2026年路線価の江戸崎字中宿乙106番6で前年比-0.9%、浮島字中郷3204番と古渡字田宿37番1外でそれぞれ前年比-1.1%でした。反対に、2026年路線価の橋向字橋向107番3外は前年比-1.6%、佐倉字佐倉原3332番7は前年比-1.5%で、住宅地の下落幅は-0.9%から-1.6%に収まっています。いずれも参考値ですが、市内住宅地に共通する緩やかな下落を示しています。

商業地では、2026年路線価の中山字後畑4376番2が前年と同水準、江戸崎字道上沖甲3560番3が前年比-0.6%でした。工業地では、2026年路線価の下太田字諏訪原4574番4が3.9万円/坪、前年比+2.7%です。住宅地が全地点で下落する一方、商業地は横ばいを含み、工業地は上昇しており、用途によって方向が異なります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地5地点は、1.6万円/坪の橋向字橋向107番3外から3.0万円/坪の江戸崎字中宿乙106番6まで分布しています。前者は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域、後者は農家住宅と一般住宅が混在する江戸崎の既成住宅地域です。この内訳から、市内住宅地の価格差には、住宅の集積状況や地域の性格の違いが表れています。

2026年路線価の商業地は、国道沿いで郊外型店舗や飲食店が集積する中山字後畑4376番2と、県道沿いに低層店舗や事務所が集まる江戸崎字道上沖甲3560番3が、ともに4.2万円/坪です。ただし、前年比は前者が横ばい、後者が前年比-0.6%であり、同じ価格水準でも変化の方向には差があります。工業地は、中小規模の工場を中心とする2026年路線価の下太田字諏訪原4574番4が3.9万円/坪、前年比+2.7%でした。住宅地より高い価格水準とプラスの変動率が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地6地点の平均が2.0万円/坪、前年比-0.9%でした。2025年地価調査の江戸崎字新宿甲3149番1は3.4万円/坪、前年比-1.6%で、一般住宅と店舗が混在する旧来の住宅地域です。一方、農地が多い住宅地域にある2025年地価調査の八筋川字ト杭279番2は1.5万円/坪、前年比-1.0%でした。同じ地価調査内でも、店舗混在地域と農地の多い住宅地域で価格帯が異なります。

2025年地価調査の商業地は、県道沿いに中低層の小売店舗が並ぶ西代字堤外甲2870番7外が3.9万円/坪でした。工業地2地点の平均は3.0万円/坪で、2025年地価調査の西代字北田309番外は2.5万円/坪、前年比+2.6%、釜井字立切1731番は3.6万円/坪、前年比+3.0%です。同じ調査種別では、工業地2地点がともに上昇し、住宅地とは異なる動きが確認できます。

注目地点

2026年路線価の江戸崎字中宿乙106番6は、農家住宅と一般住宅が混在する江戸崎字中宿乙の既成住宅地域にあります。最寄りの滑河から約150分で、駅徒歩圏の住宅地というより、江戸崎側の既成市街地として捉える地点です。3.0万円/坪、前年比-0.9%という水準は、農家集落色の強い地点より住宅の混在度が高い地域性を映しています。

2026年路線価の橋向字橋向107番3外は、農家住宅が建ち並ぶ橋向字橋向の既成住宅地域です。下総神崎から約38分で、他の注目住宅地より駅までの所要時間は短いものの、駅近住宅地とは言いにくい距離です。1.6万円/坪、前年比-1.6%であり、農家住宅を中心とする街並みが、市内住宅地の中でも低い価格帯として表れています。

2026年路線価の中山字後畑4376番2は、中山字後畑の国道沿いに郊外型店舗や飲食店が集積する路線商業地域です。滑河から約138分と駅から離れており、鉄道駅への近さより国道沿いの商業集積を特徴とする地点です。4.2万円/坪という価格は住宅地平均を上回り、沿道商業地としての用途の違いが価格水準に表れています。

2026年路線価の江戸崎字道上沖甲3560番3は、江戸崎字道上沖甲の県道沿いに低層店舗や事務所が集まる商業地域です。滑河から約150分で、駅前型ではなく道路沿いの商業地として位置づけられます。価格は4.2万円/坪で中山の商業地点と同水準ですが、国道沿いの郊外型店舗集積と、県道沿いの低層店舗・事務所集積という周辺文脈の違いがあります。

2026年路線価の佐倉字佐倉原3332番7は、一般住宅の中に空地も見られる佐倉字佐倉原の住宅地域です。滑河から約175分と離れ、駅への近接性より低層住宅地としての性格が前面に出ています。2.6万円/坪、前年比-1.5%で、江戸崎の既成住宅地点より低く、農家住宅中心の橋向地点より高い中間的な水準です。一般住宅の集積と空地が併存する街並みが、この相対位置を理解する手掛かりになります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比-1.2%で、継続5地点の前年比も-1.2%です。両者の差はなく、中央値も前年比-1.1%でした。さらに5地点すべてが下落しているため、住宅地平均は一部地点だけの変動ではなく、調査地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地は継続2地点の中央値が前年比-0.3%で、内訳は1地点が下落、1地点が横ばいです。工業地は1地点のみで、前年比+2.7%でした。商業地と工業地は地点数が限られるため、これらの数値を市内全域の同用途にそのまま当てはめるのではなく、各標準地の立地と合わせて読む必要があります。

参考として、2025年地価調査の住宅地は平均・継続6地点とも前年比-0.9%で、6地点すべてが下落していました。工業地は2地点とも上昇し、中央値は前年比+2.8%です。一方、商業地は1地点だけであるため、実態の判定には限定があります。路線価と地価調査の双方で、住宅地と工業地の方向が異なる構図は確認できますが、調査年と調査種別が異なるため数値の直接比較はできません。

エリアの動き

稲敷市内では、都市計画として「新庁舎地区」と「犬塚地区」の地区計画が決定されています。所在地情報は市単位であり、路線価の各標準地との正確な距離関係は特定できませんが、犬塚地区については犬塚字太郎山と同じ犬塚の名称を含む地域です。

また、稲敷市外の美浦村では「大谷周辺地区」の地区計画が決定されています。稲敷市の標準地とは市町村が異なるため、市内地価との因果関係を示すものではなく、周辺自治体を含む都市計画上の動きとして位置づけられます。

• 住宅地の平均価格と前年比は5地点による参考値です。
• 商業地は2地点、工業地は1地点の集計であり、市内全域の相場を示すものではありません。
• 各地点の価格は当該標準地の路線価であり、町丁目全体の取引相場ではありません。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは直接比較していません。
• 価格は坪単価を万円単位で丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。