東湯野小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

福島駅周辺と郊外で価格差が際立つ2026年福島市公示地価

2026年の福島市公示地価は、住宅地平均が16.9万円/坪で前年比+1.0%、商業地平均が29.6万円/坪で前年比+3.7%となり、商業地の上昇率が住宅地を上回りました。地点別では、福島駅に近い栄町26番21外が84.6万円/坪である一方、郊外住宅地の小田字明内7番21は5.3万円/坪となり、立地と街並みによる価格差が明確です。継続地点を用いた実態検証でも住宅地・商業地とも市平均と一致しており、平均値は地点動向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地37地点が16.9万円/坪、商業地20地点が29.6万円/坪、工業地3地点が5.3万円/坪です。商業地は住宅地の約1.8倍の水準にあり、福島市では駅周辺などの商業地域と住宅地域の用途差が価格に明確に表れています。

公示地価の継続住宅地点37地点では、前年比の中央値が+0.9%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+1.6%です。地点の半数が概ねこの範囲に収まる比較的一様な分布であり、一部地点だけでなく住宅地全体に緩やかな変化が広がっている構図です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の市平均は、住宅地が前年比+1.0%、商業地が前年比+3.7%です。用途別に見ると、住宅地よりも商業地の上昇率が高く、今年の変化は用途によって強さが異なります。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、路線商業地の吉倉字前田12番4外が21.4万円/坪、前年比+5.9%、松浪町38番1が24.6万円/坪、前年比+5.8%、万世町24番12が34.7万円/坪、前年比+5.7%です。いずれも商業地で、市平均の前年比+3.7%を上回っています。

一方、2026年公示地価で下落率が大きい地点は、蓬莱町1丁目12番14が10.4万円/坪、前年比-1.0%、飯坂町湯野字銚子口3番21外が10.0万円/坪、前年比-0.7%、町庭坂字遠原三2番2が5.8万円/坪、前年比-0.6%です。市平均が上昇するなかでも、郊外側を中心に地点ごとの差が残っています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、福島駅から約8分の野田町2丁目189番3が35.0万円/坪、前年比+2.8%である一方、南福島駅から約48分の小田字明内7番21は5.3万円/坪、前年比+0.0%です。一般住宅の中に事務所も見られる駅寄りの住宅地域と、一般住宅・農家住宅が並ぶ郊外の県道沿いという地域構成の違いが、価格水準の開きとして表れています。

2026年公示地価の商業地では、福島駅から約2分で中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ栄町26番21外が84.6万円/坪、前年比+1.2%です。これに対し、飯坂温泉駅から約2分で小規模小売店舗が並ぶ温泉街の飯坂町字十綱町1番7は11.9万円/坪、前年比-0.6%です。同じ駅近の商業地でも、中高層建物が集まる福島駅周辺と小規模店舗中心の地域では価格帯が大きく異なります。また、路線商業地の吉倉字前田12番4外は21.4万円/坪、前年比+5.9%で、価格水準は商業地平均29.6万円/坪を下回る一方、上昇率は平均を上回っています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が12.3万円/坪、前年比-0.1%、商業地平均が25.2万円/坪、前年比+3.0%でした。同じ地価調査内では、区画整然とした住宅地域の南中央2丁目10番が26.0万円/坪、前年比+2.9%である一方、農家住宅や畑が混在する飯野町明治字北小戸明利85番3外は2.7万円/坪、前年比-1.5%です。商業地でも、駅に近く中高層建物が並ぶ栄町62番1が52.9万円/坪、前年比+6.2%なのに対し、旧県道沿いに小規模店舗が並ぶ飯野町字町30番2は4.8万円/坪、前年比-1.4%で、街並みと中心駅からの距離感に応じた差が確認できます。

2025年地価調査の住宅地22地点を対象とした回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-1.17、決定係数が0.378で、緩い負の関係が示されています。駅から遠い地点ほど価格が低い傾向を一定程度説明しますが、説明力は限定的であり、住宅地の街並みや農地混在など他の属性も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の野田町2丁目189番3は、一般住宅の中に事務所等も見られる野田町の住宅地域にあります。福島駅から約8分と近く、福島駅を最寄りとする住宅地の参考集計20.0万円/坪を上回る35.0万円/坪です。住宅中心でありながら業務用途も混在する駅寄りの立地が、市内住宅地の中で高い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年公示地価の小田字明内7番21は、一般住宅と農家住宅が県道沿いに並ぶ小田字明内の住宅地域です。南福島駅から約48分と徒歩圏から離れ、中心駅周辺とは異なる郊外側の土地利用となっています。5.3万円/坪、前年比+0.0%という水準は、駅寄りの市街地住宅地ではなく、農家住宅を含む低密度な周辺環境を反映したものと考えられます。

2026年公示地価の栄町26番21外は、福島駅から約2分の栄町にあり、中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。容積率600%の高度利用が可能な駅前側の街区であり、福島駅を最寄りとする商業地の参考集計31.1万円/坪に対して、当該地点は84.6万円/坪です。駅への近さに加え、中高層建物が連続する商業集積の性格が、市内商業地の中で高い価格水準となる文脈です。

2026年公示地価の飯坂町字十綱町1番7は、飯坂温泉駅から約2分の飯坂町字十綱町に位置し、小規模小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域です。駅には近いものの、中高層の店舗・事務所ビルが集まる福島駅周辺とは商業地の規模と街並みが異なり、価格は11.9万円/坪です。駅距離だけでは商業地の価格を説明できず、周辺建物の規模や商業地域の性格が重要であることを示す地点です。

2026年公示地価の吉倉字前田12番4外は、自動車販売会社と店舗等が混在する吉倉字前田の路線商業地域です。福島駅から約28分で、駅前商業地より郊外側に位置するため、21.4万円/坪と商業地平均29.6万円/坪を下回ります。一方で前年比は+5.9%と市の商業地平均を上回っており、駅前型とは異なる沿道利用の商業地として注目されます。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、市平均の前年比+1.0%に対し、同じ37地点を継続比較した前年比も+1.0%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇26地点、横ばい7地点、下落4地点、中央値は+0.9%となっています。平均と継続地点の変化が一致し、中央値もプラスであるため、住宅地平均は多数の地点に見られる緩やかな上昇をおおむね反映しています。

商業地も、市平均の前年比+3.7%と継続20地点の前年比+3.7%が一致し、差は0.0ポイントです。上昇19地点、下落1地点、中央値は+4.0%であり、平均値だけでなく地点数の面でも上昇が広がっています。このため、商業地平均は一部の高額地点だけに偏った数値ではなく、地点全体の動向を比較的よく表しています。

工業地は継続3地点の中央値が+0.0%で、3地点とも横ばいです。地点数が少ないため広い一般化には注意が必要ですが、確認できる範囲では平均的な変化と地点の実態に大きな食い違いはありません。

エリアの動き

福島市では、「福島おおざそうインター工業団地地区計画」「仁井田下川原地区計画」「福島駅西口駅前地区計画」の3件が決定済みの地区計画として確認されています。前2件は市内の工業団地地区および仁井田下川原地区、後者は福島駅西口側を名称上の対象とする計画です。公示地価との直接的な因果関係は示されていないため、ここでは市内で定められた土地利用上の動きとして位置づけます。

• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を示す参考値として扱っています。
• 工業地は3地点のみの集計であるため、価格水準や変化の一般化には注意が必要です。
• 地区計画は決定済みの事実のみを記載し、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。